區(qū)俊文：1964年生于香港，現(xiàn)任經(jīng)緯物業(yè)顧問(wèn)行有限公司董事長(zhǎng)。

　　區(qū)俊文的辦公室在寫字樓的17層，從整面的落地窗望出去，廣州市中心樓房鱗次櫛比，站在這里，居高臨下，正好縱觀樓市，與他作為經(jīng)緯掌門人的身份十分契合。

區(qū)俊文

　　這個(gè)祖籍廣東的香港人，每次接受采訪，都會(huì)為自己不太標(biāo)準(zhǔn)的普通話說(shuō)抱歉，但事實(shí)上，隨著經(jīng)緯行在內(nèi)地市場(chǎng)的枝繁葉茂，區(qū)俊文的普通話已經(jīng)日益精進(jìn)。

　　外表看起來(lái)，區(qū)俊文干練、有鋒芒，交織著香港人的儒雅和生意人的精明。他的創(chuàng)業(yè)故事沒(méi)有太多的傳奇，一步步穩(wěn)扎穩(wěn)打，但足夠激勵(lì)無(wú)數(shù)年輕人：1987年從香港嶺南學(xué)院社會(huì)學(xué)系畢業(yè)后，區(qū)俊文入職香港中原地產(chǎn)，第二年便成為公司的年度銷售員冠軍，緊接著他自立門戶，開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，于1989年12月創(chuàng)立香港經(jīng)緯物業(yè)有限公司。

　　1992年，經(jīng)緯首次策劃代理銷售內(nèi)地樓盤，20年過(guò)去了，區(qū)俊文的事業(yè)重心也已經(jīng)完全移至內(nèi)地，如今在上海、廣州、佛山、南寧均有布局，他的夢(mèng)想是“一個(gè)餅，一條線”，這個(gè)餅指的是珠三角，一條線指的是武廣線。

　　2012年，對(duì)于經(jīng)緯而言，是危中有機(jī)，顯山露水。年初定下的89億任務(wù)，在年中的時(shí)候被調(diào)高至100億，明年，銷售額要增長(zhǎng)60%- 80%，目標(biāo)是要跑贏大市。

　　但顯然，區(qū)俊文心里有更大的版圖在規(guī)劃，在他審慎嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男惺嘛L(fēng)格之下，現(xiàn)在還沒(méi)有到對(duì)外宣布的時(shí)候。

　　2014高端板塊必然是白云新城

　　記者：今年底的房地產(chǎn)市場(chǎng)很熱鬧，開(kāi)發(fā)商的房子好賣，土地也很搶手，萬(wàn)科銷售額率先破千億，后面還有幾家房企在沖刺，你怎么評(píng)價(jià)當(dāng)前的市場(chǎng)?

　　區(qū)俊文：今年上半年是歷史上的一個(gè)低谷，特別是一、二、三月份，當(dāng)時(shí)的成交量只是目前月度成交量的一半不到，只有30萬(wàn)平方米左右，說(shuō)明市場(chǎng)的觀望、擔(dān)憂的意識(shí)特別強(qiáng)烈。七八月份就逆轉(zhuǎn)了，廣州也好，全國(guó)也好，大城市的房地產(chǎn)已經(jīng)走回一個(gè)平穩(wěn)和相對(duì)上升的通道，廣州的銷量在10月、11月出現(xiàn)了一個(gè)高峰期，說(shuō)明樓市經(jīng)過(guò)這兩年限購(gòu)政策的調(diào)整，整個(gè)底盤穩(wěn)固下來(lái)了。

　　記者：最近廣州的幾個(gè)區(qū)域都很火，對(duì)相當(dāng)一部分買家來(lái)說(shuō)，除了居住還希望通過(guò)買房獲利，就會(huì)考慮某個(gè)區(qū)域未來(lái)的升值潛力。

　　區(qū)俊文：投資一個(gè)板塊要看這個(gè)板塊長(zhǎng)遠(yuǎn)的活躍度，如果它只是曇花一現(xiàn)，投資的價(jià)值必然受到影響。我個(gè)人覺(jué)得，蘿崗、南沙比較看好，白云新城也算，但要看遠(yuǎn)一點(diǎn)，目前未達(dá)到量很大的一個(gè)程度，我覺(jué)得明年還不是它的高峰期，但它的標(biāo)桿性很重要，有一個(gè)中海一個(gè)保利，估計(jì)2014年到2015年廣州的高端板塊必然是白云新城。

　　記者：感覺(jué)今年的高端項(xiàng)目正在全面開(kāi)花，這些項(xiàng)目的升值空間怎么樣?

　　區(qū)俊文：我個(gè)人覺(jué)得一些高端項(xiàng)目明年價(jià)格會(huì)有更大的升幅，會(huì)有大于5%的上升空間，但成交量就不一定有這么大的上升，原因就是目前我們已經(jīng)看到一些項(xiàng)目的出現(xiàn)，它不在于量，而在于質(zhì)。

　　記者：高端項(xiàng)目越來(lái)越多，未來(lái)的購(gòu)買力有支撐嗎?

#p#副標(biāo)題#e#

　　區(qū)俊文：給人的感覺(jué)會(huì)供大于求，但廣州的豪宅不局限在本土的廣州人、企業(yè)家，之前珠江新城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]出現(xiàn)了幾萬(wàn)套豪宅，誰(shuí)都說(shuō)它會(huì)成為空城，但珠三角的老板、企業(yè)多少人買了珠江新城?我們公司佛山的客戶，哪個(gè)老板不在珠江新城買房?

　　未來(lái)會(huì)有幾個(gè)寡頭房企出現(xiàn)

　　記者：很多人用翹尾、暖冬來(lái)定義年底的市場(chǎng)，有觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商最難熬的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了，你覺(jué)得是這樣嗎?

　　區(qū)俊文：基本上是這樣，但我補(bǔ)充一點(diǎn)，市場(chǎng)的最低谷過(guò)去了，但對(duì)大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)其實(shí)是走上了“不歸路”，只能往前沖，不能停頓，所以要拿地、有足夠的銷量支撐才能繼續(xù)發(fā)展。

　　記者：這輪調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)也是一種洗牌，中小房企受到擠壓，大房企依舊笑傲江湖，感覺(jué)強(qiáng)者愈強(qiáng)，這會(huì)是未來(lái)的市場(chǎng)格局嗎?

　　區(qū)俊文：你看現(xiàn)在大的房企越來(lái)越大，幾個(gè)上市公司去年的業(yè)績(jī)都大增，保利是最典型的例子。

　　記者：這種新的市場(chǎng)格局會(huì)帶來(lái)什么問(wèn)題?

　　區(qū)俊文：這種格局不好，但這是市場(chǎng)，不過(guò)離壟斷還很遠(yuǎn)，未來(lái)會(huì)有幾個(gè)寡頭出現(xiàn)。小企業(yè)本來(lái)就不應(yīng)該做房地產(chǎn)，這是大投入大產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)。中型開(kāi)發(fā)商將會(huì)走另類的道路，它們的成本、效率不能與寡頭相提并論，在產(chǎn)品營(yíng)造、設(shè)計(jì)上比大的開(kāi)發(fā)商投入更多，從而獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，不與大房企做正面的競(jìng)爭(zhēng)，這方面有些企業(yè)做得不錯(cuò)，比如時(shí)代地產(chǎn)，合景也算。

　　記者：這種變化對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，是好還是壞?

　　區(qū)俊文：這樣買家的選擇受約束，但從投資保障上來(lái)說(shuō)是有好處的，大集團(tuán)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品保養(yǎng)、流通有優(yōu)勢(shì)，這就像香港，來(lái)來(lái)回回就是幾個(gè)開(kāi)發(fā)商。但另一方面說(shuō)，寡頭不只兩三個(gè)，大家實(shí)力不一樣，中間的競(jìng)爭(zhēng)也是存在的，因此壟斷不代表沒(méi)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品停滯不前。但大開(kāi)發(fā)商批量開(kāi)發(fā)，個(gè)性化的東西相對(duì)少一些。

　　上半年出臺(tái)更嚴(yán)政策的可能不大

　　記者：很多研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)2012年的樓市做整體分析了，如果用一句話概括2012年的樓市，會(huì)是什么?

　　區(qū)俊文：危機(jī)潛伏，再見(jiàn)山水。

　　記者：在你看來(lái)，明年樓市有哪些利好因素存在?

　　區(qū)俊文：中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有大幅攀升，可能未來(lái)一兩年都是艱苦的突破和升增，但房地產(chǎn)投資仍會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。其次，購(gòu)買力在，需求有，首次置業(yè)和改善型購(gòu)房的能力繼續(xù)存在，還有三五年的時(shí)間。

　　記者：不利的因素會(huì)是哪些?

　　區(qū)俊文：這與世界經(jīng)濟(jì)有關(guān)，歐美出現(xiàn)很多不明確的因素，如果繼續(xù)惡化下去，歐元體解散，將影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，骨牌效應(yīng)之下，房地產(chǎn)行業(yè)也不能獨(dú)善其身。

　　記者：政策面上會(huì)有哪些影響?會(huì)有更嚴(yán)的調(diào)控政策出臺(tái)嗎?

　　區(qū)俊文：如果整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)20 %或30 %的漲幅，更嚴(yán)的調(diào)控政策才可能出現(xiàn)，但可以預(yù)見(jiàn)的是，明年上半年出現(xiàn)這種情況的可能不大。

　　記者：房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)已經(jīng)被提上議事日程，但目前存在的爭(zhēng)議不少，你怎么看房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響?

　　區(qū)俊文：房產(chǎn)稅和抑制房?jī)r(jià)是兩回事，合理的房產(chǎn)稅不是抑制樓價(jià)的，是收入再分配的調(diào)節(jié)手段，如果將它作為抵制房?jī)r(jià)的工具，那就完全放棄了房地產(chǎn)作為商品化的發(fā)展。房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨，但通過(guò)試行落實(shí)下來(lái)起碼有兩三年的時(shí)間，房地產(chǎn)的價(jià)格和供應(yīng)才能真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。

　　房?jī)r(jià)及成交量會(huì)漲5%-10%

　　記者：你對(duì)2013年的市場(chǎng)有怎樣的預(yù)判?

#p#副標(biāo)題#e#

　　區(qū)俊文：今年七八月份，特別是四季度，土地市場(chǎng)活躍，一些高價(jià)地塊能拍出去，保利、萬(wàn)科以及一些中型的公司都蠢蠢欲動(dòng)，說(shuō)明他們對(duì)后市是審慎樂(lè)觀的。樓面地價(jià)總的價(jià)格沒(méi)有低過(guò)，政府沒(méi)有賤賣過(guò)土地，這也將影響到后市的價(jià)格。目前限購(gòu)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)的陰影已經(jīng)過(guò)去，十八大之后，信號(hào)更加明顯，未來(lái)房地產(chǎn)的銷量會(huì)平穩(wěn)上升。所以我預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)會(huì)有5%到10%的上升空間，價(jià)量都會(huì)有5%到10%的平穩(wěn)上升。

　　記者：樓市可能會(huì)穩(wěn)中有升?

　　區(qū)俊文：明年樓市無(wú)論量和價(jià)格都不會(huì)暴增，房地產(chǎn)是投資品也是生活必需品。除非三年后我們的保障房體系能高度運(yùn)營(yíng)起來(lái)，到時(shí)候的房?jī)r(jià)才可以真正自由浮動(dòng)。

　　談代理行業(yè)

　　市場(chǎng)不好小代理行更顯功夫

　　記者：去年樓市低迷，房地產(chǎn)代理行業(yè)也經(jīng)歷了不小的沖擊，很多二手中介行掀起倒閉潮，一手代理也困局重重，但與此同時(shí)，易居中國(guó)又在年初高調(diào)進(jìn)軍華南，代理行業(yè)正在發(fā)生怎樣的變化?

　　區(qū)俊文：隱藏很多危機(jī)，但表面無(wú)太多變化。易居進(jìn)軍華南是在限購(gòu)之后，一手代理考驗(yàn)的是企業(yè)的真實(shí)力量、真功夫，在極艱難的時(shí)期是細(xì)節(jié)、團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)意的比拼。不是靠高高在上的姿態(tài)嚇到開(kāi)發(fā)商拿到項(xiàng)目。

　　記者：你感覺(jué)廣州的代理公司受到的威脅不大?

　　區(qū)俊文：限購(gòu)不管公司大與小，但對(duì)忠于這個(gè)行業(yè)，認(rèn)真做事、盡職負(fù)責(zé)的企業(yè)是帶來(lái)大好的良機(jī)，在真正的比拼中它們的實(shí)力能有效地體現(xiàn)出來(lái)。

　　記者：現(xiàn)在很多樓盤流行一二手聯(lián)動(dòng)，或者選擇幾家代理公司聯(lián)合代理，代理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，你怎樣看這里面的危機(jī)與機(jī)遇?

　　區(qū)俊文：市場(chǎng)不好的時(shí)候更考驗(yàn)真功夫。兩家公司正面P K時(shí)，小公司也能賣贏大公司，廣東的龍頭代理公司還未適應(yīng)這種模式。

　　明年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率經(jīng)緯會(huì)跑贏大市

　　記者：你怎么評(píng)價(jià)經(jīng)緯的江湖地位?未來(lái)代理行業(yè)的格局會(huì)發(fā)生變化嗎?

　　區(qū)俊文：經(jīng)緯是中型公司，今年我們與第一第二名公司的差距在縮小。行業(yè)格局在未來(lái)兩三年會(huì)有所改變。

　　記者：經(jīng)緯自身是如何調(diào)整來(lái)適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展需要的?

　　區(qū)俊文：我們估算明年的銷售額可能是160億或者180億，增長(zhǎng)率一定會(huì)跑贏大市。我們的改革外面可能看不出來(lái)，我們推行事業(yè)部的利益分成機(jī)制，激勵(lì)中層管理員工、總監(jiān)及以上同事可以成為公司的合伙人，這種內(nèi)在改變是希望我們的員工發(fā)自內(nèi)心去發(fā)力。

　　記者：經(jīng)緯未來(lái)的戰(zhàn)略布局是?

　　區(qū)俊文：廣州和佛山是經(jīng)緯的戰(zhàn)略核心，未來(lái)三五年將向其它區(qū)域發(fā)展，計(jì)劃在明年成立兩家左右的分公司。

　　市場(chǎng)的最低谷過(guò)去了，但對(duì)大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)其實(shí)是走上了不歸路，只能往前沖，不能停頓，所以要拿地、有足夠的銷量支撐才能繼續(xù)發(fā)展。

　　一句話概括2012年樓市：危機(jī)潛伏，再見(jiàn)山水。

　　合理的房產(chǎn)稅不是抑制樓價(jià)的，是收入再分配的調(diào)節(jié)手段。