2012年12月13日下午，中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2012年住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011~2012)》，綠皮書預(yù)測(cè)，2012年第四季度與2013年，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場(chǎng)將整體反彈和局部崩盤;如果政策比較有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，即“大穩(wěn)定小震蕩”。2012年12月13日下午3時(shí)許，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的2012年住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011~2012)》稱，近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控效果顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)明年或會(huì)“軟著陸”，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，行業(yè)將現(xiàn)洗牌。綠皮書報(bào)告指出，2010-2011年，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭已初步得到遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)成交量和成交價(jià)格雙雙下行的局面，整體呈“穩(wěn)中有降”的情形。在鞏固目前調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)未來(lái)在政策面總體嚴(yán)控下對(duì)達(dá)到一定條件的區(qū)域作出微調(diào)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”。有請(qǐng)香港鳳凰衛(wèi)視著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員、地產(chǎn)名家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓點(diǎn)評(píng)：

謝逸楓

　　記者：13日下午，中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2012年住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011~2012)》，謝先生怎么看，這《住房綠皮書》報(bào)告預(yù)測(cè)?可以作為投資與買房的根據(jù)?

　　謝逸楓：對(duì)中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2011年《住房綠皮書》的預(yù)測(cè)頗為關(guān)注，雖然預(yù)測(cè)的結(jié)果與市場(chǎng)最后的走勢(shì)不一，但是依然具有學(xué)習(xí)與討論的價(jià)值。不過(guò)，不可作為是否投資房地產(chǎn)與買房子的判斷根據(jù)，因?yàn)閮H僅是宏觀上的走勢(shì)預(yù)判，缺乏針對(duì)性與市場(chǎng)數(shù)據(jù)及城市區(qū)域之間差異比較大，應(yīng)該根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買與支付能力及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展程度等具體的樓盤情況，深思熟慮之后才可行。

　　記者：你是否贊同中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2012年住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011~2012)》的其中走勢(shì)判斷與分析及觀點(diǎn)，綠皮書預(yù)測(cè)，2012年第四季度與2013年，住房市場(chǎng)發(fā)展有三種可能的趨勢(shì)，即：第一，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場(chǎng)將發(fā)生整體反彈和局部崩盤;第二，如果政策比較有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，即“大穩(wěn)定小震蕩”;第三，如果政策十分有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)理性回歸。目前市場(chǎng)上2013年中國(guó)房地產(chǎn)崩盤上又謠言四起，房?jī)r(jià)是否會(huì)因政策不當(dāng)反彈或房地產(chǎn)崩盤?局部盤會(huì)發(fā)生嗎?一般房地產(chǎn)崩盤是什么情況下才發(fā)生?后果怎么看?

　　謝逸楓：對(duì)2012年住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011~2012)》總體走勢(shì)部分內(nèi)容比較贊同，譬如，明年中國(guó)房地產(chǎn)安全“軟著陸”、判斷明年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、明年調(diào)控政策的走勢(shì)是收緊與微調(diào)并存，這也是我在今年經(jīng)常參加政府舉辦的專家內(nèi)部會(huì)議與高峰論壇及接受記者采訪的公開講的觀點(diǎn)。但是對(duì)房地產(chǎn)局部崩盤的說(shuō)法不贊同，并且明年房?jī)r(jià)上漲的幅度應(yīng)該有5%-10%。

　　謝逸楓：2013年中國(guó)房地產(chǎn)“崩盤說(shuō)”壓根是沒有根據(jù)的。譬如所謂的溫州房地產(chǎn)崩盤說(shuō)也是謠言，因?yàn)楝F(xiàn)在溫州人仍在房產(chǎn)領(lǐng)域找機(jī)會(huì)。中國(guó)城鎮(zhèn)化需要20年、30年與人均住房面積及居民收入增加等因素看,房產(chǎn)剛性需求仍然很大。如果房地產(chǎn)要崩盤，除非發(fā)生以下幾個(gè)很難出現(xiàn)的恐怖事件。一是國(guó)際上爆發(fā)金融風(fēng)暴與經(jīng)濟(jì)危機(jī)，嚴(yán)重波及到中國(guó)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。譬如2008年。二是發(fā)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)大蕭條與衰退現(xiàn)象，民間資本利率和民間貸款系統(tǒng)破裂，房地產(chǎn)投資投機(jī)需求超過(guò)市場(chǎng)承受力，導(dǎo)致投資客集體拋房與資金全部撤離房地產(chǎn)業(yè)。譬如溫州與鄂爾多斯及三亞的房地產(chǎn)崩潰。三是出現(xiàn)嚴(yán)重的次貸危機(jī)，導(dǎo)致銀行金融系統(tǒng)破裂，嚴(yán)重危機(jī)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企紛紛死掉或破產(chǎn)。譬如香港房地產(chǎn)崩潰。四是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫超過(guò)市場(chǎng)承受力。譬如房?jī)r(jià)收入比與空置率嚴(yán)重超過(guò)購(gòu)買力，商品房庫(kù)存與開發(fā)貸款超過(guò)市場(chǎng)與銀行承受力。顯然，目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于回暖與企穩(wěn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也是很平穩(wěn)。

　　謝逸楓：所以，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩潰，樓市泡沫破滅是一種空想。中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)類似日本、美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂的情況，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在只是住宅市場(chǎng)，商務(wù)公共物業(yè)還遠(yuǎn)未發(fā)展起來(lái)，整體的房地產(chǎn)業(yè)還處在一個(gè)初級(jí)發(fā)育的階段�，F(xiàn)在商用不動(dòng)產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，這和日本當(dāng)年房地產(chǎn)非常成熟后出現(xiàn)的飽和情況是完全不一樣的。也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)所謂泡沫崩潰。

　　謝逸楓：所謂2012年第四季度與2013年，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場(chǎng)將整體反彈和局部崩盤的假如基本不存在，2013年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)保持連續(xù)性與力度，況且商品房庫(kù)存巨大，根本不存在整體反彈。而房地產(chǎn)局部崩盤的說(shuō)法主要是指溫州與鄂爾多斯及貴陽(yáng)等三亞四地的樓市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降的現(xiàn)象，其實(shí)這四地的樓市整體上比較健康與合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行正常，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降是個(gè)別項(xiàng)目促銷讓利的結(jié)果，不存在房地產(chǎn)崩盤的說(shuō)法。

　　謝逸楓：政府將銀行存款利率維持在遠(yuǎn)低于通貨膨脹率的水平，從而有利于國(guó)有銀行和其他國(guó)有企業(yè)。由于其他抗通脹理財(cái)工具很少，中國(guó)儲(chǔ)戶就購(gòu)買房地產(chǎn)，哪怕供應(yīng)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求。2006年到2010年，住宅類房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)50%，達(dá)到中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的9%左右。在這段時(shí)期內(nèi)，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)基本上翻了一番。未來(lái)二三十年，由于儲(chǔ)戶替代性投資渠道的缺乏，以及地方政府收入對(duì)土地財(cái)政與稅費(fèi)的依賴，另外是城市化率增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)將保持上漲趨勢(shì)。當(dāng)然也存在影響房?jī)r(jià)上漲的因素，比如利率突升、投資渠道興起、房地產(chǎn)新稅收增加等調(diào)控加碼。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤必然導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條，發(fā)生金融危機(jī)，企業(yè)紛紛破產(chǎn)。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣與否，直接影響到建筑、鋼鐵、水泥、電力和家電行業(yè)等60個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，約50%的GDP都與房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)相關(guān)。雖然房地產(chǎn)崩盤將給經(jīng)濟(jì)造成沉重打擊，但其破壞性將趕不上美國(guó)和日本房地產(chǎn)泡沫的破滅。在美國(guó)和日本，房地產(chǎn)價(jià)格的下降造成壞賬急劇增加，也給銀行業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重破壞，并造成信貸枯竭。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　記者：綠皮書預(yù)測(cè)，2012年第四季度與2013年，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場(chǎng)將整體反彈和局部崩盤;如果政策比較有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，即“大穩(wěn)定小震蕩”。2013年房?jī)r(jià)走趨如何?

　　謝逸楓：由于中央房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性與市場(chǎng)存在變數(shù)，2013年中國(guó)樓市“震蕩上行”、房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲”，樓市總體上保持“穩(wěn)中有升”的趨勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。一是2012年中國(guó)樓市經(jīng)歷“下降探底、筑底回暖、復(fù)蘇上升”三個(gè)階段后，市場(chǎng)又重新恢復(fù)到企穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一季度樓市行情“低迷徘徊”，二季度樓市行情“淡季不淡”，三季度樓市行情“高位盤整”，四季度樓市行情“暖冬見春”，今年下半年樓市好過(guò)上半年，可以預(yù)見明年比今年好。二是從國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，去商品房庫(kù)依然是首要任務(wù)。2012中國(guó)500強(qiáng)房企的庫(kù)存已達(dá)到4.9945萬(wàn)億元(超過(guò)2011年中國(guó)GDP的10%)，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，平均每家500強(qiáng)房企的存貨已達(dá)到99.89億元，創(chuàng)歷史新高。三是供求關(guān)系存在不平衡性的可能。譬如2009年土地是低增長(zhǎng)、負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致2011、2012年有大量的庫(kù)存，但這種庫(kù)存不能正常消化和運(yùn)行的時(shí)候，就變成了低的土地供給，而這種低的土地供給再形成的將是下一輪土地的高增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)。四是居民改善住房隨著房?jī)r(jià)與拆遷及地價(jià)等購(gòu)買成本上升。另外是中國(guó)工業(yè)化和城市化走完至少需要30年，對(duì)住房的需求就始終存在，住房長(zhǎng)期供應(yīng)存在偏緊的狀態(tài)。五是從房企銷售業(yè)績(jī)與現(xiàn)金流及貨幣政策看，房企基本不缺錢，說(shuō)明房企不會(huì)有下降房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。因此，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控形成的政策性下行壓力與市場(chǎng)需求導(dǎo)致的上行壓力并存情況下，2013年房?jī)r(jià)將“穩(wěn)中上升”，不會(huì)暴漲也不會(huì)暴跌。中國(guó)房?jī)r(jià)整體漲幅會(huì)被控制在名義GDP和實(shí)質(zhì)CPI之間，即5%～10%之間。

　　住房綠皮書推測(cè)，從2011年第四季度至2012年，政策持續(xù)收緊并作適度微調(diào)，各方結(jié)束觀望，實(shí)施有限調(diào)整。由于2009、2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力增大，預(yù)計(jì)商品住宅市場(chǎng)銷售量和銷售額在進(jìn)一步下滑后。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，為消化“庫(kù)存”，“以價(jià)換量”的開發(fā)企業(yè)將逐步增多，降價(jià)促銷范圍擴(kuò)大。而促銷優(yōu)惠可能會(huì)吸引部分持幣待購(gòu)者出手，一線城市的購(gòu)房者將以剛性需求為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢回調(diào)。整體來(lái)看，2011—2012年商品住宅市場(chǎng)的銷售量和銷售額預(yù)計(jì)將出現(xiàn)雙降的局面，住房?jī)r(jià)格全年緩步下降，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”將在一季度前后被陸續(xù)確認(rèn)。與此同時(shí)，限購(gòu)政策下符合條件的需求主體短期難以快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會(huì)吸引部分持幣待購(gòu)者出手。未來(lái)一段時(shí)間，一線城市價(jià)格下行通道的打開，預(yù)計(jì)將逐漸向二、三線城市蔓延。整體來(lái)看，2011-2012年，商品住宅市場(chǎng)的銷售量和銷售額預(yù)計(jì)將出現(xiàn)雙降的局面，政策的微調(diào)可能使各區(qū)域表現(xiàn)不一。

　　綠皮書指出，2011年第四季度以來(lái)住房市場(chǎng)總體走勢(shì)是：降中有升。大致經(jīng)歷了三個(gè)不同的階段：第一階段，2011年第四季度和2012年第一季度，房地產(chǎn)理性回歸;第二階段，2012年6-8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈;第三階段，2012年第三季度之后，延續(xù)溫和地回暖，近期住房市場(chǎng)走勢(shì)值得高度警惕。綠皮書預(yù)測(cè)，2012年第四季度與2013年，住房市場(chǎng)發(fā)展有三種可能的趨勢(shì)，即：第一，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場(chǎng)將發(fā)生整體反彈和局部崩盤;第二，如果政策比較有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，即“大穩(wěn)定小震蕩”;第三，如果政策十分有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)理性回歸。第二種可能性最大。具體表現(xiàn)：住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)繼續(xù)逐步上漲，但上漲幅度低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均收入的增長(zhǎng)。分季度來(lái)看，2012年第四季度和2013年第一季度將延續(xù)溫和上漲，第二季度后政府采取措施，住房市場(chǎng)開始降溫。

　　綠皮書指出，2012年上半年，受房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷的影響，土地市場(chǎng)整體偏冷，購(gòu)地需求相對(duì)不足，致使住房用地供應(yīng)量同比減少約兩成。但從今年8月底開始，全國(guó)主要城市的土地市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，各大開發(fā)商均開始了大規(guī)模的“圈地”運(yùn)動(dòng)，土地的溢價(jià)率不斷攀升為下一階段房?jī)r(jià)的上升埋下伏筆。2012年第三季度，北京、上海等十大重點(diǎn)城市土地出讓金總額為1352億元，環(huán)比上漲123.8%，而北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市住宅用地出讓金總計(jì)414.7億元，環(huán)比大漲355.7%，溢價(jià)率為23.12%，達(dá)2011年調(diào)控后最高。綠皮書預(yù)測(cè)，2012年底至2013年初土地市場(chǎng)仍會(huì)保持一定熱度，這不僅是因?yàn)殚_發(fā)商購(gòu)地需求升溫，更是由于臨近年底，國(guó)土部門為了完成全年供地計(jì)劃，往往會(huì)集中推地。而國(guó)企和大中型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金相對(duì)充裕，成為拿地的主力。