上海市居民家庭人均不超過60平方米的，對(duì)其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對(duì)住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄�銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。重慶市獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4 倍(含4倍)以上的稅率為1.2%;在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。根據(jù)中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組的測(cè)算數(shù)據(jù)，比照上海和重慶的房產(chǎn)稅征收稅率，如果在全國范圍內(nèi)針對(duì)所有住宅開征房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元。一旦開征，這筆錢用在哪里尚不得而知，至少政府會(huì)又多一筆收入。

謝逸楓

　　據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國和土地和房屋銷售相關(guān)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、和契稅這四項(xiàng)稅收總額達(dá)7150.7億元，合計(jì)同比增長(zhǎng)26.8%，增幅較2010年減少8.2個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政部日前公布的2012年上半年全國政府性基金收支情況反映出，受土地出讓成交額大幅下降影響，全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。土地出讓收入及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減少，使地方政府迫切需要新的稅源彌補(bǔ)土地財(cái)政困局。從長(zhǎng)期看，普遍征收的房地產(chǎn)稅將使土地儲(chǔ)備日從重慶與上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅征稅額及范圍并沒有對(duì)剛需及房?jī)r(jià)起到多大影響，只是給地方政府增加了幾十億的收入，其對(duì)市場(chǎng)層面的影響更多的是心理上的。最近有消息稱，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均已為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，但大家最關(guān)心的還是擴(kuò)容房產(chǎn)稅的模式以及稅基、稅率的高低標(biāo)準(zhǔn)等許多具體問題。

　　記者：根據(jù)中國指數(shù)研究院最新測(cè)算數(shù)據(jù)，即使在全國范圍內(nèi)針對(duì)所有住宅開征房產(chǎn)稅(2010年底城鎮(zhèn)住宅總價(jià)約50萬億元，稅率為1%，稅率超出目前水平且不考慮減免)，預(yù)計(jì)每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元。房產(chǎn)稅年收入5000億元能否代替土地財(cái)政?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓直言：“想讓房產(chǎn)稅終結(jié)土地財(cái)政是天大笑好，現(xiàn)在很多人說讓房產(chǎn)稅替代土地財(cái)政，按照計(jì)算，房產(chǎn)稅年收入僅僅才5000億元，把賣地收入變成兩萬多億的房產(chǎn)稅，是天方夜譚。怎么可能把賣地收入變成二、三萬多億元的房產(chǎn)稅，這是不現(xiàn)實(shí)的。唯一的辦法就是讓房?jī)r(jià)以每年暴漲30%以上的速度，連續(xù)上漲10年-20年。因此，未來二三十年房產(chǎn)稅無法代替代土地財(cái)政。房產(chǎn)稅年收入5000億，如果與土地財(cái)政收入相比較，遠(yuǎn)低于2010年土地出讓金2.7萬億元，更低以2011年土地出讓金3.15萬億元。所以房產(chǎn)稅很難撼動(dòng)或者是擺脫土地財(cái)政，如果說開征房產(chǎn)稅是為了改變目前地方的土地財(cái)政局面，讓短期的土地出讓金收入改變?yōu)殚L(zhǎng)期的房產(chǎn)稅收入，這個(gè)目的恐怕很難達(dá)到。房產(chǎn)稅既不能改變土地財(cái)政的狀況，也無法全面抑制投機(jī)，還不如不開，否則最后買單的還是老百姓。”

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓指出：“在中國房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，土地成本至少占房?jī)r(jià)的40%左右;建安成本約占30%;營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)稅種約占銷售收入的13.75%，再加上契稅、印花稅等，各類稅費(fèi)之和一般在15%左右。以房款為100萬元計(jì)，拿地成本就是40萬元，各項(xiàng)稅費(fèi)就是15萬元，這兩項(xiàng)就已經(jīng)占了房款的大頭。而開發(fā)商除去30萬元建筑成本，能剩下15萬元。言下之意，如果房產(chǎn)稅政策不能降低土地成本，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力也還是有限。房地產(chǎn)稅收絕對(duì)不僅僅是房產(chǎn)稅，包括土地收入、開發(fā)過程中各種稅，消費(fèi)者購買住房繳納的稅等很多內(nèi)容都在房地產(chǎn)的整個(gè)稅收體系里面。如果認(rèn)為房地產(chǎn)稅只有一個(gè)房產(chǎn)稅，就把所謂研究房地產(chǎn)稅的目標(biāo)盯著房產(chǎn)稅一個(gè)稅種，本身就有很大的偏差�，F(xiàn)在很多人建議把房產(chǎn)稅作為將來主體的稅種，無論從哪一角度來看都是不現(xiàn)實(shí)的。”

　　記者：在目前經(jīng)濟(jì)下滑的情況下，房產(chǎn)稅應(yīng)該是接替限購政策的最佳工具，且擴(kuò)容已成定局。樓市回暖與政治局會(huì)議前后的財(cái)政部的表態(tài)，房產(chǎn)稅是否擴(kuò)容引發(fā)社會(huì)持續(xù)關(guān)注，你認(rèn)為是否會(huì)擴(kuò)容?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓認(rèn)為：“所有主張房產(chǎn)稅試點(diǎn)的人所提出的政策目標(biāo)短期內(nèi)都不可能實(shí)現(xiàn)，個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度不符合當(dāng)前的中國形勢(shì)。房產(chǎn)稅何時(shí)試點(diǎn)擴(kuò)容還是一個(gè)未知數(shù)，未來二三年內(nèi)根本無法實(shí)施。如果一意孤行，這就是“合法”搶劫。房產(chǎn)稅擴(kuò)容最關(guān)鍵問題歸根結(jié)底是立法問題，目前兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的法律依據(jù)是當(dāng)?shù)卣�府的�?guī)章制度，根本就是違憲違法的房產(chǎn)稅。如果納稅人堅(jiān)決不繳稅，稅務(wù)部門無法對(duì)其實(shí)行強(qiáng)制措施。一是征稅行為從法理上站不住腳。在財(cái)政部的一些提法當(dāng)中房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是分開的，由于房地產(chǎn)稅包括土地在內(nèi)，房地產(chǎn)稅的法理在于《憲法》當(dāng)中的《物權(quán)法》的出臺(tái)，實(shí)際上還有法理問題。二是《征管法》并未賦予稅務(wù)部門對(duì)自然人納稅人采取強(qiáng)制措施的權(quán)利。三是目前征收房產(chǎn)稅的政策意圖、標(biāo)準(zhǔn)都不明確，應(yīng)該立即停止正在實(shí)施的房產(chǎn)稅，重新立法與研究房產(chǎn)稅。四是稅收制度應(yīng)該由全國人大制定。房產(chǎn)稅的征收涉及到公民自身利用，應(yīng)該要通過立法的途徑，而不是地方規(guī)章制度，顯然是下位法超越上位法，不符合憲法與立法法的規(guī)定。”

　　記者：房產(chǎn)稅的作用究竟是什么?開征的目是什么?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓表示：“讓房產(chǎn)稅發(fā)揮調(diào)控房?jī)r(jià)的作用，最多是學(xué)者理論上的探討和普通民眾的善良愿望。房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，與控制房?jī)r(jià)沒關(guān)系。房產(chǎn)稅最重要的作用在于調(diào)節(jié)貧富差距和資源的優(yōu)化配置。按照國家住建部房產(chǎn)稅開征的作用解釋，征收房產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也能健全地方稅體系，同時(shí)有利于資源有效利用，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。而按照2011年年底財(cái)政部對(duì)房產(chǎn)稅改革的目的解釋，個(gè)人住房恢復(fù)房產(chǎn)稅的目的有四方面：一是調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配。二是健全地方稅體系。三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用。四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。”#p#分頁標(biāo)題#e#

　　記者：由于官方對(duì)房產(chǎn)稅的目的一直沒有明確的說法，而當(dāng)下又以房地產(chǎn)調(diào)控為經(jīng)濟(jì)生活的中心話題，所以房產(chǎn)稅能否平抑房?jī)r(jià)也就自然成為了爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，是否可以起到遏制房?jī)r(jià)上漲的效果，或者說讓房?jī)r(jià)下降?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓直言：“不管是國家稅務(wù)總局，還是住建部、財(cái)政部都沒有通過房產(chǎn)稅控制房?jī)r(jià)的說法。所以，開征房產(chǎn)稅主要是一項(xiàng)稅制改革，目的在于增加國家稅收收入、減少對(duì)土地財(cái)政的依賴。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)房地產(chǎn)這種特殊的增值性私有財(cái)產(chǎn)征收的。我國由于土地是70年使用權(quán)，并沒有私有化，征收房產(chǎn)稅不具備條件，強(qiáng)行征收法理不通。因此，開征房產(chǎn)稅的目的，并非直接用于打壓房?jī)r(jià)。此前上海、重慶試點(diǎn)時(shí)，最高征稅標(biāo)準(zhǔn)在1.2%，與房?jī)r(jià)每年上漲5%～6%相比，兩者之間并沒有直接關(guān)系。從短期來看，開征房產(chǎn)稅可以抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)能起到積極作用。長(zhǎng)期來看，會(huì)因房產(chǎn)稅增加成本而推高房?jī)r(jià)。目前希望通過開征房產(chǎn)稅大幅降低房?jī)r(jià)是不可能的。盡管征收房產(chǎn)稅的信息障礙正在逐漸解除，但許多存量房的產(chǎn)權(quán)界定問題不清晰，計(jì)稅依據(jù)并不完善，短期內(nèi)(2~3年)內(nèi)普遍開征房產(chǎn)稅還不現(xiàn)實(shí)。”

　　近10年來，各地土地出讓金收入迅速增長(zhǎng)，在地方財(cái)政收入中比重不斷提升。資料顯示，2001年—2003年，全國土地出讓金達(dá)9100多億元，約相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政收入的35%;2004年，收入近6000億元。2009年達(dá)到1.5萬億元，相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政總收入的46%左右。在有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。2012年10月18日，根據(jù)國土資源部的監(jiān)測(cè)，今年前三季度，全國建設(shè)用地供應(yīng)44.06萬公頃，同比增長(zhǎng)9.2%。其中，房地產(chǎn)用地供應(yīng)10.40萬公頃，同比減少12.5%;房地產(chǎn)用地出讓面積8.30萬公頃，出讓價(jià)款1.37萬億元，同比分別減少17.0%和29.9%。國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人針對(duì)近期部分地區(qū)土地市場(chǎng)交易火熱的情況表示，土地市場(chǎng)尚未出現(xiàn)全面回暖的動(dòng)力，合理的土地供應(yīng)有助于緩解供求壓力。

　　前三季度，保障性住房用地供應(yīng)1.95萬公頃，同比增加7.7%，占住房用地的比例達(dá)27.3%。截至9月底，全國18個(gè)省區(qū)市保障性安居工程的用地落實(shí)率超過100%。該報(bào)告還對(duì)主要城市地價(jià)作了檢測(cè)。三季度末，全國主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3093元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5793元/平方米、4564元/平方米和662元/平方米。綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增長(zhǎng)率分別為1.77%、3.15%、1.03%和2.00%，同比增速繼續(xù)放緩，較上一季度分別下降了0.56、0.77、0.74和0.27個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)五個(gè)季度回調(diào)。同時(shí)，該數(shù)據(jù)中還包含國土資源違法查處的情況。前三季度，全國發(fā)現(xiàn)違法用地行為4.6萬件，涉及土地面積2.09萬公頃，同比分別下降8.7%和41.3%。違法用地用礦成全面下降態(tài)勢(shì)。

　　“上海模式”執(zhí)行難度就小一些，2011年房產(chǎn)稅收入22.1億元。” 2012年11月23日上海市稅務(wù)局公布，截止當(dāng)前，上海市認(rèn)定5萬套住房需繳房產(chǎn)稅。其中80%以上的購房家庭是本地戶籍，應(yīng)稅住房比例約占20%。同時(shí)90%適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區(qū)。該5萬套住房中，去年認(rèn)定2萬余套，今年約3萬套。假若按2011年房產(chǎn)稅征收金額計(jì)算，2012年的房產(chǎn)稅收入大約在60億元以內(nèi)。而據(jù)上海市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年上海市地方財(cái)政收入3429.8億元，其中房產(chǎn)稅達(dá)22.1億元。中國指數(shù)研究院將發(fā)布《2011年中國130個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》，報(bào)告顯示，成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。

　　2011年全國130個(gè)城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。其中上海土地出讓金1260億元，位居全國第一，但與2010年相比減少16.7%;北京位列第二，同比減少37.9%，降幅非常明顯。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年上海市共成交216幅地塊(包括經(jīng)營(yíng)性用地及其他用地)，總成交面積為878.8萬平方米，同比下降26.13%�？偝山唤痤~為186.9億元，同比下降62.42%。其中，近九成地塊底價(jià)成交。根據(jù)上海市財(cái)政局2012年1月18日公布的2011年上海預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告顯示，2011年上海房產(chǎn)稅征收為22.1億元，完成預(yù)算的110.5%。而2012年上海房產(chǎn)稅預(yù)算為22.5億元，與2011年執(zhí)行數(shù)基本持平。這在上海市2011年3430億元的地方財(cái)政收入中，所占的比例不到1%。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年7月上海完成土地出讓金51.1億元，環(huán)比減少21.6%，較去年同期減少3.2%。2012年1-7月上海共完成土地出讓金235.4億元，較2011年1-7月515.6億元、同比減少54.3%。盡管如此，7月土地出讓金占今年1-7月總體出讓金額的21.7%，僅次于6月27.7%的占比。受此影響，6、7月份土地出讓金總和為116.3億元，較今年1-5月土地出讓金總和119.1億元、只相差2.8億元。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部土地監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份上海市掛牌的經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)到28幅。其中出讓底價(jià)超過10億元的地塊有4幅，有2幅地塊底價(jià)超過30億元。數(shù)據(jù)顯示，2012年1-8月份上海市國有土地出讓金收入僅為321億元，同比下降了56%。 數(shù)據(jù)顯示，2012年1-11月份上海市國有土地出讓金收入僅為641.89億元。

　　“重慶模式”工作量太大，2011年才收稅1.5億元。”數(shù)據(jù)顯示，2011年重慶市地方財(cái)政收入超過2900億元，增幅超過40%，其中，房產(chǎn)稅收入僅有1億元，與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2011年重慶市土地出讓收入為1344.2億元，增長(zhǎng)47%。另外有數(shù)據(jù)顯示，2011年重慶江北、渝中、渝北、南岸、北部新區(qū)、九龍坡區(qū)等10個(gè)主要區(qū)域的商業(yè)、住宅用地成交共134宗，成交總金額達(dá)656.71億元，較2010年上漲27.69%。成交總面積約1027.32萬平方米，同比上漲2.97%，與2010年基本持平。中國某研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國300個(gè)城市的土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期的10598.24億元減少38%，縮水額度超過4000億元。在2012年1~6月全國土地財(cái)政收入位列前十名的城市名單中，一線城市基本全線敗退，上海雖上榜僅位列第九，北京更是跌出了前十名。相比之下，二三線城市躋身前列。其中，重慶以出讓金總額379.42億元位居榜首，同比增加20.6%。

　　自從2011年1月28日上海和重慶試行房產(chǎn)稅以來，有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的消息就層出不窮，今年尤甚。據(jù)說湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。雖然目前還停留在“研究討論”層面，但無論政府還是學(xué)界，都在近期放出探空氣球。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，似乎只是一個(gè)時(shí)間問題了。上海和重慶試行房產(chǎn)稅已22個(gè)月了， 2012年11月28日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國財(cái)政政策報(bào)告2012/2013-新型城市化背景下的住房保障》。報(bào)告中有這樣一段文字：“我們建議，對(duì)于城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分，無論其住房是何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，甚至可以考慮累進(jìn)制。這一稅制不僅覆蓋新上市的商品房，且向現(xiàn)有存量房覆蓋。”“40平方米起征線”的爭(zhēng)議仍將繼續(xù)，但這阻止不了政府?dāng)U大房產(chǎn)稅范圍的決心。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　央行、國稅總局、住建部等部委相關(guān)負(fù)責(zé)人均在今年各種場(chǎng)合談過房產(chǎn)稅改革推進(jìn)問題。全國 30多個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的地稅官員也已開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，這一培訓(xùn)被解讀成是為開展非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)提供技術(shù)儲(chǔ)備。而在2012年11月16日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康透露“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定”。4天后的2012年11月20日，財(cái)政部黨組書記、部長(zhǎng)謝旭人在《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》上撰文指出：“推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配、引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)的作用……認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。”官方表態(tài)十分明確。

　　中國注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)許善達(dá)表示，雖然財(cái)產(chǎn)稅對(duì)收入差距的調(diào)節(jié)力度最大，但并不是主體稅種，房產(chǎn)稅不可能代替土地財(cái)政。而且在房地產(chǎn)稅收中，房產(chǎn)稅只是其中一種，真正房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好壞對(duì)地方財(cái)政的影響絕不是房產(chǎn)稅這一小稅種能代表的。我國的稅制結(jié)構(gòu)是跟國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)的，流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅這三大類中，每個(gè)都有調(diào)節(jié)功能，調(diào)節(jié)力度不一樣，從調(diào)節(jié)收入差距角度來說，財(cái)產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)力度最大。但是，我國稅制目標(biāo)是雙主體，即流轉(zhuǎn)稅和所得稅，經(jīng)過10年的努力在稅制結(jié)構(gòu)上才使流轉(zhuǎn)稅降低了10個(gè)百分點(diǎn)，所得稅增加了10個(gè)百分點(diǎn)，在很長(zhǎng)的時(shí)間里一定是流轉(zhuǎn)稅的比重逐漸降低，而財(cái)產(chǎn)稅絕不可能在很短時(shí)間成為我國的主體稅種。房地產(chǎn)稅收絕對(duì)不僅僅是房產(chǎn)稅，包括土地收入、開發(fā)過程中各種稅，消費(fèi)者購買住房繳納的稅等很多內(nèi)容都在房地產(chǎn)的整個(gè)稅收體系里面，如果認(rèn)為房地產(chǎn)稅只有一個(gè)房產(chǎn)稅，就把所謂研究房地產(chǎn)稅的目標(biāo)盯著房產(chǎn)稅一個(gè)稅種，本身就是最大的偏離�，F(xiàn)在很多人建議把房產(chǎn)稅作為將來主體的稅種，從哪一個(gè)角度來看都是不現(xiàn)實(shí)的。應(yīng)該從投資、消費(fèi)、金融、財(cái)政等幾個(gè)領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)有一個(gè)比較清晰的定位，在這個(gè)基礎(chǔ)上，再來研究有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)政策，包括金融政策、財(cái)稅政策、土地政策，在這個(gè)框架里面，房產(chǎn)稅只是一個(gè)很小甚至無足輕重的因素。

　　國外房產(chǎn)稅千差萬別

　　盡管國外征收房產(chǎn)稅已經(jīng)非常普遍，但各個(gè)國家的征收標(biāo)準(zhǔn)并不相同，對(duì)當(dāng)?shù)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/" class="p_wordlink" target="_blank">房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的效果也不盡相同。

　　德國：在德國購置房產(chǎn)，首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%~1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣要交3.5%的交易稅，還有資本利得稅，買賣盈利繳納15%的差價(jià)盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。按照德國房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高，稅收就大幅上升，這對(duì)投資炒房客來說套利空間非常有限。過去10年間，德國房地產(chǎn)價(jià)格漲幅跟不上同期CPI的漲幅，如此穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，得益于政府通過各種差別化征稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)控。

　　新加坡：新加坡的房產(chǎn)稅征收以“調(diào)節(jié)貧富”為原則。目前新加坡的物業(yè)稅征收為雙軌制，主要是根據(jù)房屋用途來區(qū)分。如果房屋是自住，政府將征收4%的物業(yè)稅，如果房產(chǎn)屬于投資，政府將征收10%的物業(yè)稅。新加坡政府對(duì)于社會(huì)上10%的最困難群體提供補(bǔ)貼或廉租房，同時(shí)嚴(yán)格控制商品房的比例，對(duì)于超過100平方米的高檔住房，政府將收取高額的土地出讓金和物業(yè)費(fèi)。

　　日本：針對(duì)房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，日本并未設(shè)立專門的房產(chǎn)稅，而是將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，統(tǒng)一列入“固定資產(chǎn)稅”的對(duì)象加以征收，稅率為1.4%。固定資產(chǎn)價(jià)值由地方政府評(píng)估確定，日本對(duì)每戶住宅的土地面積制訂了分級(jí)征稅標(biāo)準(zhǔn)。在每戶居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需繳納正常標(biāo)準(zhǔn)1/6的固定資產(chǎn)稅，200平方米以上部分至房屋投影區(qū)域10倍面積之間的部分也僅需繳納1/3的固定資產(chǎn)稅。日本的房產(chǎn)稅征收方案保障了小戶型低收入人群的利益。

　　美國：美國房產(chǎn)稅是地方政府的主要收入來源，政府也通過房產(chǎn)稅來平衡地方財(cái)政預(yù)算。美國征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。