2010年5月31日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委的通知》，其中“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”的提法最為引人關(guān)注。在近期關(guān)于房產(chǎn)稅起起落落的大討論中，這9個(gè)字的論述作為權(quán)威調(diào)控部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)提法，意味深長(zhǎng)。在國(guó)家發(fā)改委這份長(zhǎng)達(dá)4000多字的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中，關(guān)于房產(chǎn)稅的表述僅僅有“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”9個(gè)字，意見(jiàn)中也沒(méi)有提供有關(guān)房產(chǎn)稅的進(jìn)一步的細(xì)節(jié)。不過(guò)，這9個(gè)字的表述卻將近一個(gè)月以來(lái)的房產(chǎn)稅開(kāi)征風(fēng)波推向新階段。自2011年1月28日上海、重慶開(kāi)展個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)以來(lái)，房產(chǎn)稅的擴(kuò)容討論越來(lái)越激烈，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大已漸行漸近。

謝逸楓

　　據(jù)2012年11月15日?qǐng)?bào)道，房產(chǎn)稅試點(diǎn)正處于穩(wěn)步推進(jìn)中，最新的進(jìn)展是，第二批湘潭、鄂州兩地仍然在低調(diào)開(kāi)展試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，其中鄂州方案已上報(bào)，湘潭方案還不明朗。全國(guó)擴(kuò)容時(shí)間表尚需中央、地方達(dá)成一致后方可實(shí)施。早在2003年，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就曾先后在北京、遼寧等10個(gè)省、區(qū)、市進(jìn)行空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，但大多數(shù)地方試點(diǎn)工作均最終無(wú)疾而終。綜合各方信息，房產(chǎn)稅從試點(diǎn)開(kāi)始推廣，將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅進(jìn)行合并改革試點(diǎn)，對(duì)企業(yè)和單位按評(píng)估值征稅，一些地區(qū)將在存量環(huán)節(jié)征稅，非投資的首套住房將有優(yōu)惠措施。

　　按照財(cái)政部和稅務(wù)總局于2009年下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》，去年末以來(lái)，全國(guó)大部分省份和城市陸續(xù)發(fā)布公告，對(duì)存量房信息系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)行招標(biāo)建立“存量房數(shù)據(jù)信息庫(kù)”。截至今年，一些省份已經(jīng)做到全覆蓋。該系統(tǒng)將成為天網(wǎng)，房屋地段、面積、產(chǎn)權(quán)等各項(xiàng)與評(píng)估有關(guān)的信息將納入其中，為房產(chǎn)稅奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。從今年7月底以來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局組織來(lái)自全國(guó)36個(gè)省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員，在中國(guó)人民大學(xué)培訓(xùn)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，權(quán)威人士向《中國(guó)證券報(bào)》確認(rèn)，這種估價(jià)技術(shù)同樣將應(yīng)用在未來(lái)的房產(chǎn)稅征收中。事實(shí)上，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)為滿(mǎn)足房地產(chǎn)交易所需，已經(jīng)建立起一套行之有效、被市場(chǎng)認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估體系與評(píng)估隊(duì)伍。

　　2012年8月29日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在北京重申，要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。同時(shí)，還將穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2012年11月12日，住建部部長(zhǎng)姜偉新則表示，房地產(chǎn)限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)退出。針對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍是否會(huì)擴(kuò)大的問(wèn)題，姜偉新稱(chēng)：“正在積極研究，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可能還會(huì)出臺(tái)。”

　　2012年11月20日，財(cái)長(zhǎng)謝旭人發(fā)表《加快改革財(cái)稅體制 完善公共財(cái)政體系》一文，對(duì)即將推開(kāi)的房產(chǎn)稅作了較為詳盡的表述：“深化房地產(chǎn)稅制改革，構(gòu)建合理完善的房地產(chǎn)稅收制度，有效調(diào)節(jié)財(cái)富分配。統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類(lèi)收費(fèi)和稅收并存的狀況。結(jié)合其他方面的稅制改革，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，合理安排稅收負(fù)擔(dān)。認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開(kāi)，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。根據(jù)適當(dāng)提高社會(huì)保障統(tǒng)籌級(jí)次的要求，健全社會(huì)保障籌資機(jī)制。按照"正稅清費(fèi)"和"分類(lèi)規(guī)范"原則，繼續(xù)清理整合行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，進(jìn)一步規(guī)范收入分配秩序。”

　　解讀這一段話(huà)，可以得出深化房地產(chǎn)稅制改革的三大關(guān)鍵：一曰“構(gòu)建稅收制度”;二曰“改變稅費(fèi)并存”;三曰“逐步全國(guó)推開(kāi)”。首先是“構(gòu)建合理完善的房地產(chǎn)稅收制度”。對(duì)于全面開(kāi)征房產(chǎn)稅爭(zhēng)議最多的就是是否重復(fù)征稅。因?yàn)橘?gòu)房者的房?jī)r(jià)款中有相當(dāng)部分屬于土地價(jià)格，而所有的商品房均已繳納過(guò)土地出讓金(屬于政府性基金)�，F(xiàn)在，財(cái)長(zhǎng)明確要構(gòu)建的是“稅收制度”，而非“稅費(fèi)制度”，要按照“正稅清費(fèi)”的原則，“繼續(xù)清理整合……政府性基金”。字里行間已經(jīng)透露出，房產(chǎn)稅將逐步取代土地出讓金之類(lèi)的政府性基金，當(dāng)然，這不可能一蹴而就。二是“逐步改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類(lèi)收費(fèi)和稅收并存的狀況”。就拿房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，既要繳契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅等稅收，還要繳納房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、土地使用權(quán)登記費(fèi)，以及各種稅收附加等費(fèi)用。在房產(chǎn)稅開(kāi)征后，稅費(fèi)有望逐步歸并。

　　2012年11月22日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定。2012年11月24日，財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康在財(cái)稅體制改革分論壇上表示，在未來(lái)的新一輪財(cái)稅改革中，房產(chǎn)稅是一個(gè)無(wú)法回避的方向。如果要進(jìn)行新一輪的財(cái)政體制改革，對(duì)財(cái)政管理層級(jí)的重新梳理是必要的步驟，而財(cái)政層級(jí)的扁平化則是改革的大方向。2012年11月24日，財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)白景明表示，目前研究逐步在全國(guó)推開(kāi)房產(chǎn)稅，體現(xiàn)了兩大原則，一是科學(xué)決策，對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致研究，選擇具有一定代表性的區(qū)域進(jìn)行改革;二是逐步推進(jìn)，根據(jù)我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)以及房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域狀況，逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。2012年11月20日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲近期也表示，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)進(jìn)一步推廣的阻力很大。根據(jù)住建部的部署，今年6月30日之前應(yīng)完成全國(guó)40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，但至今仍未聽(tīng)到住建部就該項(xiàng)工作發(fā)布新消息。目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。如果一旦全國(guó)擴(kuò)圍，最可能采用的方式就是借鑒湖北鄂州的房產(chǎn)稅改革方式，先從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)改革。

　　2012年11月23日，上海市稅務(wù)局公布了全市應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的住房最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。截至目前，上海共認(rèn)定約5萬(wàn)套住房需要繳納房產(chǎn)稅，其中去年認(rèn)定2萬(wàn)余套，今年約3萬(wàn)套。其中90%適用0.4%的稅率。在上海最新完成認(rèn)定的住房中，應(yīng)繳稅住房比例約占全市住房總數(shù)的20%，其中八成以上的購(gòu)房家庭是本地戶(hù)籍。90%的應(yīng)繳稅住房適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區(qū)。根據(jù)上海的試點(diǎn)方案，房產(chǎn)稅征收對(duì)象是上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%，對(duì)上海家庭人均60平方米以上的住房面積才予以征稅。上海和重慶是我國(guó)率先開(kāi)展房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的地區(qū)。今年以來(lái)不斷傳出房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的消息，雖然決策層至今沒(méi)有采取實(shí)質(zhì)舉措。但相關(guān)準(zhǔn)備工作一直在按照部署推進(jìn)，7月以來(lái)，國(guó)稅總局已組織全國(guó)30多個(gè)省市的數(shù)十名稅務(wù)人員在京培訓(xùn)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)。據(jù)上海市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年上海市地方財(cái)政收入3429 .8億元，其中房產(chǎn)稅達(dá)22.1億元。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　記者：怎么看住建部與財(cái)政部關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)大城市試點(diǎn)的講話(huà)?是否基本全面開(kāi)征?

　　謝逸楓：雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍尚無(wú)時(shí)間表，但是“研究逐步在全國(guó)推開(kāi)”的說(shuō)法，表明作為稅制改革一部分的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，已是一大趨勢(shì)。實(shí)際上此前從政策層面上多次釋放出房產(chǎn)稅試點(diǎn)將會(huì)逐步推開(kāi)的信號(hào)。至今已過(guò)去一年多，房產(chǎn)稅“擴(kuò)圍”還僅僅停留在“研究討論”的層面，并未邁出實(shí)質(zhì)性的步伐。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有住房制度下，調(diào)控市場(chǎng)的手段主要是政策，而所有調(diào)控政策基本上都只是處理當(dāng)前面臨的問(wèn)題，并不涉及長(zhǎng)遠(yuǎn)。唯一帶有制度性變革的是房產(chǎn)稅。但房產(chǎn)稅涉及土地出讓方式、住房制度重建、法律修改、稅收制度改革、房產(chǎn)權(quán)屬信息系統(tǒng)建設(shè)、官員財(cái)產(chǎn)公開(kāi)制度等許多方面，牽一發(fā)而動(dòng)全身。目前的試點(diǎn)進(jìn)展緩慢，成功與否尚難判斷，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響基本可以忽略不計(jì)。

　　謝逸楓：未來(lái)三年內(nèi)房產(chǎn)稅全面開(kāi)征不現(xiàn)實(shí)。一則必須首先找到法律根據(jù)與制度上的完善，外圍不確定性因素較多，二則必須解決技術(shù)層面問(wèn)題，譬如個(gè)人住房系統(tǒng)全面建立與房產(chǎn)稅的稅收人員到位及稅率的確定。三則解決房產(chǎn)稅的具體問(wèn)題，譬如房產(chǎn)稅的征收成本太高，征收對(duì)象統(tǒng)計(jì)、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，征收的許多技術(shù)工作準(zhǔn)備尚不充分。今年擴(kuò)大房產(chǎn)稅城市試點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)，房產(chǎn)稅開(kāi)征目的是‘降房?jī)r(jià)’太荒謬。按照2011年年底財(cái)政部對(duì)房產(chǎn)稅改革的目的解釋?zhuān)瑐�(gè)人住房恢復(fù)房產(chǎn)稅的目的有四方面：一是調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配。二是健全地方稅體系。三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用。四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。特別在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，任何增稅、開(kāi)征新稅種都是逆宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)而為之，都是背離宏觀(guān)調(diào)控方向的行為，最終將助推經(jīng)濟(jì)向深度下滑，反過(guò)來(lái)將失去更大更多的稅收收入。

　　記者：有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)征房產(chǎn)稅有諸多好處，譬如有利建立完善的房地產(chǎn)稅收體系;有利于打擊房市投機(jī);有利于消費(fèi)者減少過(guò)度消費(fèi);將令促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。在房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控持續(xù)深入、地方土地收入下降的背景下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否將繼續(xù)推進(jìn)，你怎么看?此外，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅進(jìn)行準(zhǔn)備。

　　謝逸楓：房產(chǎn)稅不應(yīng)該再擴(kuò)大試點(diǎn)范圍了，同時(shí)應(yīng)該立即取消上海與重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市。從經(jīng)濟(jì)性質(zhì)與稅本身上講，房產(chǎn)稅屬于存量稅收，會(huì)增加老百姓經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，推高房?jī)r(jià)，利國(guó)不利民。一則房產(chǎn)稅無(wú)法讓市場(chǎng)供求平衡，不是最好解決住房根本辦法,應(yīng)該集中力量多建保障房。二則是房產(chǎn)稅無(wú)法代替土地財(cái)政，未來(lái)10年甚至20年取替不了土地財(cái)政作為地方政府主要收入來(lái)源的位置。“831大限’，2003年實(shí)行招拍掛之后，地價(jià)飛漲，像北京等一線(xiàn)城市漲了至少5倍以上。三則沒(méi)有一個(gè)國(guó)家把房產(chǎn)稅作為降房?jī)r(jià)的主要手段，反而會(huì)推高房?jī)r(jià)。如果地方政府將房產(chǎn)稅作為稅收的重要來(lái)源，一定要讓房?jī)r(jià)上漲，才會(huì)增加房產(chǎn)稅。因?yàn)樗�有房產(chǎn)稅都是以評(píng)估價(jià)而不是以購(gòu)買(mǎi)價(jià)計(jì)算的。房產(chǎn)稅開(kāi)征目的本質(zhì)上不是為降房?jī)r(jià),也不能起到調(diào)整收入分配與貧富差異，更加不能讓房?jī)r(jià)合理回歸。等于政府直接往人民身上割肉。所以房產(chǎn)稅不會(huì)壓低房?jī)r(jià)，只會(huì)催肥政府。

　　謝逸楓：四則是個(gè)人住房房產(chǎn)稅開(kāi)征缺乏法律根據(jù)。目前中國(guó)憲法與法律未規(guī)定個(gè)人住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅。物業(yè)稅的開(kāi)征應(yīng)該通過(guò)人大，房產(chǎn)稅也是。房產(chǎn)稅在規(guī)定時(shí)候，第一次出臺(tái)規(guī)定1948年建國(guó)之前。第二次重申1954年，第三次是文革之后，1986年。這個(gè)稅法是人大稅權(quán)國(guó)務(wù)院制訂的條例，現(xiàn)行只對(duì)非住宅性產(chǎn)業(yè)征收，明確老百姓住宅是免征房產(chǎn)稅。但目前這次的試點(diǎn)是上海、重慶對(duì)部分住宅類(lèi)產(chǎn)業(yè)征收房產(chǎn)稅。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅，中國(guó)的購(gòu)房者僅僅擁有房屋所有權(quán)，對(duì)房屋所在的土地只有使用權(quán)，不屬于物權(quán)的范圍，即使要征收物業(yè)稅，也應(yīng)該剔除土地的因素，只對(duì)房屋部分征稅。五則房產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致稅收壓力轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。不僅讓老百姓負(fù)擔(dān)繼續(xù)惡化,還會(huì)讓幸福離老百姓越來(lái)越遙遠(yuǎn)。盡管中國(guó)在居民買(mǎi)房后的住房持有環(huán)節(jié)稅收缺失，但在生產(chǎn)建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)相當(dāng)高。六則中國(guó)實(shí)行的土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，已經(jīng)由購(gòu)房者在房?jī)r(jià)中承擔(dān)了，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)產(chǎn)生對(duì)土地使用的重復(fù)征稅。七是房產(chǎn)稅本身屬于不合理不公平的稅種。1998年房改后，一套房子才幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)。現(xiàn)在上海、北京、廣州、深圳的房子值幾百萬(wàn)到幾千萬(wàn)。如果按照原值征房產(chǎn)稅，僅僅幾百萬(wàn)元征收。而按照房屋評(píng)估值收，就算房產(chǎn)稅稅率是0.5%或者是1%，將高于這些人的收入或者退休工資，公平合理嗎?”

　　記者：征收房產(chǎn)稅到底是不是樓市最后的救命稻草，房產(chǎn)稅到底能不能解決中國(guó)樓市的諸多問(wèn)題?

　　謝逸楓：房產(chǎn)稅絕對(duì)不是樓市最后的救命稻草，根本不能徹底解決中國(guó)樓市一系列問(wèn)題，譬如住房、高房?jī)r(jià)、土地財(cái)政、供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)合理回歸等問(wèn)題。

　　記者：上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)成效如何?房產(chǎn)稅究竟能不能達(dá)到降房?jī)r(jià)的目的?

　　謝逸楓：雖然重慶和上海目前征收的都是對(duì)少數(shù)大約占2%的超量房產(chǎn)進(jìn)行了稅務(wù)征收。但試行的效果也許不夠好，對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際走勢(shì)影響不大。一是稅率過(guò)低，范圍過(guò)窄，很容易被房?jī)r(jià)上漲部分抵消。二是解決不了供應(yīng)問(wèn)題。三是無(wú)法徹底消滅投資需求。

　　謝逸楓：房產(chǎn)稅開(kāi)征的目的是‘降房?jī)r(jià)’太荒謬，試圖指望擴(kuò)容房產(chǎn)稅降房?jī)r(jià)徹底徒勞。一則中國(guó)高房?jī)r(jià)根子在供給的不足上，而房產(chǎn)稅則推高房?jī)r(jià)，將成本轉(zhuǎn)移到下一個(gè)購(gòu)房者身上，收的板子卻打在消費(fèi)者的需求上。二則國(guó)家壟斷城市住房土地供給，地方財(cái)政收入過(guò)度依賴(lài)土地出讓收入，必然推高房地產(chǎn)價(jià)格。三是改變不了供應(yīng)不足的局面。政府只有增加供給才是釜底抽薪之策，任何與增加有效供給方向和目標(biāo)相悖的房地產(chǎn)政策出臺(tái)都應(yīng)該慎之又慎。”

　　關(guān)鍵問(wèn)題是占據(jù)地方財(cái)政收入半壁江山的土地財(cái)政何去何從?當(dāng)土地作為最大宗的兌現(xiàn)資產(chǎn)退出舞臺(tái)后，有什么可以滿(mǎn)足大規(guī)�；�建所需要的數(shù)萬(wàn)億元的資金?根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，今年前10月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為20093億元，占同期全國(guó)財(cái)政收入的比重超過(guò)20%。但受樓市調(diào)控帶來(lái)的土地交易降溫的影響，前10月土地出讓收入大幅下降21.7%，同比減少5561億元。雖然土地出讓金收入大幅下降，但2萬(wàn)億的金融仍然是個(gè)龐大的數(shù)字，目前試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅收入只是土地收入的零頭，因此，以往的交易環(huán)節(jié)增量部分收稅的辦法必須有大突破，才能實(shí)現(xiàn)兩步走的目標(biāo)：第一步，讓房產(chǎn)稅與土地稅收合并，解決雙重收稅所引發(fā)的質(zhì)疑;第二步，以大的房產(chǎn)稅取代土地財(cái)政，逐漸過(guò)度，以防出現(xiàn)地方政府的兌付危機(jī)。雖然從短期看，房產(chǎn)稅將減少地方土地收入，但從長(zhǎng)期看，普遍征收的房產(chǎn)稅使地方政府擁有固定的、不隨房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大起大落的穩(wěn)定收入。土地儲(chǔ)備日益減少，資產(chǎn)擁有數(shù)量極不均衡，借助二次分配，可以為未來(lái)的稅收與房地產(chǎn)改革開(kāi)辟出一條坦途。