訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控取得了顯著成績，投機投資性需求得到明顯抑制，商品房銷售一度呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。最新數(shù)據(jù)顯示，近幾個月的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了小幅波動，從價格微漲到穩(wěn)中略降。造成波動的原因是什么?房價會不會大幅反彈?應(yīng)該如何看待穩(wěn)增長條件下的房地產(chǎn)調(diào)控?記者為此采訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹。

秦虹

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年7月，70個大中城市房價環(huán)比上漲的達50個，8月份為36個。而9月份，房價環(huán)比上漲的城市減少至31個。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人近日表示，當前房地產(chǎn)市場總體還是穩(wěn)定的，房價的變化是延續(xù)了穩(wěn)中有降的趨勢。

　　房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)

　　今年貨幣政策調(diào)整相對溫和，政策對抑制投機投資性需求沒有放松，住房市場將以“穩(wěn)”字為主

　　記者：最近幾個月房價有所抬頭的原因是什么?如何從總體上看待最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的成果?

　　秦虹：總體看，去年下半年以來形成的市場格局尚未出現(xiàn)根本性改變，投機投資性購房得到明顯抑制，房價基本平穩(wěn)，住房總庫存量仍處高位。當前房地產(chǎn)市場相對還是穩(wěn)定的，雖然從6月份開始部分城市房價有所回升，但回升的速度是緩慢的，部分城市房價同比下降，全國商品住房成交面積也是同比下降的。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，70個大中城市中，與去年同月相比，新建商品住宅價格下降的城市有55個;1至9月份，商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%，其中住宅銷售面積下降4.3%。

　　今年6月份之后房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)這一變化，最主要的原因是在適度下調(diào)利率的情況下，部分購房者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期有所改變，過去長期觀望的人不再觀望。同時，房企的促銷措施和對首套住房貸款的優(yōu)惠也促使居民停止觀望出手購房。應(yīng)當看到，今年我國的貨幣政策調(diào)整相對溫和，對房地產(chǎn)市場的影響是有限的，并且政策對抑制投機投資性需求沒有放松，預(yù)計今年住房市場將以“穩(wěn)”字為主。

　　記者：房價具備大幅度反彈的基礎(chǔ)嗎?

　　秦虹：總體上看，由于政府對已出臺的限購和限貸政策并沒有放松，市場上的購房主體是以自住性需求為主。自住性需求的總量在2年至3年內(nèi)可以大致確定，難以持續(xù)性地推高需求進而推高房價。只要我們在政策上保持穩(wěn)定，堅持控制投機投資性需求，支持合理的住房需求不動搖，房地產(chǎn)市場就有望保持穩(wěn)定發(fā)展。

　　穩(wěn)增長不能松調(diào)控

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)當建立在真實需求的基礎(chǔ)上，需從更高處著眼建立起健康發(fā)展的長效機制

　　記者：當前，穩(wěn)增長成為經(jīng)濟工作的首要任務(wù)。房地產(chǎn)這一行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，對經(jīng)濟的拉動作用明顯，為什么穩(wěn)增長的情況下仍然要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖?

　　秦虹：穩(wěn)增長有利于穩(wěn)定我國經(jīng)濟社會大局。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，對上游的投資和下游的消費都有密切的關(guān)聯(lián)。但房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻不能放在依靠房地產(chǎn)的投機投資性需求上，如果短期靠房地產(chǎn)的投機投資性需求，拉升了經(jīng)濟增長速度，那么積累起房地產(chǎn)市場的泡沫終將對國民經(jīng)濟產(chǎn)生更大的危害。

　　當前，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖包含了抑制投機投資和滿足合理需求兩方面內(nèi)容。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻應(yīng)當建立在真實需求的基礎(chǔ)上。如果放任投機炒房賺錢，既不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，最終也會使經(jīng)濟和社會健康發(fā)展付出沉重的代價。因此，穩(wěn)增長不等于就要放任投機投資性需求回潮。

　　記者：前一段時間，國務(wù)院督查組赴16省市對各地落實調(diào)控措施進行了督促檢查。結(jié)合督查的情況，下一步房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)重點把握好哪些關(guān)鍵環(huán)節(jié)問題?

　　秦虹：從近期市場表現(xiàn)及其影響因素看，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行仍存在一些不利因素，下一階段房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時期，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的任務(wù)仍然很艱巨。下一步，各部門、各地區(qū)將繼續(xù)堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　要堅決執(zhí)行好已出臺的調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果。特別是要繼續(xù)落實差別化住房信貸、稅收政策，堅決抑制投機投資性需求。應(yīng)該看到，差別化的信貸和稅收政策對促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有較好作用。政策鼓勵和支持首次置業(yè)的家庭購房，既可以滿足民生需求，也有利于保持房地產(chǎn)市場的適度活躍。

　　從長期看，建立起房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機制還應(yīng)從更高處著眼，從控制貨幣發(fā)行規(guī)模、增加民間資本投資渠道、加大社會保障力度、完善土地政策等多方面著手。

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　　進一步平衡供需矛盾

　　控制住投機性需求，保障好困難者需求，自住和改善需求就有條件充分發(fā)揮市場配置資源的作用

　　記者：當前，開發(fā)商觀望情緒比較重，用地計劃的落實率較低，這是否會影響未來房地產(chǎn)市場的供給?應(yīng)如何看待調(diào)控與房地產(chǎn)市場供需平衡的關(guān)系?

　　秦虹：目前，可能存在的問題是不同城市在供求平衡上差異較大，部分城市庫存量仍然較大。對供求矛盾大的城市需要堅決執(zhí)行好當前已有的調(diào)控政策，加快加大普通商品住房的供給，除了保證土地的優(yōu)先供給外，還應(yīng)在信貸上增加對普通商品住房建設(shè)的支持。

　　同時，應(yīng)該繼續(xù)改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從當前市場情況來看，群眾最需要的是中小套型、價格合適的普通住房，因為它既能滿足居住需求，又與多數(shù)家庭經(jīng)濟能力相適應(yīng)。因此，既要增加總的供應(yīng)量，又要解決供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，擴大普通商品住房的供應(yīng)規(guī)模，加快落實土地供應(yīng)計劃，加快普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和銷售審批等，著力增加有效供給。

　　當前所進行的房地產(chǎn)調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。從長遠看，應(yīng)逐步完善調(diào)控手段，更加注重市場和法制手段。

　　記者：應(yīng)該如何看待保障房建設(shè)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系?

　　秦虹：保障房需求是住房需求的另一端，盡快將已投資建設(shè)的保障性住房建設(shè)和配套完善投入使用，可以及時改善中低收入家庭的住房困難，有利于穩(wěn)定相當部分居民的市場預(yù)期，減緩購房的恐慌心理，有序地釋放需求，平衡市場的供求關(guān)系。

　　如果能做到解決住房需求兩端的問題，即控制住投機性的需求，保障好困難者的需求，中間部分的自住和改善需求就有條件充分發(fā)揮市場配置資源的作用，還原市場自身運行規(guī)律。