謝逸楓涉及房地產(chǎn)行業(yè)十年-著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專(zhuān)家。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)力派、房地產(chǎn)實(shí)操派理論家,具有豐富的營(yíng)銷(xiāo)理論和策劃經(jīng)驗(yàn),成功運(yùn)作多個(gè)城市各類(lèi)型項(xiàng)目達(dá)五十余個(gè)。

謝逸楓

　　2012年10月8日,中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要的54個(gè)城市在黃金周前7天合計(jì)簽約套數(shù)約為1.6萬(wàn)套，相比今年黃金周前一周5.4萬(wàn)套的成交量下調(diào)幅度達(dá)到了70%。但同比2011年國(guó)慶期間14418的簽約套數(shù)，今年國(guó)慶期間的成交量依然有所起色。 調(diào)查顯示，54城市中有超過(guò)10個(gè)城市網(wǎng)簽系統(tǒng)在國(guó)慶期間無(wú)數(shù)據(jù)更新。在可以看到的數(shù)據(jù)中，武漢市新建商品住房從10月1日到4日，日均成交量約210套;而武漢去年十一前4天假期的新房日均成交量為146套。廣州9月30日至10月5日期間，全市總成交量為731套，其中9月30日至10月3日4天共網(wǎng)簽490套，同比去年網(wǎng)簽量下降272套，同比跌幅35.7%。其中，北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶節(jié)假期前三天，二手住宅網(wǎng)簽總量?jī)H為137套，比平日大幅下降。我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到10月6日，2012年國(guó)慶假期北京二手房市場(chǎng)的新增房源登記量、新增客戶登記量、帶客看房量均創(chuàng)2007年以來(lái)國(guó)慶假期新高，新增有效客戶登記量比去年同期上漲了82.5%，帶客看房人次比去年同期上漲了166%，但是帶看成功率(即帶看人次和最終達(dá)成交易量之間的比率)卻創(chuàng)下了歷年國(guó)慶假期新低。 住建部政策研究中心副主任王玨林表示，房地產(chǎn)調(diào)控絕不會(huì)放松而且要長(zhǎng)期持續(xù)，預(yù)計(jì)今年全國(guó)樓市將以平穩(wěn)為主。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在“十一”黃金周前表示，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件。下一步，將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購(gòu)城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，確保限購(gòu)措施實(shí)施效果。適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)。

　　記者：謝先生怎么看中原這份“全國(guó)主要的54個(gè)城市在黃金周前7天”成交數(shù)據(jù)的報(bào)告?

　　謝逸楓：“所謂54城市在黃金周前7天”成交數(shù)據(jù)報(bào)告，根本不能如實(shí)反映今年54城市黃金周樓市真實(shí)實(shí)際表現(xiàn)，更加不能作為判斷今年十一黃金周樓市寒冷與低迷的根據(jù)。黃金周期間各地反映成交量的網(wǎng)絡(luò)簽約系統(tǒng)基本處于休息狀態(tài)，少量城市成交也并沒(méi)有反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。顯然缺乏有力的市場(chǎng)數(shù)據(jù)與客觀基礎(chǔ)。一是大部分城市，包括一線城市的成交數(shù)據(jù)完全。如這樣判斷樓市不溫不火是不爭(zhēng)的事實(shí)，有失客觀。二是與上周環(huán)比的數(shù)據(jù)忽略了網(wǎng)簽因滯后性因素出現(xiàn)網(wǎng)簽成交量下降。而9月底最后一周則是網(wǎng)簽集中期。三是如果按照今年54城市黃金周的成交量，依然超過(guò)去年54城黃金周的成交量，比去年火爆。四是忽略了中秋節(jié)與國(guó)慶節(jié)的連假因素，旅游出行超過(guò)購(gòu)房興趣，但是成交比去年好。未來(lái)部分房企可能仍會(huì)采取快速“跑量”的方式，對(duì)短期樓市的成交將起一個(gè)助推作用。但像去年底那樣采取犧牲利潤(rùn)“以價(jià)換量”的激進(jìn)方式可能不會(huì)再出現(xiàn)。”

　　記者：與上周環(huán)比的成交數(shù)據(jù)比較，為什么成交下降幅度如此之大?

　　謝逸楓：“長(zhǎng)假期間出游人群比例高，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性差以及購(gòu)房者觀望氣氛濃等房企取消高折扣價(jià)格優(yōu)惠政策，上漲房?jī)r(jià)是成交低迷的重要因素。 主要有四個(gè)方面原因?qū)е颅h(huán)比上周成交暴跌，一是九月底是網(wǎng)簽集中期，成交井噴。而十月黃金周樓市由于網(wǎng)簽因滯后性因素出現(xiàn)網(wǎng)簽成交量下降。二是由于部分城市中心城區(qū)高端樓盤(pán)限售，影響黃金周樓市成交量下降。三是10月黃金周樓市受到中秋節(jié)與國(guó)慶節(jié)的連假影響，出外旅游導(dǎo)致置業(yè)購(gòu)房人群下降與購(gòu)房興趣平淡。四是受到限購(gòu)與限貸及限價(jià)等調(diào)控政策干預(yù)，市場(chǎng)購(gòu)房需求被抑制。隨著旅游人群回家與通脹買(mǎi)房的需要及貨幣政策的放松，預(yù)計(jì)10月住宅成交量將繼續(xù)回升，而房?jī)r(jià)可能保持較平穩(wěn)走勢(shì)”。2012年10月8日，根據(jù)某全國(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心以及公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶黃金周期間從環(huán)比來(lái)看，一線城市量?jī)r(jià)大跌，成交慘淡;從同比來(lái)看盡管北京、上海、廣州以及深圳國(guó)慶期間成交量相比去年同期而言，呈現(xiàn)不同漲跌態(tài)勢(shì)，但從成交價(jià)上除了上海區(qū)域，北京、深圳以及廣州國(guó)慶期間的成交價(jià)都出現(xiàn)不同程度的漲幅，平均漲幅接近10%。2012年10月7日，根據(jù)北京某房產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日至10月6日，北京新建住宅成交量為908套，今年9月30日-10月6日期間，一手住宅652套，下跌39%;深圳同比量下跌13%。2012年10月7日，根據(jù)上海某房產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海、廣州市場(chǎng)上同比成交量出現(xiàn)上漲，2011年上海樓市國(guó)慶期間新建商品住宅成交398套，而今年9月30日-10月6日期間，成交量達(dá)730套，廣州市場(chǎng)上2012年國(guó)慶十一黃金周同比成交量增長(zhǎng)了33.6%。而深圳與北京的成交量則出現(xiàn)小幅度下降。在成交均價(jià)方面，某房產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)中心以及公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上海樓市國(guó)慶期間上海市新建商品住宅成交均價(jià)約2.18萬(wàn)元/平方米，而今年9月30日-10月6日期間，其成交均價(jià)為17544元/平方米，下跌了24%;但北京、廣州以及深圳樓市同比成交均價(jià)紛紛上揚(yáng)，平均漲幅數(shù)值達(dá)9.8%。其中北京同比漲17%，深圳同比約漲5.6%，廣州同比漲6.8%。2012年10月7日，根據(jù)廣州某房產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日至10月6日，廣州市區(qū)7天內(nèi)僅成交907套(純住宅)單位，盡管同比去年國(guó)慶成交量增長(zhǎng)了33.6%，但環(huán)比上一周成交量2767套卻大跌67.2%;樓價(jià)方面7天均價(jià)為11321元/平方米，同比去年10600元/平方米上浮6.8%，環(huán)比則下跌6.2%。2012年10月7日，根據(jù)深圳某房地產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月30日-10月6日，一手住宅成交255套，成交價(jià)格在16920元/平方米，相比節(jié)前一周量呈現(xiàn)64%的大幅下跌，其價(jià)格也呈現(xiàn)下降。同時(shí)北京、上海市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)也呈現(xiàn)大幅的下跌，其中成交量下降幅度可超50%。

　　記者：謝先生如何看今年黃金周一線城市樓市的表現(xiàn)?

　　謝逸楓：“與去年同期相比較，今年黃金周一線城市樓市量?jī)r(jià)比預(yù)期火熱。首先是一手住宅成交量比去年黃金樓市還要高。其次是一手住宅成交均價(jià)保持10%左右上漲趨勢(shì)。再次是購(gòu)房者未因9月中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松的聲音而影響出手。最后是今年黃金周一線城市的樓市總體平穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期回升明顯。不過(guò)，環(huán)比上周的成交量看，一線城市集體下降，而同比看，上海與廣州出現(xiàn)上升，北京與深圳則是下降。環(huán)比上周的房?jī)r(jià)看，一線城市房?jī)r(jià)除上海外，北京、深圳以及廣州國(guó)慶期間的成交價(jià)都出現(xiàn)不同程度的漲幅，平均漲幅接近10%。”#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　記者：為什么今年黃金周一線城市房?jī)r(jià)依然保持上漲?

　　謝逸楓：“由于部分房企商品庫(kù)存消化較快，“銀十”期間將小幅提價(jià)，四季度房?jī)r(jià)下降可行性幾乎不存在。從數(shù)據(jù)看，今年9月全國(guó)70大中城市與100城房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持環(huán)比連續(xù)4個(gè)月上漲趨勢(shì)。主要有五個(gè)方面，一是融資渠道已經(jīng)拓寬，大部分房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)完成良好與資金壓力減少，不存在缺錢(qián)困難局面。另外是地方政府調(diào)控微調(diào)，樓市回暖明顯。二是房企將樓盤(pán)價(jià)格大折扣優(yōu)惠政策取消，甚至出現(xiàn)提價(jià)現(xiàn)象。況且，一線城市一手住宅產(chǎn)品供應(yīng)有限與土地稀缺，地價(jià)上漲起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲的作用。三是城市化進(jìn)程與人口不斷增加，市場(chǎng)上購(gòu)房需求依然旺盛，尤其是剛性與改善需求大量存在。四是一線城市土地市場(chǎng)回暖，樓市處于上升階段，購(gòu)房者看好后市場(chǎng)，積極出手購(gòu)買(mǎi)。五是受到QE3與日本及其他國(guó)家量寬貨幣政策的通脹影響，另外是股市下行，國(guó)內(nèi)投資渠道缺乏。因此，購(gòu)房抗通脹保值依然是首選的投資品。”

　　記者：今年第四季度到明年一季度樓市房?jī)r(jià)是否存在暴漲情行?

　　謝逸楓：“現(xiàn)在預(yù)測(cè)今年第四季度到明年一季度樓市房?jī)r(jià)大幅度上漲或暴漲都是不切實(shí)際的幻想，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不存在大幅度上漲或暴漲的基礎(chǔ)與條件，一是以限購(gòu)與限貸及限價(jià)等限售的主要調(diào)控政策并未實(shí)質(zhì)性放松，中央樓市調(diào)控將保持常態(tài)化的階段性局面。二是目前樓市一手商品房庫(kù)存量依然巨大，去商品房庫(kù)存將是最后一季與明年一季開(kāi)發(fā)商首要任務(wù)。三是市場(chǎng)上90%都是剛性需求，剩余是改善需求，投資炒房需求根本無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。四是有部分開(kāi)發(fā)商資金依然存在一定的壓力，尤其是資金來(lái)源都是靠銀行與民間及其他渠道融資的房企，銷(xiāo)售回款是最后一根救命稻草。五是后市保障房建設(shè)加快與土地及商品房新增供應(yīng)也在不斷增加，維持市場(chǎng)供求平橫。”

　　記者：中秋和“十一”長(zhǎng)假之前，中央層面多次釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)，未來(lái)中央房地產(chǎn)調(diào)控如何走?

　　謝逸楓：“中央早已經(jīng)注意到房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)升溫跡象，管理層面開(kāi)始接連喊話表態(tài)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。目前中央房地產(chǎn)調(diào)控政策依然表現(xiàn)“外緊內(nèi)松，自住需求差別實(shí)施”。一方面是貨幣政策會(huì)繼續(xù)寬松，考慮到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)需要，調(diào)控過(guò)緊則影響到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，估計(jì)10月份會(huì)降準(zhǔn)或息。另外一方面是出于支持與鼓勵(lì)合理購(gòu)房需求，地方政府將繼續(xù)采取出臺(tái)保護(hù)剛性需求合理購(gòu)房的政策，不會(huì)放松限購(gòu)和限貸及限價(jià)等限售的核心調(diào)控政策。因此，中央房地產(chǎn)調(diào)控政策總體上保持穩(wěn)定，不會(huì)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。未來(lái)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策將呈現(xiàn)“維穩(wěn)與微調(diào)”并存的平穩(wěn)局面，一方面是中央政府既要保持樓市與房?jī)r(jià)穩(wěn)定預(yù)期，鞏固前期調(diào)控成果，又要防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)全面上漲反彈的現(xiàn)象。另外一方面是考慮到合理購(gòu)房需求的同時(shí)防止投資投機(jī)炒房入市，以及開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)上漲的情行，也要地方政府完成今年價(jià)格控制目標(biāo)。”