聶梅生：目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策都不支持房?jī)r(jià)大漲
發(fā)布時(shí)間：2012-09-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫琳
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”全國(guó)傳統(tǒng)銷售旺季，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)小幅上漲，那么，它是否會(huì)延續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)?
華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)便預(yù)言，明年3月，房?jī)r(jià)將開始暴漲，調(diào)控是否將重蹈越調(diào)越漲的覆轍?
在地方政府版的“四萬億”刺激政策出臺(tái)的同時(shí)，美國(guó)出臺(tái)了第三次量化寬松政策(QE3)，在國(guó)內(nèi)外的政策刺激之下，樓市是否會(huì)迎來春天?
近日，全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)解讀了房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的形勢(shì)和未來的走勢(shì)。聶梅生認(rèn)為QE3的出臺(tái)，中國(guó)不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛得太緊;房?jī)r(jià)的大漲和大跌，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)和政策都不支持。
調(diào)控基本達(dá)到預(yù)期效果
時(shí)代周報(bào)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，與7月份相比，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，有36個(gè)房?jī)r(jià)上漲。在傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲嗎?
聶梅生：今年的“金九銀十”和往年不太一樣，因?yàn)榻?jīng)過一輪調(diào)控。這輪調(diào)控到八九月份，正好是一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，前期的政策釋放，我覺得已經(jīng)釋放完了，功力也就只能達(dá)到現(xiàn)在這樣。而新的政策的出臺(tái)，目前看來還沒有這個(gè)可能。
從長(zhǎng)的周期來看，目前處于一個(gè)相對(duì)的平穩(wěn)期，并不見得會(huì)受每年常規(guī)的“金九銀十”的影響，基本會(huì)在前期調(diào)控的政策影響下延續(xù)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。在房?jī)r(jià)和交易量上，基本是上上下下，有些城市還要繼續(xù)加大，有些城市已經(jīng)釋放得差不多了，趨于平穩(wěn)。
“金九銀十”的特點(diǎn)，倒是可能體現(xiàn)在土地方面。因?yàn)榍耙惠喭恋爻山涣肯陆岛艽螅w經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也不理想，各個(gè)地方政府收入下降也比較大，現(xiàn)在肯定要大規(guī)模推地。
而開發(fā)商經(jīng)過這段時(shí)間銷售的上升以后，資金鏈也相對(duì)比較平穩(wěn)或修復(fù)，業(yè)績(jī)比較好的開發(fā)商肯定要拿地、補(bǔ)倉(cāng)，不然將來就沒辦法持續(xù)開發(fā)。
所以在土地方面，“金九銀十”的影響會(huì)比較大。但是地方政府也不可能把地價(jià)定得很高，否則沒人來買。地方政府也會(huì)以價(jià)換量，如果地價(jià)低的話，房?jī)r(jià)就上不去。
時(shí)代周報(bào)：調(diào)控的目的和效果是不是已經(jīng)基本達(dá)到?
聶梅生：經(jīng)過這輪調(diào)控，從100個(gè)或70個(gè)或前10個(gè)城市的數(shù)據(jù)都能看得出來，房?jī)r(jià)沒有漲，或者漲幅很小，那就是說“鎮(zhèn)住了”，這輪調(diào)控政策起碼壓住了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和調(diào)控前差不多，這么說還是有成效的。否則像2009年，一年漲20%，那還了得，這也是調(diào)控需要看到的結(jié)果。#p#副標(biāo)題#e#
沒有必要與QE3過快掛鉤
時(shí)代周報(bào)：調(diào)控的效果還會(huì)繼續(xù)深入嗎?
聶梅生：大概也就只能達(dá)到這樣的結(jié)果，再希望房?jī)r(jià)深度下挫，除非是再出一些特別意想不到的政策。這次政策已經(jīng)是無所不用其極了，所有的行政手段、市場(chǎng)手段、貨幣手段都出來了，也就只能這樣，讓房?jī)r(jià)不漲!
時(shí)代周報(bào)：美國(guó)這輪QE3的出臺(tái)，會(huì)不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一些影響?
聶梅生：我覺得這次應(yīng)該吸取上次的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有自己的運(yùn)行規(guī)律，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)肯定和國(guó)際經(jīng)濟(jì)有關(guān)，但不要那么直接地去掛鉤。
上一次華爾街金融風(fēng)暴，就是我們掛鉤掛得太快了，雷曼兄弟一倒臺(tái)，我們這邊過不了幾個(gè)月就出臺(tái)政策，當(dāng)然出口有下滑。其實(shí)主要是當(dāng)時(shí)上半年，我們國(guó)內(nèi)在進(jìn)行調(diào)控，并不是受美國(guó)的影響。2008年上半年，我們一直在出臺(tái)提高準(zhǔn)備金率、提高利率等下壓的緊縮政策，再加上奧運(yùn)會(huì)又耽誤了一把。然后才趕上金融風(fēng)暴，其實(shí)華爾街金融風(fēng)暴和整個(gè)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒有那么直接的聯(lián)系，這三件事情一起促成2008年的經(jīng)濟(jì)大滑坡，然后就趕緊去刺激。
所以這一次QE3的出臺(tái)，我覺得不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛鉤掛得太緊。當(dāng)然它會(huì)對(duì)資金的流動(dòng)性有一定影響，但是我覺得，這次估計(jì)不會(huì)再出臺(tái)那么極端的刺激政策，尤其是對(duì)樓市不會(huì)!因?yàn)槲×松弦淮蔚慕逃?xùn)，不會(huì)再讓貨幣充斥泛濫。現(xiàn)在貨幣相對(duì)寬松的不在房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是在其他領(lǐng)域，可能對(duì)中國(guó)樓市的影響沒有那么直接，也沒有必要看得那么直接。
時(shí)代周報(bào)：那有沒有可能外資直接流向國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)?
聶梅生：我覺得沒有太大的可能，因?yàn)閯倓偼赓Y還在撤出。如果外資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特別看好，當(dāng)然進(jìn)來以后，可以套匯又套利，但是人民幣又不會(huì)升值，人民幣有可能貶值，那你進(jìn)來干嘛?人民幣不升值，你進(jìn)來套不了匯，套利的話，人民幣加息的可能也不大，無非是有可能貨幣相對(duì)寬松一些。
時(shí)代周報(bào)：目前，政府部門是否應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策?
聶梅生：我覺得對(duì)于房地產(chǎn)不會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在處于前期政策總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的階段，可能會(huì)把短期的針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控手段，慢慢變成一種促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次的機(jī)制改革。跟整個(gè)國(guó)家的情況一樣，比如金融體制改革、收入分配改革、稅收改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)該啟動(dòng)改革、啟動(dòng)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在也已經(jīng)準(zhǔn)備這樣做了。
穩(wěn)調(diào)控迎接下一輪改革
時(shí)代周報(bào)：目前各大開發(fā)商的資金壓力、庫(kù)存壓力都已經(jīng)逐漸緩解，那么開發(fā)商有沒有可能開始囤貨漲價(jià)?
聶梅生：你是說漲價(jià)?不可能!現(xiàn)在你想漲，政府不給你發(fā)準(zhǔn)售證。你漲得上去嗎?現(xiàn)在南京超過5%，不給你發(fā)準(zhǔn)售證，不讓你賣，限售并沒有解決。
“限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)”，實(shí)際上是“四限”，一個(gè)都沒放，你漲得了嗎?最多回到原來的開盤價(jià)，前期有段時(shí)間“以價(jià)換量”，價(jià)格有下降，最多恢復(fù)到那個(gè)開盤價(jià)，漲個(gè)1%、2%有可能，超過5%根本不讓你賣!
所以這些行政措施還是有效的，我覺得不可能期望新一屆政府把這些給放了，“緊箍咒”都沒有放!客觀上，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)疲軟的話，房地產(chǎn)行業(yè)怎么可能一枝獨(dú)秀?最多是在眾多的產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)最先恢復(fù)，但你要求它高歌猛進(jìn)，除非你刺激它，像2009年那樣出臺(tái)刺激政策。我覺得不可能，從下一屆政府來說，好不容易取得相對(duì)平穩(wěn)的結(jié)果，會(huì)讓它漲價(jià)嗎?#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
時(shí)代周報(bào)：任志強(qiáng)說，目前北京庫(kù)存只有8萬套，到明年3月份就會(huì)賣完，所以房?jī)r(jià)會(huì)漲。
聶梅生：現(xiàn)在一手房政府可以控制，二手房沒法控制，目前北京二手房的房?jī)r(jià)已經(jīng)比一手房高了。將來的交易會(huì)和美國(guó)一樣，主要集中在二手房，而不是新房，我們現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)啊，包括媒體，都盯著新房，其實(shí)真正成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是集中在二手房交易。美國(guó)的二手房交易占整個(gè)市場(chǎng)交易的85%，現(xiàn)在北京的二手房市場(chǎng)也慢慢開始活躍起來。
新房是存量不多了，但是存在老百姓手里的一套、二套、三套房多的是，好多樓盤還空著呢，這些難道不能釋放嗎?現(xiàn)在這一輪就是二手房比一手房交易量先恢復(fù)，二手房比一手房房?jī)r(jià)漲得快，市場(chǎng)將來會(huì)調(diào)節(jié)、平衡。二手房政府目前控制不了，很難控制。
時(shí)代周報(bào)：也沒有什么好的控制措施，是吧?
聶梅生：別控制了，讓市場(chǎng)好好恢復(fù)一段時(shí)間吧，平衡一段時(shí)間就好了。你干嘛都非得買新饅頭，家里的饅頭不吃，存在冰箱干嘛啊?
時(shí)代周報(bào)：房產(chǎn)稅的擴(kuò)大，會(huì)不會(huì)對(duì)二手房有一些調(diào)節(jié)作用?
聶梅生：長(zhǎng)效來看，是有影響的，如果對(duì)存量房征稅，大家就會(huì)考慮要不要持有二套房，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一個(gè)平衡作用。但是作為調(diào)控手段，一時(shí)半不會(huì)出臺(tái)�，F(xiàn)在就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，談改革，談轉(zhuǎn)型。
時(shí)代周報(bào)：現(xiàn)在地方政府出臺(tái)的“四萬億元”刺激政策，會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些促進(jìn)作用呢?
聶梅生：其實(shí)就是一萬億元左右吧，地方政府相當(dāng)困難，哪來的錢啊?我覺得這次沒有那么大的刺激力度，因?yàn)榈胤秸掷餂]有那么多錢，刺激應(yīng)該是比較緩慢的。
時(shí)代周報(bào)：現(xiàn)在很多城市，房?jī)r(jià)都開始上漲，是不是意味著樓市開始回暖?
聶梅生：我覺得不是回暖，基本上是平穩(wěn)，穩(wěn)調(diào)控的一個(gè)結(jié)果，來迎接下一輪的改革和轉(zhuǎn)型。你看近日，李克強(qiáng)副總理也在講城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化是一個(gè)特別大的拉動(dòng)力和引擎。但是如果土地制度和戶籍制度不改革，又怎么能推動(dòng)城鎮(zhèn)化呢?現(xiàn)在報(bào)出來的城鎮(zhèn)化率是51%，那是指人，李克強(qiáng)講的實(shí)際上的城鎮(zhèn)化率只有35%，這些人就是因?yàn)閼艏疀]有解決，沒解決戶籍問題，北京的房子就不賣給他啊。
時(shí)代周報(bào)：今年住宅開工投資量下降比較大，那會(huì)不會(huì)造成未來幾年供應(yīng)量的減少，造成房?jī)r(jià)的反彈?
聶梅生：但是二手房會(huì)補(bǔ)充供應(yīng)。既然要壓房?jī)r(jià)，就要承受將來房?jī)r(jià)反彈的可能，現(xiàn)在已經(jīng)上升了6%、7%，還是能夠容忍的，GDP還有8%左右，不超過GDP的增長(zhǎng)就都正常，總不能一直是負(fù)的。
現(xiàn)在基本就是處于一個(gè)穩(wěn)定期，當(dāng)然不代表每個(gè)城市都一樣。但有些人認(rèn)為會(huì)大漲，也有些人會(huì)大跌，我認(rèn)為大漲和大跌，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)和政策都不支持。為什么不支持大跌呢?房地產(chǎn)還沒有大跌，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)這樣了，再大跌，那還了得，其他產(chǎn)業(yè)更走不出來了。大漲的話，整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是這樣，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也在下行，怎么可能大漲?另外政策也不允許大漲。
