顧海波

　　上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會員，《中國房地產(chǎn)報(bào)》特約記者、特約撰稿人顧海波接受記者訪問：

　　記者：之前幾個(gè)月的樓市可謂一片漲價(jià)聲，那么在此情況下您認(rèn)為今年的“金九銀十”會如期而至嗎?為什么?

　　顧海波：2012年9月9日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅比1月~7月份縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)。2012年8月份商品房單月銷售均價(jià)6020.9元/平米，同比上升6.7%。國家統(tǒng)計(jì)局9月18日公布了2012年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，8月新建商品住宅價(jià)格下降的城市有20個(gè)，上漲的城市有36個(gè)。二手住宅價(jià)格下降的城市有16個(gè)，上漲的城市有38個(gè)。新建商品住宅和二手住宅漲幅均未超過0.6%和0.9%。尤其是3季度來，住房市場總體看來是量平價(jià)升。3季度全國房價(jià)走勢有反彈的趨勢，但這主要是各級地方政府的托市(約40多個(gè)城市微調(diào)和放松調(diào)控)、貨幣政策的放松(兩次降息和降準(zhǔn))和銀行的所謂房貸利率優(yōu)惠。當(dāng)前在中央調(diào)控政策沒有逆轉(zhuǎn)的情況下，樓市的反彈是否會延續(xù)?還有待市場的檢驗(yàn)。本人認(rèn)為，在房價(jià)極不合理的情況下，樓市的反彈主要在于各級政府托市、政策放水情況下的恐慌性反彈!金九銀十難再續(xù)!原因：一、購買力透支;二、開發(fā)商庫存、負(fù)債和囤房囤地都很高;3、經(jīng)濟(jì)內(nèi)憂外患，部分例如溫州和鄂爾多斯等地的房地產(chǎn)泡沫已破裂，繼續(xù)瘋狂的空間基本封殺。相反,樓市危機(jī)將蔓延!

　　記者：相比去年，今年的金九銀十能否加速房地產(chǎn)去庫存化，帶來新的利好市場?

　　顧海波：除非開發(fā)商以價(jià)換量，不然由于前期過度透支購買力，金九銀十繼續(xù)盤整的可能性很大，事實(shí)上金九銀十已經(jīng)多年不見!

　　記者：據(jù)了解，很多房企大佬們都在暗暗備戰(zhàn)“金九銀十”，而國家堅(jiān)持調(diào)控的決心并未放松，并有步步緊逼之勢。如果政策收緊，市場會有哪些變化?開發(fā)商將面臨哪些壓力?

　　顧海波：實(shí)際上國家的調(diào)控政策表面上沒變，但實(shí)際調(diào)控的內(nèi)容一直在變，始終沒有擺脫“以房為綱”和土地財(cái)政。正是由于政策的動搖和反復(fù)，才使得老百姓的心理預(yù)期發(fā)生偏差、產(chǎn)生恐慌，認(rèn)為政府不讓房價(jià)跌!當(dāng)前，40多個(gè)城市房地產(chǎn)政策的微調(diào)就是佐證!實(shí)際政府對“房價(jià)合理回歸”沒有明確的決心，所以，最近政策估計(jì)不會收緊，能“不放松、不動搖、不托市、不放水”已屬不易!

　　記者：一邊是“漲”聲不斷，一邊是調(diào)控緊逼，您認(rèn)為未來的樓市走向如何?

　　顧海波：實(shí)際房價(jià)上漲是各級政府所希望看到的。不然10年調(diào)控房價(jià)不可能控不住!所有調(diào)控緊逼就無從說起。由于，擺脫不了土地財(cái)政和“以房為綱”，高房價(jià)與老百姓有支付能力不足的矛盾依然存在，房價(jià)泡沫會繼續(xù)發(fā)酵!后勢主要取決政策和國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的走勢。由于樓市的地域性強(qiáng)，除溫州、鄂爾多斯等地泡沫破裂外，其余地區(qū)繼續(xù)窄幅盤整的可能性較大!樓市和房價(jià)上下的空間都不大!時(shí)間換空間。如果繼續(xù)瘋狂，那泡沫會加速破裂!樓市危機(jī)必將蔓延!

　　顧海波：金九銀十在哪里?金九銀十在夢里!【美啟動QE3 導(dǎo)致中國房價(jià)猛漲極其荒謬!】美剛啟動QE3，一群瘋子就急不可耐叫嚷中國房價(jià)將猛漲!為什么不同美國房價(jià)、日本房價(jià)、歐洲房價(jià)有關(guān)系?偏同中國房價(jià)有關(guān)系?從到QE1到QE3，日本和美國房價(jià)繼續(xù)趴著不動，為什么人家房價(jià)都是螺旋式運(yùn)行,只有中國樓市(房價(jià))大起不落?!同樣面對是QE3，為什么中國股市一路下瀉而中國樓市將猛漲?!同樣面對是QE3，為什么中國股市一路下瀉而歐美的股市得到提振?這是什么邏輯?!這是中國的制度問題!一方面中央政府調(diào)控所謂“不動搖、不反復(fù)、不放松”、“房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有調(diào)整到位”;另一方面，各地微調(diào)(40多個(gè)城市)和銀行放水)風(fēng)起云涌，并放任“房價(jià)暴漲”妖言四處散布、擾亂人心和市場!一方面，房地產(chǎn)調(diào)控已屆10年;另一方面，中國房地產(chǎn)(房價(jià))瘋漲了10年!一方面，從“九五”時(shí)期就強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，另一方面，“以房為綱”愈演愈烈!中國所有的問題(腐敗、滯脹、實(shí)業(yè)危機(jī)、投資消費(fèi)外貿(mào)熄火)都同高房價(jià)有關(guān)系!瘋狂、貪婪、腐敗、恐懼一覽無余!一定是瘋了!!打蛇打七寸!擒賊先擒王!高房價(jià)將是壓垮中國最后一根稻草!崩盤也許是唯一、最后的結(jié)局!應(yīng)掀起一場反高房價(jià)運(yùn)動!開發(fā)商和地方政府是白日做夢、一枕黃粱!世界房地產(chǎn)發(fā)展歷史和經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史表明，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)只是經(jīng)濟(jì)起飛、轉(zhuǎn)型期的特例，長期而言，經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化是歷史的必然，何況我們的房屋自有率已高達(dá)89%、遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家。問題是房地產(chǎn)主動調(diào)整還是被動調(diào)整?!是軟著陸還是硬著陸?!從過去和當(dāng)下來看，后者可能性更大，中國人為的“癡呆危機(jī)”似乎不可避免!局部如溫州、鄂爾多斯危機(jī)已產(chǎn)生且有蔓延之勢。這是我們的不幸!尤其是占權(quán)重最大的廣大中低收入者的不幸!但愿當(dāng)局能能順應(yīng)民意、順應(yīng)規(guī)律!把房地產(chǎn)調(diào)控和問責(zé)進(jìn)行到底!取信于民、取信于世界!實(shí)踐“房價(jià)合理回歸”的諾言!改弦更張!