住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任，研究員，兼任中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系副主任、教授秦虹接受了記者的訪問。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：保障房是專門面向中低收入住房困難家庭的“托底房”，是社會保障“安全網(wǎng)”的重要組成部分。十六大以來，我國政府為了實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，采取了大面積建造保障房，進(jìn)行棚戶區(qū)改造等措施，取得了不小的成績，請您談?wù)勈�年來我國政府在保障房建設(shè)方面都取得了哪些成績?

　　秦虹：為了保障城市低收入家庭能夠住有所居，我國政府做了大量的工作，這些年來制定了多項政策，并且也被寫進(jìn)了“十二五”規(guī)劃。

　　2007年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，標(biāo)志著我國住房保障體系的建設(shè)再次提上日程，國家開始調(diào)整以市場化為主的住房政策，探索建立健全住房保障制度。文件提出：“進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn);改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象、標(biāo)準(zhǔn);逐步改善其他住房困難群體的居住條件等”，這標(biāo)志著我國住房制度改革的方向已從“重市場、輕保障”轉(zhuǎn)向了“強(qiáng)調(diào)保障”，政府調(diào)整了住房保障發(fā)展的重點地位。同時，將經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對象確定為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障相銜接。

　　2008年下半年，為應(yīng)對國際金融危機(jī)的沖擊，我國實行了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大國內(nèi)需求的十大措施，其中第一條就是要加快建設(shè)保障性安居工程，提出要加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點。國務(wù)院提出，要用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭及棚戶區(qū)改造問題。

　　2010年，為解決城鎮(zhèn)“夾心層”群體住房困難問題，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出要加快發(fā)展公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭以及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員基本住房需要。我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，每年新增城鎮(zhèn)人口1500多萬人，城鎮(zhèn)新就業(yè)職工和常住外來務(wù)工人員由于積累少，住房支付能力弱，針對這一群體的特點，今后一段時期需要大力發(fā)展公共租賃住房，為其提供住房保障。

　　2011年，《國家“十二五”規(guī)劃綱要 》 提 出 ， “ 十 二 五 ” 期 間(2 0 1 1 -2015)，“要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套”，“加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”，“加大保障性住房供給，多渠道籌集廉租住房房源，完善租賃補貼制度，重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。”

　　2008年至2011年間，中央共安排保障性安居工程補助資金3153億元，各年分別為168億元、470億元、802億元和1713億元，補助資金增長非常明顯。2012年，中央安排1787億元，比上年增長4.3%。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年至2011年間，我國累計開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房超過2300萬套，基本建成1200萬套以上，新增發(fā)放租賃補貼超過400萬戶。今年上半年，中國保障性安居工程已開工470萬套，開工率為63%，基本建成260萬套。#p#副標(biāo)題#e#

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：通過您的介紹，可以看到，這十年來我國的保障房建設(shè)正在逐步向前推進(jìn)，并且取得了不小的成就。目前我國的保障性住房政策在實施和執(zhí)行過程中面臨的困難和問題主要有哪些?

　　秦虹：現(xiàn)在保障性住房建設(shè)恐怕還是一個供求有效對接，不要錯位的問題。就是政府保障性住房保障的對象和需求對象，怎么能夠有效的對接，而不是錯位，讓那些需要保障房的人能夠真正得到保障。

　　有一些大學(xué)教師、政府公務(wù)員都享受著保障性住房政策，但是，他們是不是真的需要?而農(nóng)民工需要保障性住房，他能不能住進(jìn)去?還有就是一些小城市建了這么多，是不是有這么多需求?有些城市需求量很大，建的保障房夠不夠?這是一種有效對接的問題。

　　保障性住房特別需要精細(xì)化管理。而不是說簡單地把房子一蓋就算了。蓋完了之后誰住進(jìn)去，住進(jìn)去怎么退出，怎么管理，租金怎么才能收上來，物業(yè)管理怎么管，這些東西都需要非常精細(xì)化的來考慮，不是那么簡單的。

　　比如香港，他們?nèi)ツ晏岢鰜硪�重新考慮建居屋。但是要等到5年以后才實施。他們用5年來準(zhǔn)備制定政策的時間。他們要研究錢從哪里來，地從哪里出，有多大需求，分配給誰，社會有沒有意見，會不會影響到房地產(chǎn)市場。這都要綜合評估，綜合考慮。保障性住房的精細(xì)化管理就是要從前期的規(guī)劃、設(shè)計、選址、建設(shè)、融資，到建筑質(zhì)量的監(jiān)督、入住、準(zhǔn)入進(jìn)入，乃至后期的物業(yè)管理、房屋管理、人員的退出，再循環(huán)使用等全過程。還包括保障房應(yīng)該建多大的量，建在什么地方，針對什么樣的人群，全方位，全過程都需要精細(xì)化管理。所以保障性住房管理工作的難度確實還是挺大的。

　　保障性住房對資金的需求量也很大，目前整個資金安排主要有五個渠道，一是各個地方土地出讓凈收益的10%，還有很多地方已是超過政策要求，按土地出讓總收益的10%支持保障性住房建設(shè);第二是公積金的增值收益;第三是中央財政的轉(zhuǎn)移支付，上半年的補貼總額已經(jīng)和去年全年的總額幾乎一樣多，估計下半年數(shù)額還會有增加;第四就是地方的財力，地方政府從財政收入中拿出一部分資金來;第五個部分就是購房的收入，指的是經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房的銷售，這部分錢的收入占相當(dāng)一大部分。還有一個渠道就是中央代發(fā)地方建設(shè)債券，主要用于保障性住房的建設(shè)。剩下不足的，還需要通過銀行貸款，或是一些企業(yè)的投入等。

　　實際上，各個地方每種渠道所占的比例不一定相同。比如中西部比較困難的地區(qū)，主要是中央財政的投資占的比較大。東部地區(qū)主要是土地收入，地方財政的支出占的比重比較大。

　　有人提出民間資本參與保障性安居工程建設(shè)。如果以是否擁有產(chǎn)權(quán)來衡量，就是經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房這類保障性住房建設(shè)，民間資金的投入是沒有問題的。但是，通過企業(yè)投資、企業(yè)持有、企業(yè)經(jīng)營這種租賃性的保障性住房的建設(shè)目前來看，還有相當(dāng)大的難度。要實現(xiàn)通過民間資金投入、民間資金持有、民間經(jīng)營這個租賃式的保障性住房，恐怕最主要的一點是看政府補貼能不能到位，即政府能否真正承擔(dān)起由于租金限制或變動、準(zhǔn)入控制、選址配套不當(dāng)?shù)仍斐煽罩玫娘L(fēng)險，要看政府的補貼能否達(dá)到企業(yè)投資的一個合理利潤率。如果達(dá)不到，就很難吸引民間投資進(jìn)入。當(dāng)然國有企業(yè)投入承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)是必要的。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：今年6月份以來，部分地區(qū)又出現(xiàn)了房價上漲的情況，您認(rèn)為應(yīng)采取哪些政策抑制房價上漲?

　　秦虹：溫家寶總理前不久也強(qiáng)調(diào)，要把抑制投機(jī)投資需求作為長期性的政策。如果真是能夠有效的落實這個政策，那么市場上主要是自住性需求。自住性需求在三五年內(nèi)是常數(shù)，投資性需求則是個無法估計的量。當(dāng)市場上以自住性需求為主的時候，房價就很難被推高。即使偶爾推上去了，也難以持續(xù)。因為如果把過去的需求集中到今年釋放，明年的需求就沒了。

　　因此，在政策不變，加上我們的自住性需求是一定量的情況下，房價不具備快速上漲條件，關(guān)鍵是我們能否真正把控制投機(jī)投資需求的政策落實到位。

　　有一段時間我們一直在提房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)不在房地產(chǎn)市場本身，而在房地產(chǎn)市場之外。比如說財稅制度能否優(yōu)化和完善，讓地方財政擺脫對土地收入的依賴。如果完善了財稅制度，地方政府不依靠土地財政了，土地價格不再推高了，也有利于房價穩(wěn)定。另外，金融體制改革能不能順利進(jìn)行，多一點投資渠道，讓老百姓別把錢都投在房地產(chǎn)上。把這個需求解決了，房地產(chǎn)投資性需求的壓力就會小了。