2012年9月3日上午10點(diǎn)30分，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2012年8月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年8月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8738元/平方米，環(huán)比7月上漲0.24%，自2012年6月止跌后連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比上漲，其中63個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加7個(gè)，跌幅在1%以上的有5個(gè)城市;漲幅在1%以上的有10個(gè)，較上月減少12個(gè)。同比來看，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)連續(xù)第5個(gè)月下跌，跌幅為1.60%，比上月縮小0.17個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15539元/平方米，環(huán)比上月上漲0.45%，與去年同期相比下跌1.49%，連續(xù)第8個(gè)月同比下跌，跌幅繼續(xù)縮小。另外，按100個(gè)城市住宅價(jià)格的中位數(shù)計(jì)算，全國住宅價(jià)格中位數(shù)為5775元/平方米，環(huán)比下跌0.43%。

　　為此，我們特意采訪了中國優(yōu)秀房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓先生!看看他是如何看待此次連續(xù)三月房價(jià)上漲的!

中國優(yōu)秀房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人謝逸楓

　　0352房網(wǎng)記者:謝先生，請(qǐng)你分析和解讀下今年7月全國100城價(jià)格指數(shù)的數(shù)據(jù)變化與走勢，說明什么問題?

　　謝逸楓:自2012年6月房價(jià)止跌回漲后，保持連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比上漲，均價(jià)漲幅不斷收窄，暗示房企定價(jià)謹(jǐn)慎，但難掩蓋樓市局部回暖和房價(jià)上漲局部反彈苗頭明顯。呈現(xiàn)中央調(diào)控房價(jià)壓力巨大,房價(jià)進(jìn)入上漲通道之態(tài)勢。未來房價(jià)環(huán)比將繼續(xù)保持小幅度上漲趨勢，房價(jià)同比跌幅繼續(xù)縮小。表明房價(jià)正逐步回歸穩(wěn)定水平，估計(jì)到樓市金九銀十，房價(jià)隨著成交量放大，漲幅不斷擴(kuò)大。

　　謝逸楓：從8月環(huán)比數(shù)據(jù)看，8月環(huán)比上漲城市63個(gè)，比7月房價(jià)環(huán)比上漲城市減少7個(gè)。而8月房價(jià)環(huán)比下降城市37個(gè)，比7月房價(jià)環(huán)比下降城市增加7個(gè)，說明房價(jià)上漲城市個(gè)數(shù)不斷減少，而房價(jià)下降城市個(gè)數(shù)不斷增加，房價(jià)合理回歸趨勢明顯。

　　謝逸楓：從8月環(huán)比房價(jià)漲跌幅城市數(shù)量看，跌幅在1%以上的有5個(gè)城市，漲幅在1%以上的有10個(gè)，較上月減少12個(gè)。跌幅超過1%的城市依次是：北海、無錫、哈爾濱、泉州和徐州，其中北海跌幅1.71%居首。從環(huán)比上漲城市看，環(huán)比7月上漲的63個(gè)城市中，深圳住宅均價(jià)25725元/平方米，居百城首位。漲幅居前十位的城市依次是：揚(yáng)州、宜昌、太原、武漢、常州、寶雞、淄博、臺(tái)州、南通、福州，漲幅均超過1%，其中，揚(yáng)州漲幅為2.03%。

　　謝逸楓：自2012年3月房價(jià)止?jié)q下跌后，保持連續(xù)第5個(gè)月同比下跌，跌幅為1.60%，比上月縮小0.17%，比上月縮小0.17%，表明均價(jià)跌幅不斷收窄。從8月同比城市數(shù)量了，8月房價(jià)同比上漲上漲33個(gè)，比7月房價(jià)同比上漲城市增加2個(gè)。而8月房價(jià)同比下降67個(gè)，比7月房價(jià)同比下降城市減少2個(gè)。從下降城市房價(jià)同比跌幅看，跌幅不但擴(kuò)大。尤其是二三線城市的廊坊、無錫、金華等9個(gè)城市跌幅介于5%-10%之間;常熟、天津、張家港等58個(gè)城市跌幅在5%以內(nèi)。從十大城市房價(jià)看，十大城市住宅均價(jià)為15539元/平方米，環(huán)比上月上漲0.45%，均價(jià)環(huán)比漲幅接近全國平均水平的2倍，具體來看，武漢漲幅居十大城市之首，為1.64%。而同比下跌1.49%，連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅縮小0.8個(gè)百分點(diǎn)。#p#副標(biāo)題#e#

　　0352房網(wǎng)記者：為什么8月全國百城房價(jià)環(huán)比連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)上漲?

　　謝逸楓：房價(jià)環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲主要原因有四個(gè)方面，一是全國多地樓市調(diào)控放松微調(diào)。樓市回暖跡象明顯，購房者積極入市，成交量大量上升和購買力釋放導(dǎo)致多個(gè)二三線城市房價(jià)上漲。同時(shí)因部分限購城市購房需求和資金轉(zhuǎn)移到未限購的二三線城市，推高房價(jià)。二是調(diào)控累積疊加效應(yīng)顯現(xiàn)。中央到地方政府一系列調(diào)控微調(diào)所積壓的自住需求釋放。特別是首套房貸首付和利率調(diào)整及稅費(fèi)等支持剛需合理購買政策出臺(tái)，導(dǎo)致購買力爆發(fā)。而部分房企停止價(jià)格優(yōu)惠政策，上調(diào)價(jià)格。三是恐房價(jià)反彈，購房者入市信心堅(jiān)定。尤其是全國一線城市房價(jià)出現(xiàn)小幅度反彈，而未限購二三線城市因市場銷售成交火熱和后市信心恢復(fù)的影響，導(dǎo)致購房者由持幣觀望到購房意愿強(qiáng)烈轉(zhuǎn)變成提前購買的心理。四是部分房企“以價(jià)換量”的銷售策略。為去商品房庫存和拉動(dòng)銷售成交，房企采取一定的價(jià)格折扣優(yōu)惠政策，刺激樓市需求，促進(jìn)銷售成交，出現(xiàn)成交上升拉動(dòng)價(jià)格上漲的現(xiàn)象。不排除因結(jié)構(gòu)性的因素導(dǎo)致房價(jià)上漲。

　　0352房網(wǎng)記者：房價(jià)是否存在大幅度反彈的可能性?

　　謝逸楓：下半年房價(jià)大幅反彈的可能性不大，缺乏房價(jià)大幅度反彈的基礎(chǔ)與條件。一是從中央調(diào)控層面上看，中央調(diào)控政策實(shí)質(zhì)上未放松，缺乏房價(jià)大幅度反彈的條件。尤其是房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入敏感的關(guān)鍵期，限購和限貸政策及中央頻繁表態(tài)調(diào)控不放松不動(dòng)搖與防止房價(jià)反彈的決心。二是從房企資金鏈層面上看，房企目前銷售回款緩慢和融資渠道未打開及還債高峰期到來，資金整體上趨于緊張，缺乏房價(jià)大幅度反彈的動(dòng)力。三是從市場供求關(guān)系層面上看，商品房庫存和新增商品供應(yīng)巨大，市場處于供大于求局面，缺乏房價(jià)大幅度反彈的基礎(chǔ)。四是從市場購買力層面上看，市場90%購買力是自住性需求，購房者的經(jīng)濟(jì)能力受限，缺乏房價(jià)大幅度反彈的支撐力。漲價(jià)會(huì)影響房企沖擊業(yè)績與去商品房庫存量。以價(jià)換量的銷售策略依然是部分房企主要的應(yīng)對(duì)調(diào)控策略。

　　0352房網(wǎng)記者：房價(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲，是否會(huì)引起中央新一輪調(diào)控政策出臺(tái)?

　　謝逸楓：止跌再漲的勢頭延續(xù)著樓市全面回暖的信息，房價(jià)再次小幅度上漲，表明出現(xiàn)房價(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，將引起中央高層的重視。如果地方調(diào)控微調(diào)過度放松和房價(jià)出現(xiàn)大幅度反彈，不排除中央樓市調(diào)控升級(jí)，出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。但是從實(shí)際情況看，地方政府微調(diào)受限與房價(jià)不存在大幅度反彈的條件及考慮到樓市剛剛呈現(xiàn)回暖跡象等穩(wěn)增長的考慮，中央不會(huì)出臺(tái)新的樓市政策或調(diào)控升級(jí)加碼，而保持原來房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度，防止房價(jià)全面反彈。由于地方政府受困于土地收入和稅費(fèi)減少，財(cái)政吃緊和穩(wěn)增長及政治業(yè)績等去商品房庫存的影響下，地方與中央樓市調(diào)控博弈升級(jí)，中央房地產(chǎn)調(diào)控不放松與地方政府調(diào)控微調(diào)局面將并存。