五月份的全國房地產(chǎn)市場令業(yè)界振奮人心，有賣就有買，包括鄭州在內(nèi)的多個城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出復蘇跡象。五月份也有城市的樓盤項目出現(xiàn)開盤售完，“日光盤”重出江湖，那么是否意味著現(xiàn)在購房正是好時機，另外老百姓所關注的房價在經(jīng)歷連續(xù)數(shù)月的成交量影響后，是否會有上漲的勢頭。經(jīng)濟學家、北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩為我們解答。

經(jīng)濟學家、北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任 董藩

　　下半年會有更多城市“救市”

　　0352房網(wǎng)：你認為調(diào)控政策會放松?

　　董藩：今天的G D P下滑完全是由打壓房地產(chǎn)市場導致的。打壓政策導致很多合理需求無法實現(xiàn)、供應萎縮、失業(yè)率上升、地方財政收入急劇下降，退房潮出現(xiàn)等等。現(xiàn)在已經(jīng)有種種數(shù)據(jù)表明地方政府已無法承受，房價再下滑就會出現(xiàn)更多的問題，影響整個國民經(jīng)濟和社會發(fā)展。所以政策肯定會松，至于松到什么程度又是另外一個問題。

　　0352房網(wǎng)：你建議放松?

　　董藩：我不希望出事，誰跳樓都不好。2012年上半年就有地方政府陸陸續(xù)續(xù)“自救”，比如揚州獎勵購房，比如營口給公務員5萬元購房補貼，這都是變相“救市”。全國有660多個城市，下半年會有更多城市挺不住，開始“救市”。雖然中央不會放松房地產(chǎn)政策，但會出臺其它穩(wěn)增長政策，這可以使房地產(chǎn)業(yè)間接受益。對設有房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)集團來說，一些產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)，例如建材貿(mào)易企業(yè)，購買建材可以貸到款，這就可以大大緩解房地產(chǎn)業(yè)務上的融資壓力;再比如，首套房貸利率降低，使得購房者買房積極了，資金回籠快，一定程度上也幫到了開發(fā)商。

　　0352房網(wǎng)：具體什么時候會放松?

　　董藩：地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松時間，拖得過上半年拖不過下半年，拖得過下半年，絕對拖不過2013年。

　　未來十年中國住房需求仍上升，房價長期趨勢仍然看漲

　　0352房網(wǎng)：那房價會再下降嗎?

　　董藩：再下滑一兩個月，價格應該已經(jīng)到了底部了。短期來看，估計將來公布的數(shù)據(jù)還可能再跌一點點，但我認為基本上差不多了，因為政府與市場都在釋放積極信號。從長期來看，市場是在漲的，不知道漲到哪個價位才徹底穩(wěn)定下來，因為收入、物價都在漲。十年前在北京、上海很多人都說“我就不信房價還能到一萬嗎”，現(xiàn)在遍地都是五萬的項目了，十萬的樓盤也不稀奇。沒有最高，只有更高。

　　0352房網(wǎng)：沒有頂端?

　　董藩：從現(xiàn)在的情況來看，整個經(jīng)濟的高增長沒有結(jié)束，不論一、二線城市，還是中小城市，房價都還有增長空間。房地產(chǎn)需求是流動的，而且有它的規(guī)律，越發(fā)達的區(qū)域需求越旺，可能未來十年八年中國的需求仍然是在上升，2020-2030年才基本穩(wěn)定下來，2030年后需求衰退，但是不一定那個時候房價就會大跌。

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　　投資：最低端產(chǎn)品日后淘汰沒人接手

　　0352房網(wǎng)：你說，房子是最好的投資產(chǎn)品?具體買哪種房子更好?

　　董藩：今天很多人感謝我，就是因為聽了我的話買了房子;很多人恨別的專家，就是因為聽了他們的話買了股票。我們從專業(yè)的角度，有過很多測算和推導，得出了很多結(jié)論。只為了自住，當然是根據(jù)需要買。但房地產(chǎn)同時具有投資屬性，這就產(chǎn)生了回報要求。從項目檔次上看，投資回報率一般是高端住宅大于普通住宅，普通住宅大于經(jīng)濟適用房;大戶型大于普通戶型，普通戶型大于小戶型。在很多大城市和核心城市，短期看，小戶型漲得更快，但再往后發(fā)展，等人口、家庭規(guī)模、生活方式等穩(wěn)定下來之后，將會看到高端物業(yè)的投資回報更高。需求是往上擴張的，住房永遠少一間。如果買的是最低端的產(chǎn)品，日后待淘汰時就沒有多少人愿意接手了，保值增值性就差了。而中高端的房產(chǎn)，由于有著好的地段和景觀，隨著發(fā)展這些因素對價格的影響會越來越大。另外還有很多結(jié)論，例如，能買沿海的不買中部的，能買中部的，不買西部的;能買一線城市的不買二線城市的，能買二線城市的不買三線城市的;要買商貿(mào)城市和綜合型城市的，盡量不買工業(yè)城市和農(nóng)業(yè)城市的。我不一一陳述。

　　商業(yè)地產(chǎn)風險其實已經(jīng)出現(xiàn)了

　　0352房網(wǎng)：廣州2012年賣地重商，住宅用地比2011年減少24.3%，商服用地大增78%。

　　董藩：調(diào)控導致住宅用地很難賣。地方政府為了保地方財政收入，或者想同樣的地塊多賣點錢，就增加商業(yè)用地的供給。所以商業(yè)地產(chǎn)的風險是會出現(xiàn)的。

　　0352房網(wǎng)：詳細來說就是?

　　董藩：比如這塊地不適合做商業(yè)地產(chǎn)使用，但他們當商業(yè)地塊賣了。對一些小的商業(yè)項目來說，招商特別困難，可能用了五年經(jīng)營，業(yè)主還是虧損。做住宅項目簡單，只要認真，都可以干得很好。就算從來沒有做過地產(chǎn)的，只要好好干，找好的合作商，不偷工減料，就能做好。住宅方面開發(fā)能力差別不大。但商業(yè)不一樣，后面有招商、運營，資產(chǎn)管理等等，能力差別很大。我們看到萬達快速崛起，但萬達不是很容易學習的。

　　0352房網(wǎng)：什么時候會出現(xiàn)風險?

　　董藩：其實已經(jīng)出現(xiàn)了，大家看到，有些商業(yè)地產(chǎn)賣不了，租不出去。因為商業(yè)不限購，沒有不讓買，出現(xiàn)這種情況就證明過剩了或者決策失誤。只是做商業(yè)地產(chǎn)的一般都是實力比較強的公司，他們的壓力可能已經(jīng)很大，但不會像小公司老板那樣想去跳樓而已。

　　0352房網(wǎng)：具體是指寫字樓還是商鋪?

　　董藩：寫字樓也好，商鋪也好，因為不限購，投資沒限制，都會一窩峰地出來。但住宅的需求遠遠高于它們。比如住宅，一對年輕人結(jié)婚可能需要從家里搬出來，買一套90平方米的住宅。但90平方米的寫字樓一般容納了10-20個從業(yè)者;而90平方米的超市則需要兩三千個消費者支撐才行。其次，住宅的需求還可以演化提升，比如這對年輕人離婚了，這又產(chǎn)生另一套房的需求，但這對寫字樓和超市面積沒有影響。