五一前后不僅是一手房市場成交的高峰期，同時也迎來了二手房市場的回暖。通過二手房市場可以映射出珠海整體的樓市現(xiàn)狀嗎?本期樓市對話特別邀請正順地產(chǎn)總經(jīng)理楊東方與大家共同探討。

正順地產(chǎn)總經(jīng)理 楊東方

　　市場洗牌真正開始

　　0352房網(wǎng)：有人認(rèn)為珠海是置業(yè)熱點城市，房地產(chǎn)市場一直很火爆，房屋的換手率也較高，從而帶旺了二手房交易市場，你同意這個觀點嗎?請簡單介紹珠海二手房市場近年來的情況?

　　楊東方：珠海是珠江口西岸的核心城市，有著得天獨厚的海、天、島等自然優(yōu)勢，環(huán)境非常適合居住。這些都會吸引越來越多的人在珠海定居，同時促進了珠海房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

　　珠海近年來房地產(chǎn)市場一直比較火熱，來自內(nèi)地和港澳的置業(yè)者比較青睞珠海。也有來珠海創(chuàng)業(yè)的年輕人，都逐漸在珠海實現(xiàn)了自己的置業(yè)夢想。隨著珠海主城區(qū)可開發(fā)地塊的逐漸減少，市區(qū)二手房逐漸成為市場的主角，二手房的市場也越來越活躍，更多的置業(yè)者把置業(yè)方向轉(zhuǎn)向了生活方便、商業(yè)發(fā)達地段的二手房。

　　自2011年調(diào)控政策出臺以來，珠海市二手房市場逐漸變冷，交易量逐月下滑，購房者觀望心態(tài)嚴(yán)重，市場變得不健康、不穩(wěn)定。2012年上半年，隨著按揭購房政策的調(diào)整，二手房市場也開始有所好轉(zhuǎn)，“最艱難”的時期已經(jīng)過去，但市場的寒意仍在。

　　0352房網(wǎng)：自2011年的“雙限令”落地珠海以來，作為房地產(chǎn)市場晴雨表的“二手房市場”情況如何?是否經(jīng)歷了最初的觀望到冷淡再到近期的回暖過程?珠海的二手房中介機構(gòu)是如何應(yīng)對這些變化的?

　　楊東方：首先，自“雙限令”實施后，購房者的心態(tài)發(fā)生了很大變化，很多的剛需購房者，暫停了購房計劃，市場的觀望情緒非常嚴(yán)重。這直接導(dǎo)致了成交量的急速下降，珠海市區(qū)二手房從市場穩(wěn)健發(fā)展時期的每月1000多套成交量，降到最低時的300多套。

　　主要通過交易提成獲益的業(yè)務(wù)員收入急劇下降，這直接導(dǎo)致從業(yè)人員流失加劇。同時，市場格局開始發(fā)生變化，二手房中介機構(gòu)因無法承受長期的低成交量而選擇縮減門店甚至倒閉，市場洗牌真正開始，截至2011年年底，全市的中介門店數(shù)量減少了一半左右。

　　面對市場的變化，我市的大部分二手房中介機構(gòu)也迅速進行了調(diào)整，尋求轉(zhuǎn)型過冬。首先是積極開拓一手房銷售代理業(yè)務(wù)。當(dāng)市場成交量低迷時，開發(fā)商銷售遇阻，他們愿意通過二手房中介代理銷售，二手房中介機構(gòu)所擁有的線下門店系統(tǒng)、二手房分銷渠道、門店業(yè)務(wù)員客戶資源和拓展能力，恰恰是當(dāng)前開發(fā)商所看重的優(yōu)勢。而中介企業(yè)也能借此增加業(yè)務(wù)量，并逐漸實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。其次，加大租賃市場的業(yè)務(wù)投入，成立了專業(yè)的租賃服務(wù)團隊。二手房市場冷清，房屋租賃業(yè)務(wù)卻在春節(jié)后開始回暖。但租賃工作比較繁瑣，出租期內(nèi)長期存在退租、收租難、維修煩等事項，中介機構(gòu)由傳統(tǒng)的居間租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向高層次的代理服務(wù)，如托管與存房，為出租方提供更多的便利。

　　市場變得更加成熟

　　0352房網(wǎng)：二手房市場經(jīng)歷的這些過程，是否能映射出珠海一手房的市場態(tài)勢?請談?wù)勀銓χ楹７康禺a(chǎn)市場的整體看法。

　　楊東方：二手房的歷程也基本折射出珠海一手房市場的變化。二手房的成交及價格變化是滯后于一手房的。可以說一手房價格是二手房定價的對照物，當(dāng)二手房交易價格變化的時候，一手房的價格一定在此之前已經(jīng)做了調(diào)整。

　　珠海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速發(fā)展、成交火爆、市場調(diào)控、成交下降、價格下降等波動的過程，在這些過程中，市場變得更加成熟，房地產(chǎn)商和中介機構(gòu)也都在發(fā)展的過程中變得更加成熟，消費者也變得更加理性，樓市的價格趨向于平衡，逐步達到合理的范圍，成交量也會逐漸恢復(fù)正常，這才是一個健康的房地產(chǎn)市場。

　　二手房市場在品牌中介機構(gòu)的引導(dǎo)下，運作規(guī)范、操作透明，挪用客戶款項、賺取差價等現(xiàn)象也逐漸消失，二手房交易機構(gòu)也在隨著二手房市場的穩(wěn)定而逐漸走出困境。

　　0352房網(wǎng)：在房地產(chǎn)市場處于調(diào)控的時期，有不少消費者選擇觀望，但仍有部分消費者選擇出手，就二手房市場而言，這部分出手的是哪類的客戶群?是否邁入“純剛需”時代?

　　楊東方：二手房市場與一手房市場客戶相互交錯，買二手房的人也可能會買一手房，買一手房的人賣二手房，在沒有顧客沒有購買之前，有些客戶我們無法知道他到底是屬于哪個市場的?但在調(diào)控最嚴(yán)厲的時期，市場需求還是會存在的。

　　剛需是目前開發(fā)商和中介機構(gòu)都在搶奪的市場，一手房以低首付和降價為手段，二手房則以低價和地段為手段。從我們的成交客戶統(tǒng)計來看，除了剛需還有部分投資客戶，并非“純剛需”一枝獨秀。只是剛需的市場爭奪激烈，除了開發(fā)商或中介機構(gòu)競爭外，各個開發(fā)商內(nèi)部也在競爭，所以剛需的成交成了市場的主導(dǎo)。

　　當(dāng)然，市場的低迷也給了投資者機會。首先，市場成交低迷時，小戶型住宅的議價空間加大，租賃市場比較穩(wěn)定，租金也在逐漸上升，所以買房出租成了投資的主要目的。其次，不在“限購”范圍之內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的投資穩(wěn)定性被投資者看好，商鋪、寫字樓等商業(yè)物業(yè)的投資市場加大。另外，投資者走出市區(qū)，將投資目光關(guān)注到珠海未來潛力的西區(qū)紅旗、井岸、三灶等區(qū)域，這里的未來給了投資者更多的信心，帶動投資客戶入市。

　　如何挑選二手房?

　　0352房網(wǎng)：二手房和新房相比，除了價格、地段具有優(yōu)勢外，是否還有房源信息均衡等其他優(yōu)勢?作為日趨理性的消費者，該如何挑選二手房?

　　楊東方：在挑選二手房時，要注意以下幾個方面：小區(qū)自身的“硬件”條件是第一考慮因素，包括開發(fā)商品牌、項目地段、配套設(shè)施、園林景觀、房屋品質(zhì)、教育資源、物業(yè)管理等，好的小區(qū)“硬件”不僅住得舒心，對房屋的保值增值很有幫助，另外挑選品牌信譽好的大型中介機構(gòu)，信息多、運作專業(yè)，可選擇性就會更高，更容易買到性價比高的房子;挑選房屋要找專業(yè)的機構(gòu)進行咨詢，明晰價格、產(chǎn)權(quán)等一系列的事項;產(chǎn)權(quán)要確認(rèn)無查封、無抵押，交易時要和產(chǎn)權(quán)人或有公證處授權(quán)的委托人進行交易，以上事項在未得到確認(rèn)時，不能輕易交定金給代理人或中介;過戶日期、交樓、戶口等事項要在合同中約定清楚。#p#分頁標(biāo)題#e#