摘要：近期，萬達百貨大規(guī)模關門的消息，再度引發(fā)市場對于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)前景的擔憂。庫存高企、需求低迷、電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的生存境況可說是“流年不利”。去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展成為
開發(fā)商同時需要破解的難題，不論是“社區(qū)商業(yè)”還是“文化消費”，開發(fā)商試圖在電商的夾擊下沖出一片藍海。
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數(shù)據(jù)顯示，部分城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求，短期內(nèi)供應消化壓力較大。以北京、上海、廣州及深圳四個一線城市以及成都、重慶、天津、沈陽以及大連等五個二線城市為例，2015年其商業(yè)新增供給量將達到約650萬平方米，占目前總存量約4800萬平方米的13%。其中成都、重慶等二線城市新增供給量分別占到總存量的24%以及21%。
在中部城市長沙，盡管銷售面積同比增加，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房存量仍處于上升趨勢。據(jù)好房子網(wǎng)上半年分析報告，截至2015年6月底，長沙竣工一年及一年以上沒有銷售的商業(yè)現(xiàn)房已有264.5萬平方米，其中半年時間內(nèi)消耗的現(xiàn)房存量為33.91萬平方米，僅占新增竣工面積的一半，去化壓力依然存在，預計后市競爭將會更加激烈。
“很多開發(fā)商認為商業(yè)地產(chǎn)潛伏的危機可能更大。”長沙
房地產(chǎn)開發(fā)研究中心主任歐陽學海認為，有的商業(yè)地產(chǎn)項目銷售情況很不樂觀，比如長沙有一個商貿(mào)城項目，去年11月已經(jīng)拿到了預售證，由于“蓄客”情況不好，今年6月才開始銷售。
相關媒體了解到，位于長沙開福區(qū)的一個集寫字樓和商鋪于一體的“國際廣場”項目，之前投入大量資金投放廣告、邀請
明星代言，結果市場反響很一般，打電話到售樓部咨詢的人不多，最后算下來平均5萬元廣告費才換來1個咨詢電話。這也成了讓當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士“苦笑”的案例。
對于去庫存化的前景，市場人士仍不樂觀。根據(jù)RICS 2015年第二季度中國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查，在金融市場波動加劇及經(jīng)濟下行風險上升的背景下，39%的受訪者表示年內(nèi)中國房地產(chǎn)租賃市場的空置率將繼續(xù)攀升，尤其是二三線城市。RICS資深經(jīng)濟學家吳俊毅認為，中國宏觀經(jīng)濟持續(xù)疲軟繼續(xù)對商業(yè)地產(chǎn)市場帶來不利影響，租戶和投資者均對市場前景持謹慎態(tài)度。
“金街”無人氣 傳統(tǒng)模式遭挑戰(zhàn)
盡管傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進入“寒冬”已是很多人的共識，萬達百貨大規(guī)模關門的消息還是讓業(yè)界嘩然。近日有消息稱，萬達百貨將關閉40多家嚴重虧損的門店，剩余的50多家門店將進行調(diào)整，壓縮經(jīng)營面積。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這是傳統(tǒng)百貨業(yè)的無奈選擇，只有關閉或許才有希望重生。
湖南正大行房地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理任澤認為，互聯(lián)網(wǎng)消費時代，不論是Shopping Mall、超市，還是奧特萊斯購物公園模式、大市場模式，都面臨全面挑戰(zhàn)。這些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的人氣和盈利點在哪里，成為了很大的問題。
事實上，商業(yè)新形勢下，過去一些成功的盈利模式也難以為繼。比如很多城市綜合體項目，除了開發(fā)商的自持物業(yè)，還有面向投資者出售商鋪的“金街”。“金街”模式一度被眾多開發(fā)商效仿，但現(xiàn)在很多項目陷入品牌良莠不齊、空置率高、人氣不旺的困局，甚至被詬病為“做一條死一條”。
相關媒體在長沙河西地區(qū)的一條“金街”看到，自2012年開盤至今，這條定位于“兒童、親子文化”的步行街依然人氣慘淡，目前還有近100個鋪面空置，招商中心也是乏人問津。有的商鋪即使前期已經(jīng)開業(yè)，現(xiàn)如今也是大門緊閉，貼出了“門面轉(zhuǎn)讓”的告示。正在營業(yè)的商鋪中，充斥著“粉面館”、“沙縣小吃”、“商旅男裝”、“韓國女裝”等店鋪，與原本定位大相徑庭。
歐陽學海認為，在電商的市場沖擊下，開發(fā)商對于自持的部分都顧不過來，對“金街”的運營更是缺乏統(tǒng)籌安排，購買商鋪的投資者只能自己承擔經(jīng)營風險。
第一太平戴維斯通過分析華北地區(qū)二線城市認為，隨著供給的持續(xù)增加以及零售市場的萎靡不振，商業(yè)地產(chǎn)項目招商壓力加劇。此外，部分零售業(yè)謹慎擴張，另有部分甚至直接關閉門店，業(yè)主不得不提供租金優(yōu)惠以吸引合適品牌入駐。
“體驗式”商業(yè)能否成救命稻草
相比于傳統(tǒng)的街鋪和近年來紅火的綜合體、購物中心，體驗式、情景式商業(yè)被看作是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的救命稻草。萬達集團有關負責人接受媒體采訪時即表示，關閉的萬達百貨未來將轉(zhuǎn)型為體驗式業(yè)態(tài)。
由農(nóng)工商房地產(chǎn)集團投資建設的長沙觀沙E城項目規(guī)劃有21000平方米的商業(yè)板塊。在項目負責人看來，如果還是按照過去的做法，商業(yè)部分充其量就是“蓋碼飯餐館”的水平，品質(zhì)難以提升。
農(nóng)工商房地產(chǎn)集團湖南投資置業(yè)公司董事長王崢告訴相關媒體，經(jīng)過多方面考察，觀沙E城項目提出差異化的思路，定位于“社區(qū)商業(yè)”，并首創(chuàng)情景式鄰里商圈。社區(qū)商業(yè)能將方圓幾公里內(nèi)的消費人群聚集起來，增加人與人之間的親近感。王崢認為，社區(qū)地產(chǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)的藍海。
位于長沙城南的德思勤城市廣場，除了將餐飲比例做到近40%，吸引上百家餐廳進駐，還開設了湖南省首家24小時書店，將藝術中心、電視直播中心、演藝廣場納入其中。相關媒體看到，不少消費者都是因為24小時書店慕名而來，這很好地帶動了項目的知名度和人氣。
任澤認為，隨著人們生活水平提高，對精神文化方面有了更高的追求，商業(yè)地產(chǎn)要適應這種“文化消費”的需求。原來商業(yè)地產(chǎn)可能只是開個電影院，現(xiàn)在如果有演藝公司常駐，可以消化幾千甚至上萬平方米的面積。
第一太平戴維斯的分析稱，越來越多的開發(fā)商傾向于犧牲較大面積引入影院、游戲廳、冰場等體驗類業(yè)態(tài)，人流集聚效果明顯的餐飲及兒童品牌，以及藝術相關業(yè)態(tài)，以增強項目的趣味性，導入人流量實現(xiàn)項目內(nèi)各類商戶的協(xié)同發(fā)展。
不過，業(yè)內(nèi)人士同時提醒，從商業(yè)項目的長遠發(fā)展來看，體驗類商戶畢竟只能“錦上添花”，而不能“雪中送炭”，一個商業(yè)項目歸根結底成功的關鍵還是在于通過精準定位需求進行商業(yè)招商及運營管理。對于消費能力及品牌意識處于不斷升級過程的二三線城市，商業(yè)項目則更應著重消費購物功能，而不應一味追求標新立異的體驗功能。
