剛剛過去的2011年，西安市相繼出臺了限購令、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控政策，加上國家出臺的各項宏觀調(diào)控政策，使得西安樓市在成交量不斷下滑之后，房價也終于打開了下降閥門。而在2012年，隨著調(diào)控效應(yīng)的持續(xù)，西安市房價或?qū)⑦M一步下行，而開發(fā)商也可能采取“以價換量”等策略加以應(yīng)對。

　　2011年以來，西安市相繼推出了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。2月25日，西安樓市限購令正式實施。3月24日，西安出臺2011年新建住宅價格控制目標(biāo)出爐，提出當(dāng)年西安市新建住房價格增長幅度將不高于當(dāng)年經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入增長幅度的目標(biāo)。西安市還推出了“商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)”，規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)由購房人直接交入銀行監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存預(yù)售。這一系列政策加上國家出臺的各項宏觀調(diào)控政策，使得之前一路上行的西安房價出現(xiàn)了下降趨勢。

　　2011年12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月西安房價出現(xiàn)了當(dāng)年的首次下降，新建住宅、新建商品住宅、二手房價格指數(shù)環(huán)比均下降0.1%。

　　在價格下降的同時，西安市商品房成交量也在不斷下滑。西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從2011年西安商品房市場各月銷售情況來看，1至2月，在對限購令即將出臺的強烈預(yù)期下，搶簽備案迅速占據(jù)了市場，樓市在前2個月呈現(xiàn)出了大規(guī)模交易的現(xiàn)象，相比2010年同期銷量增長75%。

　　到了2011年3月，在限購令正式實施后，西安樓市驟然降溫，投資投機行為被逐出市場，銷量急速下跌至谷底。4至5月，政策逐步被消化，

　　進入2012年，西安市房價下行的趨勢仍在延續(xù)。2月3日，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2012年元月西安住宅成交均價每平方米6579元，同比上年同期跌落近5%，西安房價下行態(tài)勢顯著。

　　在樓市成交量方面，西安一些業(yè)內(nèi)人士和專家認為，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)入冬背景下房企以價換量規(guī)模將持續(xù)擴大，加上目前隨著部分城市銀行對首置業(yè)人群貸款政策的松綁，同時對于房企而言資金壓力也獲有所緩和，供需雙方在博弈狀態(tài)下將逐步尋找到平衡點。一些持觀望態(tài)度的剛需購房者在此過程中將逐步分化、入市置業(yè)，預(yù)計西安2012年上半年樓市交易將有望逐步升溫，但基于行業(yè)政策環(huán)境難有更大改觀，整體成交量較之歷年仍將處于低位運行。

　　在樓市入冬的背景下，開發(fā)商將以何種方式應(yīng)對引人關(guān)注。對此西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)有關(guān)專家認為，從2011年8月開始，西安品牌房企項目降價已然上演，“以價換量”策略的實施對于市場交易形成了一定拉動，在2012年這一策略可能還將延續(xù)。

　　開發(fā)商還可以在營銷方式上多做文章，適時推出契合市場的新型營銷模式，比如電商、網(wǎng)拍售房等，提高項目、產(chǎn)品曝光率，增加正面分數(shù);適時推出旨在保護購房者利益的“保值計劃”，讓公開承諾給消費者吃顆“定心丸”;同時大力拓展、豐富銷售渠道、手段，在常態(tài)的支付方式上繼續(xù)拓展，如給購房者墊付部分“首付”款、分期、延時付款等�？傊�，只要能起到對銷售的幫助或促進作用，一應(yīng)想到?jīng)]想到、實踐沒實踐的方式都應(yīng)積極嘗試。