龍年首周樓市即遭遇“寒流”，全國多地樓市成交遇冷，有的城市甚至出現(xiàn)“零成交”。雖然，由于其特殊性，春節(jié)期間的成交量不一定能代表全年走勢，但經(jīng)歷過“痛苦”的2011后，2012“開門遇冷”還是令開發(fā)商倒抽一口涼氣，并進一步看清了現(xiàn)實的“殘酷”。事實上，2012年樓市確實壓力重重，不少房企將面臨并深陷“四面楚歌”——持續(xù)“高壓”的政策、低迷的銷量、不斷攀升的庫存、逐漸惡化的資金問題。而這對于“身心俱疲”的房企來說，無疑很“要命”，放下身段降價“血拼”將成為更多房企選擇，伴隨著償債高峰的到來，形勢愈演愈烈，二三季度很有可能出現(xiàn)房企“血拼”高峰。

　　近日，溫家寶總理在國務(wù)院第六次全體會議上，強調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸�？偫韮赡晡逄�“房價合理回歸”，其意不言自明，對于2012年樓市的影響也毋庸多說。這意味著，先前實行的限購等主要調(diào)控政策將維持“原判”，所謂的“預(yù)調(diào)微調(diào)”乃至地方政府的“松綁”小動作，充其量是“小打小鬧”，很難改變“高壓”主基調(diào)。這對于仍然寄希望政策變化的開發(fā)商來說，無疑是兜頭冷水。

　　最近，有多家上市房企公布了2011年的銷售業(yè)績，縱觀這些房企，能完成銷售目標(biāo)的并不多，銷售業(yè)績普遍不佳。“招保萬金”四大龍頭房企中，就有萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]、金地[簡介 最新動態(tài)]三家未能完成目標(biāo)，其他中小房企更是分外慘淡。2012年，這一態(tài)勢有可能延續(xù)，萬科1月份銷售業(yè)績就已經(jīng)出現(xiàn)五年來的首次下降，新一年房企面臨的銷售壓力可以推知。

　　伴隨著成交量的大幅下滑，住宅庫存量節(jié)節(jié)攀升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18個百分點。此外，廣發(fā)證券也在月報中指出，1月各家公司的庫存都有所增加，庫存較為嚴(yán)重的公司，目前手上可銷貨值已經(jīng)達到2011年實際銷售額的兩倍。一方面是不斷萎縮的銷量，一方面是高位運行的庫存，“去庫存”成當(dāng)務(wù)之急。

　　自2011年以來，信貸規(guī)模大幅收縮，融資日益困難，房企資金鏈本就“脆弱”不堪，2012隨著償債高峰的到來，房企資金鏈將加速惡化。今年2月～3月份，房地產(chǎn)信托將迎來首個兌付小高潮，在10月后，將迎來全年的兌付高峰，并將從10月份一直持續(xù)到明年一季度。預(yù)計2012年全年將有共計2518億元的房地產(chǎn)信托兌付到期。而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資重新開閘的傳言被證不實，令一度存有希望的融資渠道再度受阻，資金隱患極有可能在二三季度集中爆發(fā)。

　　這正是，高壓“政策”催人醒，低迷“銷量”欲斷魂，“庫存”高高愁滿腸，“資金”扼喉多凄涼，2012年身處這四面楚歌的房企，恐叫天難應(yīng)，叫地難靈，尤其是實力微弱的中小房企，“活下去”將是第一目標(biāo)。銷售不得不成為房企尋求突圍的重要出路，實質(zhì)性的降價將是“收買”剛需促進成交的有效手段和上上之選。除非兩會發(fā)生重大政策調(diào)整，否則一場充滿硝煙的“價格”血拼大戰(zhàn)在所難免，時間節(jié)點大約就在今年的二三季度。

　　時間已經(jīng)跨入2012年，但房地產(chǎn)市場的調(diào)控絲毫沒有松動的跡象。2012年對于房地產(chǎn)市場來說，是非常關(guān)鍵的一年，這一年是中央政府的換屆年，是調(diào)控政策的細(xì)化年，是開發(fā)商的還債年，是購房者的觀望年，是房企的洗牌年。這些因素的合力下，開發(fā)商降價成為大概率事件，否則生存不易，房地產(chǎn)的輝煌似乎告一段落了。

　　今年對于開發(fā)商來說是非常困難的一年，調(diào)控持續(xù)了一年多，并將繼續(xù)持續(xù)下去，限購政策阻擋了很大一部分潛在“買家”，剩下的剛需購房者則在形勢不明朗的情況下選擇觀望，這是人之常情。一旦沒有了買家，房地產(chǎn)市場馬上就會陷入“冰封”，成交量下滑是板上釘釘?shù)氖�。�?jù)北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年一月份，北京樓市住宅網(wǎng)簽量為4475套，同比下滑達到了61%，成交量創(chuàng)出最近4年來同期的最低值，全國主要的一二線城市中，接近9成城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)的情況。

　　成交量下滑，開發(fā)商回款艱難，購房者又是觀望，短期內(nèi)開發(fā)商想要扭轉(zhuǎn)局面不太容易，2012年又是開發(fā)商的還債高峰年，房企資金缺口或?qū)⑦_到上萬億，資金鏈緊張的情況下，開發(fā)商想要僵持也沒有了本錢。能夠引發(fā)轉(zhuǎn)機的因素就是政策與購房者，政策方面現(xiàn)在看來短期內(nèi)不會有太大變動，所以開發(fā)商就只剩一條路，就是想辦法打動購房者，最好的辦法就是降價，所以上半年樓市量價齊跌的局面基本不可避免。

　　不可否認(rèn)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入買方市場，購房者的心理預(yù)期能夠?qū)Ψ績r走勢產(chǎn)生重要影響。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)“2011年四季度購房者信心指數(shù)報告”顯示，2011年四季度全國購房者當(dāng)中，預(yù)期房價下跌的比例為67%，在降價幅度方面，購房者期望降價的幅度主要集中在“30%以上”，全國降價幅度期望值為31%，這樣看來，購房者的降價預(yù)期已經(jīng)成形，房價今后的走勢也就基本確定。能夠影響房價預(yù)期的就是國家的政策，目前，樓市政策沒有松動跡象，等到中央領(lǐng)導(dǎo)換屆，政策發(fā)生巨變的可能性也不大，所以，房價下跌不是沒有可能，而且跌的幅度與購房者的預(yù)期不會相差太遠。

　　我國的住房市場仍然有大量的剛性需求存在，他們完全可以撐起房地產(chǎn)市場，前提就是房價降到他們的預(yù)期，房價下跌兩成，再加上通貨膨脹的因素，基本上就與2009年的價格持平了，這樣的價格對于很多人來說就可以接受了，所以，降價20%將是一個臨界點，屆時，商品房銷量將會出現(xiàn)回升，所以，對于開發(fā)商來說，降價走量就是活命，否則將會遭到清洗。

　　2012年的國內(nèi)外形勢很復(fù)雜，房地產(chǎn)市場也是風(fēng)云莫測，這是一個轉(zhuǎn)型的機遇，房地產(chǎn)市場不能再被泡沫戕害了，與其慢慢拖著，就不如抓住機會徹底調(diào)整，這樣的話，最后的損失也會小一點。房價降一些沒有那么可怕的，房地產(chǎn)市場還會繼續(xù)發(fā)展。