經(jīng)歷了低迷的2011年之后,太原樓市的發(fā)展又會如何?2012年房地產(chǎn)市場會有怎樣的變故,限購限貸會持續(xù)多久,房價什么時候全面回落?面對這一連串的問題,我們對太原樓市做了全面的分析和調(diào)查,對于以上公眾關(guān)注的問題,給出了自己的答案。
首套房貸利率居然也要上浮1.1倍甚至更高,這絕對讓人意想不到!那么,在2012年,首套房貸優(yōu)惠利率還會回來呢?房價與土地的關(guān)系,跟面包與面粉之間的關(guān)系相仿,因此相當于“面粉”的土地的價格走勢,也頗受市場關(guān)注。
房價全面回落何時到來?
在2012年,房價回落已成共識,但問題是何時才能全面回落?近日,上海星河灣宣布降價15%~20%,被專家解讀為房價最后一個堡壘被調(diào)控政策攻破。作為標桿性樓盤,星河灣的降價具有典型意義。但不得不承認,到目前為止,市場上明確大幅降價的樓盤,仍然不多,而且參與者極少。尤其是二手房市場,愿意主動降價的業(yè)主更是少見。那么,房價何時才會全面松動呢?
應(yīng)該說,在流動性收緊,融資渠道變窄的前提下,經(jīng)過長達兩年時間的觀望之后,大多數(shù)開發(fā)商的家底已經(jīng)所剩無幾。而2012年的世道不會比2011年好多少,因此唯一能做的就是降價促銷,以求自保。最有可能2012年4月份開發(fā)商可能會采取行動,這是因為其時“兩會”已經(jīng)結(jié)束,政策面趨于明朗,相信開發(fā)商不會錯過這個時機。
八五折優(yōu)惠房貸能否回來?
2011年12月5日,央行調(diào)低存款準備金率0.5個百分點,這是調(diào)控政策微調(diào)的信號。相信2012年還會數(shù)次調(diào)低存款準備金率,釋放流動性,這對首套房貸有利,至少銀行有錢可貸。雖然中央政府一再強調(diào),要扶持合理的住房需求,但八五折優(yōu)惠房貸會不會再現(xiàn),這還得看流動性釋放程度的大小。
雖然“新國八條”中要求采取差別化住房信貸政策,但主要針對對象為第二套以及以上住房,對于合理的剛性需求而言,并不屬于打擊范圍。但在2011年上半年,連續(xù)6次上調(diào)存款準備金率,銀行也犯了“貧血癥”,而貸款申請人數(shù)變化不大,因此在僧多粥少的情況下,銀行自然會提高利率水平了,以獲取更多的收益,這更多是市場選擇的結(jié)果。
土地價格還會回落嗎?
中國指數(shù)研究院近日公布的數(shù)據(jù)表明,2011年1~11月,全國133個城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6%,但主要受商辦和工業(yè)用地增長帶動,同時,土地出讓金總額小幅下降1.8%。1~11月,住宅用地量價水平持續(xù)低于2011年同期,成交面積和樓面地價分別下降11.0%和9.9%,而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%。
其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%,上海、南京平均樓面低價降幅超過40%。當然,北京、上海等一線城市樓面價的下滑,與土地供應(yīng)有一定關(guān)系,比如市中心的土地供應(yīng)大幅減少,因此均價回落。但值得慶幸的是,土地價格總體上還是保持回落態(tài)勢,這有利于房價的整體回落。
房產(chǎn)稅:限購令的替代者
盡管是本輪調(diào)控的重要殺手锏,但是限購作為政府手段始終不是終極目標。財政部財政科學研究所所長賈康接受媒體采訪時表示,房地產(chǎn)調(diào)控未來的大方向?qū)⑹且?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段。#p#副標題#e#
不少業(yè)內(nèi)專家也指出,作為房地產(chǎn)調(diào)控政策體系的重要組成部分,今后限購政策的退出將以房產(chǎn)稅等政策的出臺為依據(jù)。“限購令是不得已的舉措,當個人住房信息系統(tǒng)建成后,限購令就將退出。”住建部部長姜偉新表示。
不少人士表示,房產(chǎn)稅的實施,既有利于地方政府擺脫對土地財政的高度依賴,形成正常穩(wěn)定的地方財源,也會使調(diào)控長期化和常態(tài)化。上海某服務(wù)機構(gòu)總經(jīng)理李驍認為:“房產(chǎn)稅從試點到實施幾乎是大勢所趨,在我看來毫無懸念,根本原因在于,房產(chǎn)稅不但是調(diào)控工具,更重要的是擴大地方政府財政收入的長期穩(wěn)定的方式。”
限購令會如何變化?
限購政策的作用是顯而易見的,它是一劑“猛藥”,對于之前的“越調(diào)越漲”樓市怪現(xiàn)狀極為有效。因此在房價并未真正回落的前提下,限購政策的持續(xù)執(zhí)行是很有必要的。不過不得不面對的一個現(xiàn)實問題是,當?shù)胤秸⒉幌胪耆艞?ldquo;土地財政”的情況下,“限購令”的前景有了一絲不確定性。
“限購令”會不會松動?相信很多人都極為關(guān)心這個話題。建設(shè)部在此前不久已要求限購令到期延續(xù),但截止到2011年12月26日,在48個已執(zhí)行“限購令”的城市中,只有包括上海、北京等在內(nèi)的10個城市明確表示2012年將繼續(xù)執(zhí)行限購政策,其余的在觀望等待。