2011年房地產(chǎn)市場蕭條落幕之際，依靠賣地換取巨額業(yè)績收入的簡單模式已經(jīng)不可持續(xù)與復制。當各種新興產(chǎn)業(yè)開始替代房地產(chǎn)市場發(fā)展成為北京、上海等地的新增長路徑之時，房價的合理回歸，總算具備了充足的“縱向發(fā)展理由”。

　　過量的新增供應，讓2012年的房價走勢，可能在2011年的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)下跌。瑞銀預測，2012年上半年，房價會繼續(xù)下跌5%~20%，由于房地產(chǎn)市場的整體趨勢不被看好，2012年國內(nèi)房地產(chǎn)股的估值也許會再創(chuàng)新低。

　　新增供應超樓市需求

　　1月10日舉行的 “2012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，任志強、劉曉光和黃怒波等地產(chǎn)大佬紛紛亮出觀點，認為降價是2012年房地產(chǎn)市場大勢所趨，爭論的焦點也僅限于降幅多少而已。其中，黃怒波最為悲觀，認為房價降幅甚至將高達30%。

　　同時，近日瑞銀大中華研討會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011~2012年度，全國商品住宅的供應或超出需求20%~40%左右。根據(jù)瑞銀的估算，只有當新增供應降低28%，市場才能重新回到平衡狀態(tài)。上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~11月商品住宅新開工面積2187.02萬平方米，增長19.1%，但同期商品住宅銷售面積僅為1211.7萬平方米。

　　大佬集體看跌2012年樓市

　　1月10日，首創(chuàng)集團總裁劉曉光就在“2012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上公開表示，今年的房價會有下浮的可能性，但并不會出現(xiàn)暴跌，跌幅應該在“百分之十幾”。在堅持調(diào)控政策不動搖，新增供應仍處于高位的2012年，雖然開發(fā)商還不至于遭遇大面積洗牌，但房價下跌似乎已成為業(yè)內(nèi)共識。

　　劉曉光的觀點得到了林達集團董事長李曉林的贊同，他認為，如果今年GDP增幅達到7.5%，那么房價降幅將達到20%。陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖認為，“2012年房價會有下調(diào)，但是肯定不會是大幅下調(diào)，因為政策收緊的極限已經(jīng)到來，現(xiàn)在開始慢慢回調(diào)。”

　　相比之下，中坤集團董事長黃怒波更悲觀。他認為，盡管信貸調(diào)控措施可能會改變，但本輪樓市調(diào)控不會停止，因此房價降幅應該在30%。范小沖同時表示，二、三線城市房價不會出現(xiàn)較大的滑坡，但總體而言，不排除個別現(xiàn)金流非常緊張的項目為了活命，房價出現(xiàn)“跳水”。

　　深度調(diào)控仍難止房價下跌

　　另外，令人擔憂的開發(fā)商資金鏈問題，在華遠地產(chǎn)總裁任志強看來，并沒到最糟糕的時候，2011年開發(fā)商的開發(fā)資金和到位資金的比例是1：1.78，僅比2009年略低。他認為，房地產(chǎn)沒有媒體說得那么悲觀，但在現(xiàn)有政策下，今年的開發(fā)商土地購置量仍將呈現(xiàn)下降趨勢，并可能會持續(xù)較長時間。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，包括北上廣深等一線城市在內(nèi)的十大典型城市平均銷存比已經(jīng)達到14.4，已經(jīng)達到了兩年內(nèi)的新高，呈現(xiàn)迅速上升勢頭。而包括杭州、南京在內(nèi)的典型二線城市新建商品住宅存銷比快速上漲，由1月的6.0上升到12月的15.3。

　　在市場去庫存嚴峻的情況下，超過常規(guī)需求的新增供應，顯然會讓未來的市場更加趨于悲觀。根據(jù)預測，今年的新增商品住房供應將達到11.13億平方米，比去年的10.3億平方米更高，但市場需求量據(jù)預測僅為8.04億平方米。

　　開發(fā)商流動性趨于緊致

　　瑞銀執(zhí)行董事李智穎由此認為，遠遠超過需求的供應，對市場的影響，甚至超過了目前尚不明朗的政策，成為令房價下跌的最主要因素。但中房信分析師薛建雄說，上述新開工的數(shù)據(jù)，包括了保障房。只是，排除掉保障房，以目前的銷售量來看，新增供應確實比較大。

　　只是過量的新增供應存在種種不確定性。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，市場成交的低迷，會令開發(fā)商放慢施工速度。而薛建雄則認為，當銀根放松，或者樓市調(diào)控政策放松時，暫時大于目前銷售的實際供應會被市場釋放的巨大需求所吸納，重新產(chǎn)生供不應求的現(xiàn)象。

　　在銷售放慢的背景下，開發(fā)商的流動性有可能進一步趨緊。瑞銀認為，如果2012年的銷售同比下降30%，大部分公司都會遇到現(xiàn)金流壓力。而由于土地出讓收入的下滑，土地增值稅的清算速度會加快。因此，瑞銀并不看好內(nèi)地房地產(chǎn)股2012年的盈利，稱整體估值將創(chuàng)新低。