隨著歲末的臨近，石家莊開發(fā)商啟動(dòng)了全國首個(gè)“冬天模式”，以應(yīng)對寒流的到來。雖然樓市成交慘淡，開發(fā)商失去了往日隨意提價(jià)的底氣，通過各種手段來消化存貨。但總體來看，目前石家莊樓盤停漲和打折暗降已經(jīng)成為主流。

　　過冬模式一：挖掘剛需 提升品質(zhì)

　　從備案面積區(qū)間來看，10月份石家莊商品住宅60平米以下備案117套，占住宅總備案套數(shù)的7.8%;60-80平米備案510套，占住宅備案套數(shù)的34.2%;80-100平米備案358套，占住宅總備案套數(shù)的24%;100-120平米備案303套，占住宅總備案套數(shù)20.3%;120-150平米備案 98套，占住宅總備案套數(shù)的6.5%;150平米以上備案104套，占住宅總備案套數(shù)的6.9%。

　　以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，60-80平米依然是購房者的首選面積區(qū)間。限貸政策及首套房貸利率提高，對剛性需求產(chǎn)生了比較明顯的抑制作用，石家莊樓市面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。雖然樓市整體成交低迷，但并不意味著剛性需求不復(fù)存在，新入市項(xiàng)目只要價(jià)格符合購房者預(yù)期，依舊可以銷售火爆。

　　在目前的樓市，得剛需者方能得天下。從開發(fā)商而言，只有配比更多的低總價(jià)、高性價(jià)比的中小戶型，才能真正挖到剛需。此外，開發(fā)商應(yīng)在 “產(chǎn)品力”上下功夫，打造高品質(zhì)、高性價(jià)比產(chǎn)品，者應(yīng)才能贏得市場主動(dòng)權(quán)。

　　過冬模式二：商業(yè)地產(chǎn)成為“避風(fēng)港”

　　從11月備案物業(yè)類型來看，商品住宅備案1490套，占總備案套數(shù)的53.3%，備案面積139754平方米，占總備案面積的57.8%，備案套數(shù)和面積環(huán)比均出現(xiàn)下滑;商業(yè)服務(wù)用房備案320套，占總備案套數(shù)的11.2%，備案面積49753平方米，占總備案面積的20.6%;其他用房備案1037套，占總備案套數(shù)的36.4%，備案面積51955平方米，占總備案面積的21.5%。

　　11月份石家莊商業(yè)項(xiàng)目備案量環(huán)比均出現(xiàn)上漲，從物業(yè)類型來看，商業(yè)服務(wù)用房備案量漲幅最大，環(huán)比上漲51%;其他用房備案量環(huán)比上漲37.5%。由于住宅市場受到嚴(yán)厲的調(diào)控政策的影響，不少開發(fā)商轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。而購房者由于投資住宅受限，市場預(yù)期不明朗，出于資金避險(xiǎn)的需求，轉(zhuǎn)而購買商業(yè)物業(yè)。

　　過冬模式三：加大促銷 消化存貨

　　根據(jù)樓盤監(jiān)測數(shù)據(jù)來看， 11月份，石家莊僅有10個(gè)在售商品住宅項(xiàng)目上調(diào)了銷售價(jià)格(統(tǒng)計(jì)范圍包括市內(nèi)五區(qū)以及開發(fā)區(qū))，與10月份相比下降16.67%，再創(chuàng)年內(nèi)新低。此外，在這僅有的10個(gè)漲價(jià)樓盤中，半數(shù)都采取了邊漲價(jià)邊打折的策略，價(jià)格實(shí)質(zhì)上“明升暗降”。

　　與此相反的是，石家莊打折優(yōu)惠樓盤呈現(xiàn)繼續(xù)蔓延趨勢。11月份，石家莊市區(qū)(含周邊縣市)共有171個(gè)樓盤采取打折優(yōu)惠促銷，環(huán)比10月份的144個(gè)上升了18.75%%，從市內(nèi)五區(qū)及開發(fā)區(qū)來看，共有139個(gè)樓盤打折促銷，環(huán)比10月份119個(gè)上升了16.80%，占到在售樓盤的55.16%。從商品住宅項(xiàng)目來看，打折促銷樓盤為115個(gè)，環(huán)比上月99個(gè)上升了16.16%。

　　開發(fā)商除了打折促銷外，團(tuán)購也是吸引購房者、回籠資金的重要手段。團(tuán)購使得開發(fā)商打折降價(jià)更理直氣壯，可以避免直接降價(jià)產(chǎn)生的負(fù)面影響。目前，石家莊樓盤團(tuán)購價(jià)一般比正常價(jià)格低10%-20%左右。如位于槐安東路與談固?hào)|街交叉口的某項(xiàng)目均價(jià)6500元，而全款團(tuán)購價(jià)5800元，優(yōu)惠幅度達(dá)11%;而橋西區(qū)某樓盤組織的團(tuán)購活動(dòng)，團(tuán)購價(jià)的優(yōu)惠幅度竟然高達(dá)21%。

　　過冬模式四：推遲開盤 調(diào)整節(jié)奏

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份石家莊新開樓盤數(shù)量8個(gè)，是下半年開盤數(shù)量最低的月份。除了1個(gè)項(xiàng)目是純新盤開盤銷售外，其余都屬于老盤推新。隨著近期樓市的愈發(fā)低迷，開發(fā)商普遍看淡歲尾市場，并不急于推盤上市。預(yù)計(jì)年底前開發(fā)商將把主要精力放在蓄客上，預(yù)計(jì)這部分供給很可能將推后到2012年一季度甚至二季度。

　　此外，適度拉長項(xiàng)目的開發(fā)周期，也成為未來房企應(yīng)對現(xiàn)金流管理的主要策略。業(yè)內(nèi)人士表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場頹勢難改，開發(fā)商的發(fā)展基調(diào)還是以“審慎”為主，控制開發(fā)量、把握開發(fā)節(jié)奏、提高資金周轉(zhuǎn)率。某大型房企負(fù)責(zé)人坦言，如果明年調(diào)控基調(diào)仍然保持不變的話，在推盤時(shí)序及策略上，企業(yè)會(huì)優(yōu)先考慮容易回籠資金而且能夠占領(lǐng)市場份額的高速周轉(zhuǎn)產(chǎn)品。

　　過冬模式五：現(xiàn)金為王 減緩拿地

　　雖然底價(jià)與流拍已經(jīng)并不鮮見，但對于石家莊土地市場來說，如此大規(guī)模的流拍現(xiàn)象還是首次出現(xiàn)，尤其是兩地塊二次流拍，顯示開發(fā)商拿地意愿較低。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從當(dāng)前市場來看，量價(jià)都不樂觀。11月份，石家莊三塊地底價(jià)成交，四塊地流拍，其中一塊已經(jīng)遭遇過一次流拍的【2011】042號(hào)地塊再次流拍。

　　時(shí)至年底，開發(fā)商開始著眼回籠資金，結(jié)算貸款及各種開發(fā)成本，還款壓力使其對于土地市場熱情大大減退。在這個(gè)“現(xiàn)金為王”的時(shí)期，開發(fā)商不會(huì)積極出手拿地。另外2011年出讓地塊中對于保障性住房配建的要求是硬性的，部分開發(fā)商可能覺得成本壓力較大。