在淘房季，觀望季相繼出爐的同時，省城太原又迎來了令人欣慰的降價季。在全國樓市大張旗鼓的降價同時，太原市民似乎對降價并不買賬。一些業(yè)內人士也直指開發(fā)商變換方式，進行了所謂的“隱形降價”。

　　不久前，省城太原某知名大盤舉行了規(guī)�？涨啊⒙晞莺拼蟮臉I(yè)主答謝會。該樓盤銷售總監(jiān)，當場動情宣布活動現(xiàn)場簽約的客戶可以在96折優(yōu)惠基礎上，再享96折優(yōu)惠，并獲得價值不菲的禮品，立刻引來數(shù)位業(yè)主簽約。"

　　在活動現(xiàn)場，開發(fā)商會無一例外地推出各類價格優(yōu)惠，看似很像超市、百貨店假日推出的特賣會。而在未搞活動的平日里，這些項目并沒有業(yè)務成交，所以所謂的"特惠"意義不存在，就是變相降價的一種方式。

　　事實上，當日簽約的客戶全是交了定金的老客戶，他們只是按開發(fā)商要求補辦一下簽約手續(xù)。"在省城某名盤工作的小張告訴記者，因為銷售遇阻，省城大批項目今秋舉辦的業(yè)主答謝會、產(chǎn)品發(fā)布會、營銷發(fā)布會等營銷活動種類繁多。

　　更改裝修配套標準

　　2010年年底，太原商品房均價已直逼7000元/平方米的省城城北某精裝樓盤，今年10月底意外推出一批毛坯房，價格為5000元/平方米。查找該盤發(fā)布在省城各大媒體的裝修標準，該盤的裝修標準為1800元/平方米。"看似合理的5000元/平方米的毛坯房價，其實每平方米的價格已經(jīng)變相下降了200元/平方米。"知情人士透露，事實上該盤的精裝標準達不到1800元，以此推算該盤毛坯房的銷售均價下跌額度達到200元至500元/平方米之間。

　　和上述項目通過取消精裝來降價不同，省城太原另一精裝項目卻采用了抬高精裝標準，價格微漲的方式來隱性降價。據(jù)這個項目的售樓小姐介紹，二期首次放量的200余套房源中，精裝和配套標準比一期增長了一倍，并贈送業(yè)主中央空調、減免一年物業(yè)費，但銷售均價僅比一期抬高了500元/平方米。

　　"這些活動目標明確，就是促成交推品牌。"業(yè)界人士胡先生告訴記者，到場參加項目品牌推廣活動的業(yè)主們，早已通過置業(yè)顧問了解到活動細節(jié)和內容。項目價格讓利的事實很明了，但沒有購房意愿的其他參會人員及購房者，顯然無法知道折扣優(yōu)惠的深度有幾許，價格變動幅度有多少。

　　成交價低于報價

　　曾經(jīng)在這個項目開發(fā)企業(yè)供職的武先生介紹，該項目2010年投入的開發(fā)資金高達上億元，每平方米的成本已達到6000元。2011年上半年，項目展示中心開放，給散戶的報價均為8000元/平方米，而成交卻遲遲不見上升。為了快速回籠資金，開發(fā)商派出強大的業(yè)務團隊招攬團購客戶，談判的條件之一即是價格讓利。

　　"你根本想象不到，該盤給出團購和關系客戶的價格有多低。"位于省城的某項目，還未正式開盤，項目內四棟高層住宅，僅剩一棟房源接待市場散戶，其他房源已被老客戶及單位團購客戶瓜分一空。

　　記者了解到，省城其他面臨銷售考驗的樓盤，通過銀行、房產(chǎn)經(jīng)紀公司、政府職能部門、行業(yè)協(xié)會、休閑會所等機構尋找潛在購房者，以遠低于售樓處報價的價格進行小范圍圈層營銷(把目標客戶當做一個圈層，進行精確化營銷)。

　　業(yè)界人士胡先生介紹，直接降價會影響市場，而通過內部團購或以老帶新的方式，表面上似乎是給一些特定人群優(yōu)惠，實際上卻是在降價。這種降價的方式，只有圈層客戶了解，而到訪售樓處的客戶卻看不出圈層營銷背后的價格端倪。