摘要：新房市場(chǎng)有這樣一個(gè)概念，只要提起就能刺激腎上腺素的分泌，讓購(gòu)房者瘋狂，叫做：“一、二手價(jià)格倒掛！”

       近幾年，隨著調(diào)控政策常態(tài)化，包括北京在內(nèi)的不少城市都加強(qiáng)了對(duì)新房售價(jià)的限制，這直接導(dǎo)致了越來(lái)越多新房的價(jià)格與周邊二手房出現(xiàn)倒掛，價(jià)格差從幾千元/平方米到上萬(wàn)元/平方米不等，大量“低于市場(chǎng)價(jià)”的“筍盤(pán)”也開(kāi)始大量出現(xiàn)。

       與此同時(shí)，在開(kāi)發(fā)商們有意無(wú)意地宣傳下，對(duì)于倒掛盤(pán)“買(mǎi)到即賺到”、“閉眼買(mǎi)”、“搶著買(mǎi)”就成了購(gòu)房者的信仰，由此誕生了不少“日光“、“時(shí)光”、甚至“秒光”的名場(chǎng)面。但在喧囂過(guò)后，一些曾經(jīng)價(jià)格倒掛明顯的“神盤(pán)”卻遭遇了滑鐵盧：有實(shí)物與宣傳不符的，有交房就被退房的，有測(cè)量面積后遭遇維權(quán)的……

       如今，又有一大批新盤(pán)上市在即，在限價(jià)政策下，價(jià)格倒掛再次成為銷(xiāo)售口中的“制勝秘笈”，只是這一次，購(gòu)房者顯然更有經(jīng)驗(yàn)了，不再被表面上的價(jià)差數(shù)字蒙蔽，一些熱門(mén)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了一邊排隊(duì)買(mǎi)房，一邊要求維權(quán)的奇特場(chǎng)景。

       熱門(mén)倒掛盤(pán)未開(kāi)盤(pán)先遇維權(quán)

       進(jìn)入金九月，一大批新項(xiàng)目開(kāi)放了售樓處開(kāi)始蓄客，高性?xún)r(jià)比自然成了主要賣(mài)點(diǎn)。位于昌平的奧森春曉和北清云際兩項(xiàng)目在8月31日獲得了住建委批復(fù)的施工許可證，隨即開(kāi)放了營(yíng)銷(xiāo)中心。

       在接待到訪者時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員不約而同地將新房售價(jià)與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛視作一大賣(mài)點(diǎn)。

       奧森春曉的一位銷(xiāo)售人員就表示，回龍觀區(qū)域最主要的兩個(gè)二手房國(guó)風(fēng)美唐的價(jià)格在6.8萬(wàn)元/平方米，公園悅府的二手房?jī)r(jià)格也在6.7萬(wàn)元/平方米，而目前的新房均價(jià)約為6.2萬(wàn)元/平方米，優(yōu)勢(shì)明顯。

       這樣的價(jià)格倒掛自然吸引了不少人排隊(duì)，售樓處開(kāi)放當(dāng)天，排號(hào)的購(gòu)房人就超過(guò)了可售房源的數(shù)量。但令人意外的是，幾天之后，原本排隊(duì)買(mǎi)房的購(gòu)房人卻突然在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)起了維權(quán)。

       一位參與了維權(quán)群的購(gòu)房者盧先生表示，他在上地工作，一直重點(diǎn)關(guān)注著這兩個(gè)項(xiàng)目，但最近發(fā)現(xiàn)兩個(gè)項(xiàng)目不約而同地修改了戶型面積，戶型圖卻并未改變，這就使得建筑面積變大了，使用面積卻沒(méi)有變，得房率出現(xiàn)下降。

       盧先生表示，他關(guān)注的奧森春曉項(xiàng)目中，銷(xiāo)售發(fā)送的帶尺寸戶型圖顯示，93平方米的套內(nèi)面積為68.47平方米，得房率約為73%。但隨后兩次調(diào)整了最小面積，從93平方米加到了95平方米，但戶型圖未變，得房率降至71%。盧先生認(rèn)為開(kāi)發(fā)商這樣的做法提高了總價(jià)格，卻犧牲了室內(nèi)實(shí)際空間。

       一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士就對(duì)北青-北京頭條記者表示，類(lèi)似的做法其實(shí)就是在不同時(shí)期拿地貴了的表現(xiàn)，面對(duì)高成本限售價(jià)的壓力，一些熱門(mén)的價(jià)格倒掛項(xiàng)目，在蓄客非常樂(lè)觀的情況下，才敢于選擇在得房率上找補(bǔ)，也就出現(xiàn)了未開(kāi)盤(pán)先遭維權(quán)的奇怪現(xiàn)象。

       價(jià)差真有那么大嗎？

       不只是這兩個(gè)項(xiàng)目，近期樓市一個(gè)顯著特點(diǎn)就是價(jià)格倒掛的新盤(pán)越來(lái)越多，比如崔各莊的和光悅府、龍樾合璽和望京養(yǎng)云，在實(shí)地探訪時(shí)，銷(xiāo)售都會(huì)告訴你望京二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)12萬(wàn)/平方米了，這里只有8.8萬(wàn)元/平方米；價(jià)差明顯。類(lèi)似口徑的還不乏樹(shù)村、王四營(yíng)等地的新盤(pán)項(xiàng)目。

       在巨大的價(jià)差面前，新盤(pán)確實(shí)充滿誘惑力。但需要特別注意的是，這個(gè)價(jià)差可能并沒(méi)有沒(méi)有想象的那么大。

       因?yàn)楦鞣N找房軟件上顯示的二手房參考價(jià)，往往都是小區(qū)的掛盤(pán)價(jià)，而真正有實(shí)際意義的，其實(shí)是小區(qū)的成交價(jià)。在買(mǎi)方市場(chǎng)中，掛盤(pán)價(jià)往往是虛高的，實(shí)際成交的價(jià)格卻要明顯低于掛牌價(jià)。

       因此，在進(jìn)行價(jià)差測(cè)算時(shí)，一定需要注意不要只看掛牌價(jià)格。最好是去多問(wèn)問(wèn)附近的中介門(mén)店，對(duì)標(biāo)小區(qū)當(dāng)前實(shí)際的成交價(jià)格是多少。

       另外，對(duì)于價(jià)格倒掛明顯的新盤(pán)項(xiàng)目，購(gòu)房人更容易被價(jià)格誘惑，認(rèn)為有利可圖，也就買(mǎi)了，并不會(huì)太考慮周邊的配套怎么樣，未來(lái)潛力怎么樣。但實(shí)際上，樓市中不乏相隔一條街，定價(jià)體系卻完全不同的先例。

       以崔各莊三個(gè)新盤(pán)為例，雖然位于大望京區(qū)域，但項(xiàng)目均位于京密路東側(cè)，現(xiàn)有的教育、商業(yè)或者基礎(chǔ)配套，顯然與京密路西側(cè)的望京核心區(qū)還有著明顯差距，如果未來(lái)的配套和交通沒(méi)有得到明顯改善，與望京核心區(qū)的價(jià)值自然也會(huì)始終存在差距。

       倒掛盤(pán)最需擔(dān)心的還是產(chǎn)品力

       對(duì)于倒掛盤(pán)而言，最需要擔(dān)心的還是實(shí)際交付的質(zhì)量問(wèn)題。尤其是價(jià)差大的項(xiàng)目，往往也意味著開(kāi)發(fā)商拿地成本更高。即便開(kāi)發(fā)商不會(huì)故意把產(chǎn)品做差，但如果預(yù)期利潤(rùn)達(dá)不到了，就極可能出現(xiàn)各種降標(biāo)、減配的情況。

       南二環(huán)的中國(guó)璽、昆侖域都曾因此爆發(fā)過(guò)維權(quán)。預(yù)計(jì)超過(guò)12萬(wàn)元的項(xiàng)目最終以每平方米10萬(wàn)元以?xún)?nèi)的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，一路高光熱銷(xiāo)。甚至有人表示，只要能買(mǎi)上，愿出20萬(wàn)元“茶水費(fèi)”。但最終交付時(shí)，昆侖域因?yàn)橹魍饬⒚媾c宣傳時(shí)不符、裝修減配、園林不如預(yù)期等問(wèn)題遭大面積維權(quán)及退房。中國(guó)璽則是因?yàn)榻桓稌r(shí)借面積差要求業(yè)主補(bǔ)數(shù)十萬(wàn)元，被質(zhì)疑變相突破限價(jià)。

       兩個(gè)曾經(jīng)明星樓盤(pán)的遭遇，對(duì)于一味追求房?jī)r(jià)倒掛的買(mǎi)房人也是一個(gè)警示。一位不愿透露姓名的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人私下透露，在價(jià)格面前，不少購(gòu)房者都可以對(duì)質(zhì)量妥協(xié)，價(jià)差越大，他們的包容度也就越大。尤其是那些地價(jià)高，限價(jià)低的項(xiàng)目，沒(méi)有明顯的利潤(rùn)，產(chǎn)品力自然會(huì)越來(lái)越弱。

       按照一般的邏輯，樓市里，一二手房?jī)r(jià)倒掛的項(xiàng)目都是“買(mǎi)到即賺到”的神盤(pán)，但隨著新盤(pán)普遍限價(jià)，類(lèi)似的價(jià)格倒掛盤(pán)也會(huì)越來(lái)越多，一旦形成規(guī)模效應(yīng)，反而可能重塑整個(gè)價(jià)格體系，這也是當(dāng)前樓市中倒掛盤(pán)和以往最不同的一點(diǎn)。

       對(duì)于一心尋找倒掛盤(pán)的買(mǎi)房人，需要提醒的是，價(jià)差倒掛確實(shí)是不小的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但一定不要被表面的房?jī)r(jià)數(shù)字蒙住了雙眼。下定買(mǎi)房前要了解清楚，綜合考慮價(jià)格、發(fā)展?jié)摿�、產(chǎn)品質(zhì)量、時(shí)間成本等多方面因素。