摘要：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（9月15日）公布的《2021年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資98060億元，同比增長(zhǎng)10.9%；比2019年1-8月份增長(zhǎng)15.9%。商品房銷(xiāo)售面積114193萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.9%；比2019年1-8月份增長(zhǎng)12.1%；商品房銷(xiāo)售額119047億元，增長(zhǎng)22.8%；比2019年1-8月份增長(zhǎng)24.8%。

       同日公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有46個(gè)，環(huán)比下跌的城市有20個(gè)，4個(gè)城市環(huán)比持平；二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有27個(gè)，環(huán)比下跌的城市有34個(gè)，9個(gè)城市持平。根據(jù)易居研究院測(cè)算，8月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.2%，同比漲幅為3.7%；全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，同比漲幅為2.9%。

       易居研究院認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的判斷，要有從過(guò)熱轉(zhuǎn)為易冷的擔(dān)憂(yōu)。從房?jī)r(jià)方面來(lái)看，既要打擊房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也要確保房?jī)r(jià)不過(guò)快下跌。當(dāng)前除一些城市過(guò)快上漲外，部分城市過(guò)快下跌等新情況也值得關(guān)注。同樣，在二手房市場(chǎng)方面，各類(lèi)炒作比較多的城市，要繼續(xù)嚴(yán)管。尤其是一些此前炒作比較多的區(qū)域，如果房?jī)r(jià)過(guò)快下跌，則需要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)。

       而對(duì)于近期部分頭部房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的一些問(wèn)題，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉15日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上回應(yīng)稱(chēng)，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)一些困難，對(duì)于整個(gè)行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀(guān)察。今年以來(lái)，隨著國(guó)家各地區(qū)、各部門(mén)堅(jiān)持“房住不炒”的原則，房地產(chǎn)行業(yè)整體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。各方面推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，抑制市場(chǎng)一些不合理的需求，逐步釋放正常需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)制度不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持穩(wěn)定的發(fā)展。

       全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.9%

       具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況方面，1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資98060億元，同比增長(zhǎng)10.9%；比2019年1-8月份增長(zhǎng)15.9%，兩年平均增長(zhǎng)7.7%。其中，住宅投資73971億元，增長(zhǎng)13.0%。

       從數(shù)據(jù)上看，該指標(biāo)呈現(xiàn)持續(xù)收窄，即將進(jìn)入個(gè)位數(shù)的特點(diǎn)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)開(kāi)發(fā)投資的判斷，要從過(guò)熱轉(zhuǎn)為易冷的擔(dān)憂(yōu)。尤其是當(dāng)前房企面臨債務(wù)和現(xiàn)金流的雙重壓力下，拿地等積極性或受到影響，從近期一些城市土地流拍等現(xiàn)象已經(jīng)給出了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

       從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積10733萬(wàn)平方米，同比下降10.2%；土地成交價(jià)款6647億元，下降6.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金134364億元，同比增長(zhǎng)14.8%；比2019年1-8月份增長(zhǎng)18.1%，兩年平均增長(zhǎng)8.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款16918億元，下降6.1%；利用外資53億元，下降47.5%；自籌資金40773億元，增長(zhǎng)9.3%；定金及預(yù)收款50997億元，增長(zhǎng)31.3%；個(gè)人按揭貸款21490億元，增長(zhǎng)13.4%。

       從數(shù)據(jù)來(lái)看，土地交易行情較冷。嚴(yán)躍進(jìn)表示，至少?gòu)哪壳胺科蟮男膽B(tài)看，受制于銷(xiāo)售行情降溫和資金壓力，拿地方面確實(shí)有各類(lèi)阻力和困境，后續(xù)優(yōu)化土地投資的營(yíng)商環(huán)境也很關(guān)鍵。另外，從到位資金情況看，總體上，資金到位情況表現(xiàn)為依然為正，但呈不斷收窄的態(tài)勢(shì)。但要引起注意的是，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等指標(biāo)出現(xiàn)了連續(xù)6個(gè)月收窄的態(tài)勢(shì)，這說(shuō)明房企在回籠定金、購(gòu)房按揭貸款等方面，速度明顯放緩。

       商品房單月銷(xiāo)售連續(xù)降溫

       商品房銷(xiāo)售情況方面，7、8月份各地房屋銷(xiāo)售不太景氣。尤其是各類(lèi)信貸政策管控下，交易量明顯下滑。從單月的銷(xiāo)售情況來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)降溫，8月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)再次創(chuàng)下年內(nèi)單月最差水平。

       數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，商品房銷(xiāo)售面積114193萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.9%；比2019年1-8月份增長(zhǎng)12.1%，兩年平均增長(zhǎng)5.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)16.5%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)3.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.1%。商品房銷(xiāo)售額119047億元，增長(zhǎng)22.8%；比2019年1-8月份增長(zhǎng)24.8%，兩年平均增長(zhǎng)11.7%。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)24.5%，辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)3.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)3.3%。

       根據(jù)2021年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，8月份商品房銷(xiāo)售面積達(dá)12545萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.6%%。商品房銷(xiāo)售額為12617億元，環(huán)比下降6.53%。從同比情況來(lái)看，8月份商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額相比2020年同期分別下降了15.55和18.71%。

       庫(kù)存方面，8月末商品房待售面積50580萬(wàn)平方米，比7月末減少284萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少257萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少13萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加10萬(wàn)平方米。

       整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積自今年1-2月份迎來(lái)階段高點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下降。經(jīng)測(cè)算，8月份住宅待售面積為22645萬(wàn)平方米。

       8月超六成城市新房價(jià)格上漲 深圳領(lǐng)漲

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有46個(gè)，環(huán)比下跌的城市有20個(gè)，4個(gè)城市環(huán)比持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為51個(gè)、16個(gè)和3個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有27個(gè)，環(huán)比下跌的城市有34個(gè)，9個(gè)城市持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為41個(gè)、26個(gè)和3個(gè)。

       其中，各線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅回落或繼續(xù)下降。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，8月份一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個(gè)月下降。

       同比方面，各線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅回落。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，8月份一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.7%和9.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.9個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲4.4%和3.2%，漲幅比上月均回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲2.8%和1.9%，漲幅比上月分別回落0.5和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

       從各城市表現(xiàn)來(lái)看，新建商品住宅方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，8月份深圳以1%的漲幅位列第一，青島、重慶、烏魯木齊三個(gè)城市并列第二，漲幅均為0.8%；唐山和秦皇島處于跌幅首位，均為-0.6%，南充以-0.5%的跌幅位居第三位。同比方面，常德、太原、岳陽(yáng)、大理、北海、南充、瀘州、秦皇島、哈爾濱、牡丹江等10個(gè)城市新房?jī)r(jià)格處于下跌態(tài)勢(shì)。

       在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，近期要重點(diǎn)關(guān)注限跌令下的部分城市表現(xiàn)。其中，岳陽(yáng)此前已經(jīng)出臺(tái)過(guò)限跌令。后續(xù)對(duì)于此類(lèi)房?jī)r(jià)跌幅較大的城市，需要關(guān)注庫(kù)存去化的壓力，同時(shí)確保銷(xiāo)售秩序穩(wěn)定。

       二手住宅方面，8月份海口繼續(xù)位居漲幅首位，漲幅為0.8%，廣州、成都和瀘州三個(gè)城市以0.5%的漲幅并列第二；昆明和南充以-0.6%的跌幅位居首位，石家莊和牡丹江跌幅并列第三，均為-0.5%。同比方面，以廣州、北京和上海為代表的53個(gè)城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢(shì)。

       值得注意的是，8月份是疫情以來(lái)二手房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)量最多的一個(gè)月。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)二手房市場(chǎng)需要關(guān)注幾個(gè)重要內(nèi)容。一方面是，各類(lèi)炒作比較多的城市，要繼續(xù)嚴(yán)管，尤其是學(xué)區(qū)房項(xiàng)目；另一方面，適當(dāng)關(guān)注二手房降價(jià)等現(xiàn)象，防范出現(xiàn)各類(lèi)新的問(wèn)題。尤其是一些此前炒作比較多的區(qū)域，如果房?jī)r(jià)過(guò)快下跌，則需要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)。