摘要：8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》和首批96個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格，大部分小區(qū)的參考價(jià)為今年市場(chǎng)成交價(jià)的70%-80%，還有一些是直接打了5折。

  政策發(fā)布沒(méi)多久，此前抱團(tuán)漲價(jià)的業(yè)主陣營(yíng)就出現(xiàn)了分化。市場(chǎng)消息顯示，位于廣州珠江新城的豪宅——?jiǎng)P旋新世界在9月5日成交了一套156平方米的單位，成交價(jià)2088萬(wàn)元，相較2580萬(wàn)元的掛牌價(jià)直降了492萬(wàn)元，跌幅約19%。

  廣州中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)了新政出臺(tái)一周業(yè)主們放盤價(jià)的變化情況，發(fā)現(xiàn)在調(diào)價(jià)的業(yè)主中，51%是愿意適當(dāng)降價(jià)的，能接受超過(guò)10%降幅的業(yè)主有6%。

  幾個(gè)魔幻的成交案例

  地處珠江新城、擁有南向一線江景的凱旋新世界是廣州的豪宅標(biāo)桿之一。在今年的5月份，該項(xiàng)目的廣粵尊府組團(tuán)有一套法拍房以108%的溢價(jià)率成交，成交總價(jià)3220.4萬(wàn)元，單價(jià)為18.75萬(wàn)/平方米。到了7月份，有業(yè)主放盤一套望江單位，總價(jià)7350萬(wàn)元，單價(jià)高達(dá)30萬(wàn)元/平方米。

  9月5日成交的那套單位雖然不是這個(gè)最貴的組團(tuán)，但此前的放盤價(jià)也達(dá)到了16.5萬(wàn)元/平方米。而地方政府給凱旋新世界劃定的交易參考單價(jià)是88311元/平方米，幾乎是腰斬了。但業(yè)主顯然不愿意接受價(jià)格指導(dǎo)，在降價(jià)500萬(wàn)元后，這套單位的實(shí)際成交單價(jià)是約13.4萬(wàn)元/平方米。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，同一天，珠江新城還成交了另一套豪宅房源。中海景暉華庭一套132.61平方米的住宅，原掛牌價(jià)為2254萬(wàn)元，最終的成交價(jià)是1800萬(wàn)元，相當(dāng)于8折。13.57萬(wàn)元/平方米的成交單價(jià)，對(duì)比接近17萬(wàn)元/平方米的放盤單價(jià)，還是比較有吸引力的，但離76451元/平方米的交易參考價(jià)仍有很大一段距離。

  在這之前，已經(jīng)有兩個(gè)熱門小區(qū)的業(yè)主先一步試探新政的底線。同處珠江新城的保利心語(yǔ)花園拿到的是96957元/平方米的指導(dǎo)價(jià)，而此前業(yè)主普遍的放盤價(jià)在15萬(wàn)元/平方米以上。新政發(fā)布的第3天，該盤有一位業(yè)主便打著堅(jiān)決執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)賣房的口號(hào)將放盤價(jià)下調(diào)到9.6萬(wàn)元/平方米，105平方米的單位只賣1015萬(wàn)元。但當(dāng)想撿便宜的買家蜂擁而至?xí)r才發(fā)現(xiàn)被套路了，業(yè)主提出了價(jià)高者得的要求，據(jù)中介透露，最后的競(jìng)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了1500萬(wàn)元。蘭亭盛薈也是同樣的操作手法，業(yè)主放出一套65平方米的兩房單位，宣稱按政府指導(dǎo)價(jià)只賣355萬(wàn)元，單價(jià)5.46萬(wàn)元/平方米，買家們看房后得知需要競(jìng)價(jià)，而業(yè)主的心理價(jià)是在510萬(wàn)元左右，最終，有買家給了515萬(wàn)元的全款成交。

  “現(xiàn)在的二手市場(chǎng)確實(shí)挺魔幻的，因?yàn)闊o(wú)論是業(yè)主還是買家，都不知道市場(chǎng)價(jià)究竟去到了哪里�！睆V州一位中介表示，如今廣州的二手房交易就跟開“盲盒”一樣。

  愿意降價(jià)的業(yè)主多了

  廣州的二手住房交易參考價(jià)格，是由廣州市住房政策研究中心在過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、周邊一手樓盤成交價(jià)格等因素來(lái)確定的�？硕�瑞整合各個(gè)樓盤近兩年成交價(jià)，發(fā)現(xiàn)目前公布的交易參考價(jià)基本在今年市場(chǎng)成交價(jià)的70%-80%左右，與2020年全年的單盤成交價(jià)較為接近。低于70%的也不在少數(shù)，例如海珠區(qū)的珠江帝景苑，參考價(jià)為54593元/平方米，而8月份的放盤價(jià)基本是在10萬(wàn)元/平方米以上。天河區(qū)的東方新世界，業(yè)主放盤價(jià)在12.8萬(wàn)元/平方米左右，參考價(jià)只給了76922元/平方米。

  根據(jù)政策要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)等應(yīng)對(duì)掛牌房源開展對(duì)照自查，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價(jià)格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

  貝殼方面表示，9月7日下午，公司的相關(guān)平臺(tái)已經(jīng)重新上線了廣州96個(gè)熱門小區(qū)的房源，在售房源均以官方指導(dǎo)價(jià)為參考，具體成交價(jià)格則需要買賣雙方再進(jìn)一步溝通�！拔覀円彩翘�(hào)召各個(gè)合作品牌督導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人以參考價(jià)作為參考依據(jù)，給予買賣雙方風(fēng)險(xiǎn)提示及建議�！睋�(jù)介紹，目前貝殼平臺(tái)上涉及這96個(gè)小區(qū)的房源有5000多套。

  中原地產(chǎn)在參考價(jià)出臺(tái)后也先下架了平臺(tái)上的房源，從9月3日開始，中原地產(chǎn)網(wǎng)&中原找房APP上的房源就開始陸續(xù)更新了。在8月31日前，這96個(gè)小區(qū)約有2600套的房源在該公司的平臺(tái)上展示，房?jī)r(jià)信息更新后是約2000套。減少的600套有部分是業(yè)主要求下架的，也有部分是尚在溝通中。

  克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，廣州發(fā)布的首批熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格與深圳情況類似，如果同樣應(yīng)用到銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，勢(shì)必對(duì)廣州的二手住房交易產(chǎn)生重大沖擊，這在當(dāng)前房貸利率提高、房貸審批周期大幅延長(zhǎng)的背景下可謂雪上加霜，市場(chǎng)調(diào)整和行業(yè)調(diào)整在所難免。

  據(jù)了解，目前廣州已有部分銀行以參考價(jià)為基準(zhǔn)發(fā)放按揭貸款，買家的首付壓力明顯上升。

  業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了微妙變化，從待價(jià)而沽到著急出貨的不在少數(shù)。在新政出臺(tái)的當(dāng)晚，就有不少業(yè)主表示想賣房，還有一些業(yè)主直接將放盤價(jià)下調(diào)了10萬(wàn)元-20萬(wàn)元。不在參考價(jià)范圍的小區(qū)也難以獨(dú)善其身，芭堤水岸一套90.55平方米的房源，9月9日的報(bào)價(jià)是725萬(wàn)元，單價(jià)約80067/平方米，鏈家app上的信息顯示，這套房子近兩周已經(jīng)降了2次價(jià)，共降了45萬(wàn)元。

  貝殼研究院廣州分院統(tǒng)計(jì)了9月第1周的二手成交情況，觀察到在二手房參考價(jià)格政策下，市場(chǎng)活躍度明顯下降，業(yè)主價(jià)格預(yù)期加速松動(dòng)，中介的帶看量環(huán)比下滑明顯，降價(jià)房源占比大幅提高，議價(jià)空間加大。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)更為細(xì)致，該公司統(tǒng)計(jì)了9月第1周業(yè)主的調(diào)價(jià)情況，結(jié)果顯示51%的業(yè)主愿意適當(dāng)降價(jià)，30%的業(yè)主可接受房屋總價(jià)下降5%，15%的業(yè)主能接受5%-10%的降幅，即便是超過(guò)10%的降幅，也有6%的業(yè)主表示可接受。