摘要：最近有兩組關(guān)于樓市和股市的數(shù)據(jù)，形成鮮明的對(duì)比：深圳二手房成交同比跌77%，一線城市二手房集體降溫；A股連續(xù)第33個(gè)交易日破萬(wàn)億。有分析認(rèn)為，A股市場(chǎng)上的熱錢(qián)涌動(dòng)，有一個(gè)最主要的來(lái)源地是樓市。

        深圳二手房成交同比跌77%

       曾經(jīng)熱火烹油的深圳二手房市場(chǎng)，如今逐漸冷靜下來(lái)。

       根據(jù)深圳市住建局的數(shù)據(jù)顯示，8月，深圳二手住宅成交量為2043套，同比跌77.28%，這是深圳二手房成交量連續(xù)第五個(gè)月下跌。

       從2013年以來(lái)，深圳僅有2次成交量比今年8月份低。第一個(gè)是受疫情影響的2020年2月，當(dāng)時(shí)的成交量是1667套；還有一次是2019年2月，成交量為1997套，低于今年8月的2043套。

       數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手房每日成交數(shù)基本在80套上下波動(dòng)，且成交量均低于一手房；但在去年8月，深圳二手房每日成交數(shù)卻基本都超過(guò)400套，甚至還有多日逼近700套，二手房成交量更幾乎是一手房的三倍還要多。

       不過(guò)除了深圳之外，就一線城市來(lái)看，北京、上海的二手房成交量均有所降溫。2021年8月份，北京二手住宅共成交17702套，比之7月略有減少。

       7月北京二手房網(wǎng)簽量為17855套，環(huán)比6月的18849下滑5.3%。而在今年二手房網(wǎng)簽最高點(diǎn)的3月份，成交量在22000多套。

       上海二手房市場(chǎng)近期也是進(jìn)入了明顯下行通道。上半年在新房集中供應(yīng)、二手房房貸周期拉長(zhǎng)等的影響下，上海二手房市場(chǎng)成交量從1月份4.4萬(wàn)套的歷史高點(diǎn)，下降至7月的2.4萬(wàn)套。

       而上海二手房成交下滑的趨勢(shì)還在延續(xù)。據(jù)同策好房提供的數(shù)據(jù)，8月2日-29日的四周內(nèi)，上海二手房周成交套數(shù)基本在4000套左右，最低不足3500套，遠(yuǎn)低于6、7月份時(shí)周均逾6000套的成交。

        二手房成交價(jià)格下滑

       再?gòu)某山粌r(jià)格上來(lái)看，深圳二手住宅市場(chǎng)價(jià)格這幾個(gè)月也在不斷降溫。

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，深圳7月二手商品住宅成交銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為99.6，同比下跌0.4個(gè)百分點(diǎn)。這是深圳二手住宅價(jià)格連續(xù)三個(gè)月下跌。

       從4月的價(jià)格維持不變，到5、6、7月分別下降0.1、0.2和0.4個(gè)百分點(diǎn)來(lái)看，深圳二手住宅價(jià)格在政府指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)后，先是觀望2個(gè)月，隨后便連續(xù)下跌，且跌幅也逐漸加大。

       據(jù)同策好房提供的數(shù)據(jù)顯示，8月2日-29日的四周內(nèi)，上海二手房成交均價(jià)也從逾4萬(wàn)元/平方米降至3.7萬(wàn)元/平方米。

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從今年一月以來(lái)，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比一路在下滑。1月份為環(huán)比上漲1.3%，7月份為環(huán)比上漲0.4%。

       樓市調(diào)控加碼

       值得注意的是，8月深圳二手住宅價(jià)格跌幅加大，或許與深圳的樓市調(diào)控新政不無(wú)關(guān)系。

       日前《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見(jiàn)稿）》7月30日起公開(kāi)征求意見(jiàn)，其中明確提出，推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。

       一方面，采取大學(xué)區(qū)制，打破房子和學(xué)位的對(duì)應(yīng)關(guān)系；另一方面，實(shí)行教師交流制度，推進(jìn)教學(xué)水平均衡化。雙管齊下，對(duì)于學(xué)區(qū)房炒作來(lái)說(shuō)無(wú)異于潑下了一大盆冰水——學(xué)區(qū)房正是深圳二手住宅市場(chǎng)一直以來(lái)的“硬通貨”和“炒作重災(zāi)區(qū)”。

       據(jù)中國(guó)基金報(bào)稱(chēng)，關(guān)于近期深圳教育相關(guān)改革的進(jìn)展，已有消息稱(chēng)南山、福田開(kāi)始教師輪崗，就連分班都有采取搖號(hào)的了。

       8月28日晚，北大附中深圳南山分校采用電腦搖號(hào)的方式對(duì)2021級(jí)初一新生進(jìn)行分班。

       政策疊加之下，深圳學(xué)區(qū)房市場(chǎng)首當(dāng)其沖。

       此外，在8月29日，深圳市規(guī)劃和自然資源局微信公眾號(hào)發(fā)布《深圳重新發(fā)布第二批次居住用地集中掛牌出讓公告》。此次涉及的出讓地塊不變，共22宗，總用地面積約83.4公頃。與杭州相似，深圳此次也將土地溢價(jià)率上限下調(diào)，在地塊達(dá)到溢價(jià)率上限后采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。不同的是，深圳此次還進(jìn)一步下調(diào)了住房銷(xiāo)售限價(jià)，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期。

       未來(lái)樓市還會(huì)更冷嗎？

       實(shí)際上，今年樓市調(diào)控迎來(lái)全面升級(jí)。2021年房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)突破400次，全面刷新歷史記錄。截至8月22日，平均每月超過(guò)50次房地產(chǎn)調(diào)控，體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的嚴(yán)格趨勢(shì)。

       整體來(lái)看，今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，核心特點(diǎn)是收緊，包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價(jià)、經(jīng)營(yíng)貸、土地供應(yīng)、鼓勵(lì)租賃、打擊炒作學(xué)區(qū)房。

       中國(guó)基金報(bào)表示，有分析人士認(rèn)為，以往限購(gòu)限貸的措施本質(zhì)是限制消費(fèi)側(cè)，讓新房二手房的購(gòu)買(mǎi)變得低頻緩慢，讓杠桿下降。而此輪第二次集中供地下調(diào)土地“面粉價(jià)”，是從供給側(cè)“動(dòng)刀”，會(huì)讓大家形成“面包價(jià)”也下調(diào)的預(yù)期，市場(chǎng)觀望情緒會(huì)更濃，見(jiàn)底還言之過(guò)早。

        炒樓資金悄然“轉(zhuǎn)場(chǎng)”股市

       近日證券時(shí)報(bào)曾報(bào)道，某頭部券商客戶(hù)保證金突然猛增近5%，保證金猛增的背后，是市場(chǎng)上的熱錢(qián)突然多了許多，據(jù)分析認(rèn)為，熱錢(qián)有三股來(lái)源，分別是一級(jí)市場(chǎng)、銀行理財(cái)，以及最主要的來(lái)源地——樓市。

       一位資深的房產(chǎn)投資人士，在深圳20年操作過(guò)多套房產(chǎn)的老呂向證券時(shí)報(bào)稱(chēng)，“樓市資金流入股市情況確實(shí)存在，我身邊不少百萬(wàn)級(jí)的資金都進(jìn)場(chǎng)了。”他本人現(xiàn)在也有大幾百萬(wàn)資金放在股市，他表示，樓市短期無(wú)法上行已達(dá)成共識(shí)，資金沒(méi)地方去了，樓市資金向來(lái)享受高利潤(rùn)，對(duì)于理財(cái)產(chǎn)品等興趣不大，去股市很正常。

       此外，證券時(shí)報(bào)在一個(gè)房產(chǎn)投資交流群中發(fā)現(xiàn)，目前群內(nèi)交流的話(huà)題，股市早已經(jīng)超越樓市占據(jù)了主流，對(duì)于樓市的信息，大多是群內(nèi)偶爾有人發(fā)個(gè)筍盤(pán)的信息，群友們驚嘆幾句：“啊，跌這么多了嗎”、“沒(méi)想到宇宙中心也跌了”、“太狠了，一下跌了幾十萬(wàn)”……

       該群群主是深圳一位小有名氣的房產(chǎn)投資人士，他同樣表示，身邊房產(chǎn)投資人士轉(zhuǎn)為“股民”的不在少數(shù)，不過(guò)貸款進(jìn)入股市的基本上沒(méi)有，因?yàn)楣墒休數(shù)酶�快�?/p>

       易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前一波恰是房地產(chǎn)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)、股票市場(chǎng)頹勢(shì)的階段，所以各類(lèi)資金選擇了房地產(chǎn)作為資金避風(fēng)港。但近期股票市場(chǎng)表現(xiàn)還不錯(cuò)，而房地產(chǎn)則相對(duì)來(lái)說(shuō)面臨多重打壓，自然會(huì)使得各類(lèi)資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤出，進(jìn)入到股票市場(chǎng)。當(dāng)前各類(lèi)改革過(guò)程中，房地產(chǎn)炒作和投資投機(jī)的空間是在減少的。反過(guò)來(lái)，一些吻合改革導(dǎo)向的股票則會(huì)有較好的表現(xiàn)。若是后續(xù)股票市場(chǎng)表現(xiàn)較好，那么各類(lèi)資金確實(shí)會(huì)加快進(jìn)入到股票市場(chǎng)。

       不過(guò)他表示，從樓市流入股市的資金規(guī)模沒(méi)法確定，因?yàn)楹茈y界定從樓市上流走的錢(qián)一定就是進(jìn)入股市了，但從業(yè)內(nèi)交流的情況來(lái)看，應(yīng)該是不少。

       多方因素導(dǎo)致A股交投火爆

       數(shù)據(jù)顯示，上周五，A股大市成交1.57萬(wàn)億元，這是A股連續(xù)第33個(gè)交易日破萬(wàn)億。

       業(yè)內(nèi)人士表示，近期A股出現(xiàn)這么大的量，是多方因素造成：一是確實(shí)有包括樓市資金在內(nèi)的增量資金流入股市；二是場(chǎng)內(nèi)資金在換倉(cāng)，進(jìn)行高低騰挪，從一些估值高的品種轉(zhuǎn)向估值低的；三是板塊切換導(dǎo)致的巨幅波動(dòng)，也貢獻(xiàn)了巨量成交。

       國(guó)君策略最新發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，金九銀十，A股將續(xù)演拉升行情。震蕩不長(zhǎng)久，此后是拉升。分子端盈利承壓預(yù)期充分之下，下半年寬松節(jié)奏的超預(yù)期以及背后無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行將是驅(qū)動(dòng)后市繼續(xù)拉升的核心力量。行業(yè)配置方面，推薦新能源/券商/新基建/鋼鐵/鋁。

       中信證券研究最新研報(bào)表示，交易信號(hào)、政策信號(hào)、經(jīng)濟(jì)信號(hào)以及上市公司行為信號(hào)的逐步顯現(xiàn)并積累，預(yù)示著市場(chǎng)風(fēng)格均衡將逐步轉(zhuǎn)向風(fēng)格切換，9月是布局四季度行情的最佳窗口。配置上，建議繼續(xù)在成長(zhǎng)制造和價(jià)值消費(fèi)間保持均衡，且重心逐步向后者轉(zhuǎn)移。交易信號(hào)上，市場(chǎng)流動(dòng)性依舊維持緊平衡，增量資金流入有限，北上、量化及融資的成交貢獻(xiàn)均保持穩(wěn)定，中小市值公司及熱門(mén)賽道板塊成交更為活躍，散戶(hù)數(shù)量明顯增加，機(jī)構(gòu)大幅調(diào)倉(cāng)和散戶(hù)頻繁交易共同驅(qū)動(dòng)成交放大，加速市場(chǎng)風(fēng)格均衡化。