摘要：中國存量房地產(chǎn)市場規(guī)則正在發(fā)生巨變，多城已邁入政府定價二手房時代。7月26日，無錫市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知稱，無錫市房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)測中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，形成本市二手住房成交參考價格。而無錫只是對二手房價格進(jìn)行管控的諸多城市之一，今年2月深圳率先出臺二手房成交參考價格機(jī)制后，已有多個熱點城市陸續(xù)跟進(jìn)。

       政府直接對二手房定價，效果可謂立竿見影。據(jù)易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國最早落實二手住房成交參考價制度的深圳，上半年二手房價累計已下跌10936元/平方米，價格縮水幅度達(dá)15%。與此同時，實行二手房指導(dǎo)價政策的城市，成交量均呈明顯下降態(tài)勢。

       “二手房指導(dǎo)價最關(guān)鍵的作用是改變了預(yù)期，由于政府指導(dǎo)價普遍比市場價低20%以上，房價上漲預(yù)期被逆轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致成交萎縮及價格回落。”一家研究機(jī)構(gòu)的高層稱。

       億翰智庫一位分析師表示，從土地市場到新房市場再到二手房市場，管控政策不斷優(yōu)化和深入，地方政府對房地產(chǎn)市場的管控力度也在逐漸加強(qiáng)。

       事實上，最近一年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來史上最嚴(yán)監(jiān)管時代�！叭�道紅線”、貸款集中度管理，集中供地、二手房指導(dǎo)價等政策紛紛出臺，這些史無前例的政策涵蓋行業(yè)需求端和供給端，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

       二手房指導(dǎo)價威力盡顯

       作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中的一部分，二手房成交參考價制度于今年上半年“利劍出鞘”。

       自2021年2月8日深圳率先出臺《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》后，目前已有東莞、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫等多個熱點城市，對二手房價格采取了嚴(yán)格的管控措施。

       “二手房參考價格機(jī)制出臺后，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) APP、官網(wǎng)上架房源掛牌價格均改為參考價，而不再由業(yè)主隨意提高，降低了房價上漲預(yù)期的自我強(qiáng)化，緩解了購房者對于房價上升的憂慮。”中指院相關(guān)分析師表示。

       多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房指導(dǎo)價一方面發(fā)布全部或重點小區(qū)二手住房成交參考價，另一方面要求銀行將其作為商業(yè)貸款發(fā)放依據(jù)，相當(dāng)于變相提高了購房者的首付，降低了杠桿率，進(jìn)而能在短期內(nèi)使得二手房成交下行。

       “參考價新政對市場短期有明顯的降溫效果�！敝T葛找房在研究報告中稱。

       易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳二手住房均價出現(xiàn)歷史最高點，即72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進(jìn)，房價下跌成為趨勢，到了6月份，均價為61500元/平方米。

       據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，成都5月份公布第一批小區(qū)二手住房成交參考價，6月市場量價齊跌，成交量下降42.4%，價格下降1.4%。

       此外，東莞、寧波等城市二手房成交量也明顯下滑。樂有家公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年東莞二手房網(wǎng)簽不足萬套，同比下跌29.8%。據(jù)悉，東莞曾在3月底公布了12個典型街鎮(zhèn)133個二手住宅樓盤網(wǎng)簽套數(shù)和價格。

       寧波在5月10日公布了針對重點學(xué)校周邊的小區(qū)二手房參考價格后，6月全市二手房成交環(huán)比下跌明顯。據(jù)寧波房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，6月寧波全市二手房成交7788套，其中市六區(qū)成交4965套，環(huán)比下降11.2%，同比下降52.6%。

       “此類數(shù)據(jù)充分說明政策調(diào)控積極有效，二手住房價格逐漸回歸合理區(qū)間�！宾L平臺專家、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

       上述億翰智庫分析師亦指出，“二手房指導(dǎo)價的效果確實比較顯著，作為一種全新并且效果顯著的調(diào)控工具，二手房指導(dǎo)價對于亟需進(jìn)一步調(diào)控的熱點城市，不失為一把新利器�！�

       史無前例的樓市價格管控

       隨著國內(nèi)部分熱點城市逐步進(jìn)入存量房時代，二手房市場管理愈發(fā)重要�？紤]新房限價等傳統(tǒng)調(diào)控手段難以平抑二手房市場熱度，平安證券分析師楊侃認(rèn)為，二手房市場亟待規(guī)范。

       楊侃表示，此前各地樓市調(diào)控政策主要通過限價等措施調(diào)控新房價格，但不同于政府可以在新房預(yù)售證獲取或土地出讓環(huán)節(jié)限制新房售價，二手房所有權(quán)在于居民，無法通過上述政策限制其掛牌、成交價格，新房限價往往導(dǎo)致熱點城市出現(xiàn)一二手樓盤倒掛。

       “從土地出讓到新房再到二手房，是一個相互關(guān)聯(lián)，相互影響的整體，要想控制住房價，只針對部分環(huán)節(jié)的調(diào)控容易導(dǎo)致整體失衡�！鄙鲜鰞|翰智庫分析師指出。

       嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手住房成交參考價制度的推進(jìn)，成為今年二手房市場最重要的一項政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)全方位監(jiān)管的導(dǎo)向。后續(xù)此類政策推進(jìn)過程中，地方政府、中介、房東和購房者等都應(yīng)該積極做調(diào)整。

       “從2021年上半年的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策來看，呈現(xiàn)出長短并行，全方位、體系化趨勢明顯的特征，即房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制不斷落地，短期調(diào)控工具逐漸體系化，總體上向全方位管控發(fā)展�！眱|翰智庫在報告中表示。

       其還指出，“三道紅線”管理房企的融資規(guī)模，“貸款集中度管理”政策同時管理房企的融資規(guī)模和購房者的貸款規(guī)模，“集中供地”管理地方政府的土地出讓，“四限”政策限制新房價格，二手房指導(dǎo)價控制二手房市場，可以看出管控政策不斷在優(yōu)化和深入。

       在易居研究院此前發(fā)布的《二手住房成交參考價格制度》報告中，選取了全國70個大中城市房價指數(shù)進(jìn)行分析，以研究二手住房價格的冷熱程度。

       報告顯示，今年6月份，全國70個城市中，二手住房價格指數(shù)同比漲幅超過5%的共有25個城市，其位于“房價偏熱”區(qū)間。其中，最熱的10個城市包括廣州、徐州、北京、杭州、銀川、金華和泉州等。報告建議，此類城市應(yīng)加快推進(jìn)和完善二手住房成交參考價格制度。

       “對于地方政府來說，需要基于所在城市二手住房的實際情況，科學(xué)高效地發(fā)布二手住房參考價，促進(jìn)二手住房價格回歸合理水平�！眹�(yán)躍進(jìn)稱。