摘要：最近，人們都在討論銀行暫停房貸業(yè)務(wù)的事情。實(shí)際上，這次只有個(gè)別地方的國(guó)有銀行暫停了房貸業(yè)務(wù)，而多數(shù)銀行只是收緊了房貸的額度，現(xiàn)在房貸審批周期越來(lái)越長(zhǎng)，通過(guò)的難度也越來(lái)越大。更關(guān)鍵的是，房貸利率也在不斷上漲。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn)。

       自從1998年房改以來(lái)，我國(guó)的房子均價(jià)從2000元/平米，漲到了現(xiàn)在1.1萬(wàn)/平米，在短短的22年時(shí)間里，平均房?jī)r(jià)漲了5.5倍。如果是像北、上、深等一線城市，房?jī)r(jià)更是從之前的3000元/平米，漲到了6-7萬(wàn)/平米。而當(dāng)?shù)囟鄶?shù)居民的收入在4-5000元/月，顯然房?jī)r(jià)被炒得太高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買(mǎi)力。

       所以，現(xiàn)在很少有人全款買(mǎi)房，多數(shù)家庭不僅是拿出家中所有積蓄支付首付款，還是需要貸款20-30年，才有可能買(mǎi)房。不過(guò)，有少數(shù)人即使有全款買(mǎi)房的能力，也不愿意這么做，因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)，普通人這輩子能向銀行貸款金額最大的就是房貸，這個(gè)貸款機(jī)會(huì)不用白不用。所以，現(xiàn)在貸款買(mǎi)房的群體的占比肯定超過(guò)90%以上，而真正全款買(mǎi)房的只有占到10%，這些少數(shù)人群中有一些人是拆遷戶，他們拿的巨額安置款，才會(huì)全款購(gòu)房。

       實(shí)際上，銀行全面暫停房貸這種可能性并不大，因?yàn)檫@樣房?jī)r(jià)會(huì)快速下跌。但是全面收緊房貸，并不斷上調(diào)房貸利率的這種情況很可能會(huì)一直持續(xù)下去。那么，如果銀行全面收緊房貸，這次房?jī)r(jià)是否會(huì)跌嗎？答案是肯定的。

       第一，銀行全面收緊房貸，對(duì)于三四線城市的影響是比較大的。本來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)上漲主要是靠棚改貨幣化安置，現(xiàn)在棚改變舊改了，購(gòu)房需求少了，再加上當(dāng)?shù)厝丝诹鞒龃笥诹魅�，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，房?jī)r(jià)本來(lái)根基就不牢，如果遇到銀行全面收緊房貸，三四線城市的房?jī)r(jià)下跌進(jìn)程會(huì)來(lái)得更快一些。

       第二，銀行全面收緊房貸，并且上調(diào)房貸利息，這會(huì)向投機(jī)炒房者釋放出很強(qiáng)烈的信號(hào)，不要再炒房子了，未來(lái)房?jī)r(jià)非但不會(huì)上漲，而且還有下跌的風(fēng)險(xiǎn)，所以想炒房的人會(huì)知難而退。同時(shí)，擁有多套房產(chǎn)的人現(xiàn)在已經(jīng)很難賺到錢(qián)了，因?yàn)樵诜抠J全面收緊，房?jī)r(jià)已經(jīng)不可能大漲的情況下，銀行房貸利率卻還在上升，這意味著，炒房者再也不可能像過(guò)去那樣，從房地產(chǎn)市場(chǎng)賺取大量的財(cái)富�，F(xiàn)在囤積大量房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。

       第三，當(dāng)各地囤積大量房產(chǎn)者得知銀行全面收緊房貸，并上調(diào)房貸利息后，他們馬上會(huì)知道情況不妙，于是會(huì)在第一時(shí)間內(nèi)拋售手中房產(chǎn)，想趕快變現(xiàn)，房?jī)r(jià)要有大調(diào)整。所以，目前全國(guó)二手房拋售量平均上漲25%。但與之相反的是，由于房貸收緊，外圍的炒房者現(xiàn)在開(kāi)始選擇觀望。

       同時(shí)，銀行房貸審批難度增加，購(gòu)房者的房貸審核較為緩慢，這就導(dǎo)致了，一些中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)曝出二手房開(kāi)單量大減，6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。顯然，現(xiàn)在囤積大量房產(chǎn)者要想變現(xiàn)的難度越來(lái)越大，很可能大量房產(chǎn)砸毀在自己手里。

       在銀行大量收緊房貸的情況下，購(gòu)房者的房貸審批難度在增加，而如果購(gòu)房者要買(mǎi)房，只有通過(guò)全款買(mǎi)房這唯一途徑，而目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)普遍較高，動(dòng)輒都是上百萬(wàn)，可以說(shuō)90%的人是沒(méi)有能力全款買(mǎi)房的。現(xiàn)在銀行全面收緊房貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)馬上降溫。這意味著，擁有大量囤積房產(chǎn)者的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在持有房產(chǎn)越多風(fēng)險(xiǎn)就越大。

       更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在二手房拋售量大量增加，而購(gòu)房需求明顯減少，使得房子成交變現(xiàn)的難度越來(lái)越大。未來(lái)很可能會(huì)出現(xiàn)中小城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，而大城市房?jī)r(jià)也隨后進(jìn)入漫長(zhǎng)的調(diào)整周期。