摘要：為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，加強(qiáng)住房租賃企業(yè)監(jiān)管，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)回歸住房租賃服務(wù)本源，防范化解金融風(fēng)險，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、國家網(wǎng)信辦和銀保監(jiān)會近日共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》(以下簡稱《意見》)。

       《意見》明確提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立一個住房租賃資金監(jiān)管賬戶，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，并通過住房租賃管理服務(wù)平臺向社會公示。住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時，應(yīng)當(dāng)同時發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管賬戶信息。

       堵住租金監(jiān)管漏洞

       規(guī)范租賃市場秩序

       據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年末，我國租房群體達(dá)2.1億人。相關(guān)機(jī)構(gòu)更是預(yù)測，到2025年，租房群體規(guī)�；蛟鲋�2.5億人，而相應(yīng)產(chǎn)生的租賃市場資金規(guī)模將超3萬億元。

       在一定程度上，我國的租賃市場規(guī)模絲毫不亞于商品房市場。尤其是未來隨著商品房由增量轉(zhuǎn)向存量，租賃市場進(jìn)一步發(fā)展壯大，租房將成為絕大多數(shù)大中城市解決居住問題的主流方式。

       如此巨大的市場資金規(guī)模，一方面考驗(yàn)著政府職能部門的監(jiān)管能力和水平，另一方面也讓一些房屋租賃企業(yè)“牟利無下限”。近年來，部分一線城市不乏房東任意驅(qū)趕租客、房屋中介惡意克扣租客押金等情況，更有部分“黑中介”一次性收取租客半年或一年的租金，然后“跑路”的惡劣事件發(fā)生。

       為此，《意見》將加強(qiáng)租賃資金監(jiān)管力度放在首要目標(biāo)，提出了一系列具體措施，包括房屋租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立一個住房租賃資金監(jiān)管賬戶，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，并通過住房租賃管理服務(wù)平臺向社會公示；住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時，應(yīng)當(dāng)同時發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管賬戶信息，住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金；城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門建立住房租賃資金監(jiān)管制度，強(qiáng)化日常監(jiān)督管理，督促住房租賃企業(yè)和商業(yè)銀行落實(shí)責(zé)任，確保資金監(jiān)管到位等。

       對此，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海分析認(rèn)為，《意見》要求租賃企業(yè)務(wù)必將租金納入監(jiān)管賬戶，意在重點(diǎn)整頓長租公寓、房產(chǎn)中介以及一些自然人性質(zhì)的“二房東”。將租金納入監(jiān)管賬戶后，中介不能隨意克扣租客租金，中介也無法挪用租客租金，這在客觀上為那些長租公寓“拆東墻補(bǔ)西墻”的盲目資金擴(kuò)張行為設(shè)置了“防火墻”，堵住了資金監(jiān)管漏洞，可以起到有效規(guī)范住房租賃市場秩序的作用。

       精細(xì)化全程化監(jiān)管

       防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

       值得關(guān)注的是，《意見》明確提出，從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)和轉(zhuǎn)租10套(間)的自然人應(yīng)辦理市場主體登記，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，且單次收取押金超1個月的，應(yīng)該在銀行開個監(jiān)管賬戶，去住房城鄉(xiāng)建設(shè)局備案并定期公示。

       中央民族大學(xué)法學(xué)院教授熊文釗認(rèn)為，規(guī)范租賃中介市場主體登記和上述建立租賃資金監(jiān)管賬戶的措施相得益彰，從人員和資金兩方面入手加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管，可以從基礎(chǔ)條件上擠壓各類違法房屋租賃行為的活動空間，杜絕之前引發(fā)全社會關(guān)注的“黑中介克扣押金”“任意驅(qū)趕租客”“租賃資金斷裂侵害租客權(quán)益”等現(xiàn)象的發(fā)生。

       為規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，《意見》還提出了一系列措施，比如住房租賃企業(yè)開展經(jīng)營活動的信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)落實(shí)互聯(lián)網(wǎng)管理各項政策要求，接入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺；住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營的房源信息納入住房租賃管理服務(wù)平臺管理，并實(shí)時報送租賃合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息等。

       2017年，浙江杭州被住房城鄉(xiāng)建設(shè)部確定為住房租賃試點(diǎn)城市。為進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，防范住房租賃企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，保障房屋委托出租人、承租人合法權(quán)益，杭州在全國首創(chuàng)租賃資金監(jiān)管機(jī)制，通過出臺《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)》《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》等文件，要求租賃企業(yè)在監(jiān)管銀行設(shè)立專用存款專戶，將租賃資金繳入存款賬戶管理，其中從事利用收儲房源開展住房出租業(yè)務(wù)的企業(yè)，還須在專戶中凍結(jié)納入租賃平臺管理房源量對應(yīng)的應(yīng)付委托出租人月租金總額的兩倍為風(fēng)險防控金，實(shí)現(xiàn)對住房租賃活動精細(xì)化、實(shí)時化、全程化監(jiān)管，有效防范住房租賃企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

       今年5月18日，杭州公布了首批50家落實(shí)資金監(jiān)管的規(guī)�；�住房租賃企業(yè)“白名單”，幫助市民選擇租賃企業(yè)，保障合法權(quán)益。目前，全國已經(jīng)有杭州、重慶、西安、成都、深圳等多個城市發(fā)布規(guī)定，要求房客的租金必須存入監(jiān)管賬戶。

       近年來，部分住房租賃企業(yè)利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，甚至還利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)，從而引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，給房主和租客帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。

       為此，《通知》強(qiáng)調(diào)禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款。其中，明確要求住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。

       同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要與金融機(jī)構(gòu)共享有“高進(jìn)低出”“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機(jī)構(gòu)要對企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險評估，加強(qiáng)名單式管理，對列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。

       合理調(diào)控租金水平

       建立健康租賃市場

       近年來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等國家職能部門出臺了一系列措施，致力于建立穩(wěn)定而健康的住房租賃市場秩序。此次，《通知》將工作重心放在了合理調(diào)控住房租金水平方面。

       《通知》要求，在住房租賃市場需求旺盛的大城市，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息；積極引導(dǎo)住房租賃雙方合理確定租金，穩(wěn)定市場預(yù)期；加強(qiáng)住房租賃市場租金監(jiān)測，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

       同時，再次強(qiáng)調(diào)要落實(shí)城市政府主體責(zé)任。城市政府對規(guī)范發(fā)展住房租賃市場承擔(dān)主體責(zé)任，要建立住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、公安、市場監(jiān)管、金融監(jiān)管、網(wǎng)信等多部門協(xié)同的住房租賃聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，并將相關(guān)部門的監(jiān)管工作納入政府績效考核體系。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快完善住房租賃合同示范文本，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，通過平臺實(shí)施穿透式監(jiān)管，會同金融監(jiān)管部門對住房租賃企業(yè)變相從事金融業(yè)務(wù)等違法違規(guī)行為加大查處力度。市場監(jiān)管部門要加大監(jiān)管力度，依法查處虛假廣告、哄抬租金等違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊壟斷行為。金融監(jiān)管部門要指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)住房租賃消費(fèi)貸款管理。公安部門要對涉嫌合同詐騙等犯罪行為依法查處，必要時對企業(yè)法定代表人、實(shí)際控制人等相關(guān)人員依法采取相應(yīng)措施。網(wǎng)信部門要對違規(guī)發(fā)布虛假信息的網(wǎng)絡(luò)信息平臺依法采取處置措施。

       《通知》還要求，街道辦事處、社區(qū)應(yīng)充分發(fā)揮基層網(wǎng)格管理人員作用，督促住房租賃合同備案，協(xié)助排查有高風(fēng)險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)情況。綜合運(yùn)用人民調(diào)解、行政調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、司法調(diào)解等多元調(diào)解機(jī)制，維護(hù)住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，妥善化解住房租賃矛盾糾紛。