摘要：2020年3月8日，海南省宣布“全面實施商品房現(xiàn)房銷售制度”。自此，海南成為全國首個規(guī)定全面實行商品房現(xiàn)房銷售的省份。從這一天開始，海南購房者更是成為全國數(shù)以萬計購房者羨慕、嫉妒的對象。事實上，在過去的這一年多時間里，全國關(guān)于“全面取消商品房預售”的呼聲從未停止。

       近日，一篇標題為《明年起，“預售制”將全面取消，購房者迎來重磅利好》的文章全網(wǎng)熱傳，更是將“全面取消商品房預售”的消息再次拉進公眾的視野。

       我們注意到，該文章表達的觀點不僅引得數(shù)以萬計的網(wǎng)民拍手叫好，其中一條關(guān)于“取消預售的好處”的分析留言，更是獲得近1萬多的最高點贊：取消商品房預售，不僅能有效約束開發(fā)商的資金，防止炒作地價，還能防范各類爛尾樓的出現(xiàn)。更重要的是，現(xiàn)房銷售最大程度保障了購房者的合法權(quán)益。所以取消預售是民心所向，更是大勢所趨。

       言歸正傳，明年（2022年）起，在我國存在了近27年的商品房預售制，真的會全面取消嗎？該制度的取消，對于數(shù)以億計的購房者來說，真的是一項重磅利好嗎？對于關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，取消預售制又將對他們產(chǎn)生哪些重要影響？

       在回答上述問題之前，我們先搞清楚“商品房預售制”到底是什么？以及大家為什么都如此強烈地支持取消“預售制”？

       公開資料顯示，商品房預售制和公攤面積制度一樣，都起源于HK。在住房短缺時代，為了促進住房供給，真正解決商品房建設(shè)資金不足的問題，調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性，1994年商品房預售制正式落地內(nèi)地。說得再直白點，預售制切實有效地解決了開發(fā)商的融資難題，且降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的準入門檻。所以，預售制最初的設(shè)計具有很強的正面意義。

       但隨著我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大，預售制也越來越開始“跑偏”，發(fā)展到今天更是被廣為詬病，甚至是“人人喊打”，根本原因是越來越多的人意識到，商品房預售制對購房者極為不公平：購房者先交錢再收房，最長的可能要等待3年以上。這就是我們所說的，開發(fā)商拿到地，挖個坑，搞個項目沙盤模型，就敢開始賣房子。開發(fā)商靠著購房者的購房款和銀行貸款，以及少量的自有資金，就輕松賺得了上億收入，簡直是“空手套白狼”。不僅如此，購房者在漫長的等待過程中也存在很多未知的變數(shù)，比如貨不對板、偷工減料、延期交房、開發(fā)商因資金鏈斷裂而導致的樓盤爛尾等等。所以一直以來，購房者都迫切希望預售制能全面取消。

       很多人不知道的是，在海南之前，包括深圳、杭州、南京等不少城市都出現(xiàn)過“取消預售”的聲音，但相關(guān)政策只在部分城市零星出現(xiàn)試點，并未有省份大面積實施，還有的甚至悄然終止。

       取消商品房預售制，可以從根本上杜絕很多弊端的發(fā)生，那么現(xiàn)實中為何取消預售制這么難以推行？我們分析認為，主要是三大原因：

       其一、基于前面的分析，取消預售制意味著開發(fā)商高周轉(zhuǎn)的模式將就此終結(jié)，這將更考驗開發(fā)商的資金實力和運營能力，而且必然會給整個房地產(chǎn)行業(yè)進行洗牌。正如房地產(chǎn)專家劉曉博所言，取消預售制有利于龍頭房企更大更強，整個房地產(chǎn)行業(yè)會日益“寡頭化”，與此同時，數(shù)以萬計的中小房企將被擠出市場；

       其二、前面我們也提到了，商品房預售制給了開發(fā)商“空手套白狼”的機會。一旦取消預售，開發(fā)商的利益會被嚴重壓縮——購房者先交購房款，等于是先幫開發(fā)商墊付了開發(fā)資金，而且是無息的，相當于是開發(fā)商提前兌現(xiàn)了利潤。而取消預售制則意味著開發(fā)商原來只需要6個月就能回款的項目，現(xiàn)在可能至少需要2-3年才能回款，其利潤勢必大大降低。簡單來說就是，預售制取消后，開發(fā)商“拆東墻補西墻”，玩“資金池游戲”的機會越來越小了。所以，一有人談?wù)撊�面取消預售制，開發(fā)商便群起而攻之，根源就在于此。

       其三、根據(jù)第一條，取消預售制將導致數(shù)以萬計的中小房企被淘汰出局，這意味著現(xiàn)有的住房供給機構(gòu)將發(fā)生巨大變化：開發(fā)商少了，新房供應(yīng)也會減少，供小于求會推高房價。此外，現(xiàn)房銷售會全面提高開發(fā)商的資金成本，也會讓開發(fā)商把房子賣得更貴一些，畢竟他們要保障利潤。

       商品房預售制真的不能取消嗎？內(nèi)行道出“實情”，答案清楚了——易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，全面取消商品房預售制度，實行現(xiàn)房銷售，是順應(yīng)民意，更是科學之舉。取消預售制勢在必行，只是時間問題。海南省第一個實施該政策，一方面說明取消的政策確實可行，另一方面也會給其它城市輸出了很多經(jīng)驗，相信在未來幾年，會有更多的城市跟進宣布“取消預售制”的好消息。

       一言概之，海南走出的這條路，或為更多城市提供新的思路，取消預售制，回歸房地產(chǎn)務(wù)實的屬性，切實保障購房者的合法權(quán)益，擺脫對房地產(chǎn)的依賴，才是房地產(chǎn)長遠發(fā)展之道。

       此外，在房地產(chǎn)專家劉曉博看來，未來取消預售制大局已定。原因有兩個：其一、只有現(xiàn)房銷售制度才能從根本上保護購房者的利益；其二、現(xiàn)房銷售制度更能很好地對開發(fā)商的項目資金進行監(jiān)管，斷絕了開發(fā)商騰挪的可能，從根源上杜絕了爛尾樓的發(fā)生。這不僅有利于保護地方經(jīng)濟發(fā)展的成果，也最大程度維護了購房者的權(quán)益。

       通過上述兩位專家的“實情”分析，關(guān)于預售制會否全面取消的疑問，答案也清楚了：從長遠看，從保障購房者的利益看，全面取消預售制局勢已定。不過由于取消“預售”，對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大，未來在實施這一政策時，大概率也會采取分步推進、因城而異的方式。原因很簡單，我們不僅僅要考慮購房者的利益，開發(fā)商的感受同樣需要注意。因此，文章開頭，有傳言預售制明年就全面取消，絕對是不可能實現(xiàn)的。

       那么取消預售制真的會推高房價嗎？在專家看來，也不能“一刀切”地下結(jié)論。對于新房供應(yīng)嚴重不足，同時對房地產(chǎn)依賴度較高的城市來說，貿(mào)然取消預售制，確實有可能推高房價，畢竟供應(yīng)跟不上需求了；但對于海南這類對房地產(chǎn)依賴度較低，且有海量存量房的城市來說，取消預售制，并不會有推高房價的作用。相反現(xiàn)房銷售制度，長遠來看，更有助于穩(wěn)定房價。

       不過，需要重點強調(diào)的是，當前時期樓市調(diào)控早就已經(jīng)上升到“行政干預”階段了，縱使取消預售制在理論層面有推高房價的可能性存在，但國家真的想壓制房價不讓上漲，同樣也有一百種辦法。所以，這并非是阻礙預售制全面取消的根本原因。

       最后我們想提醒購房者，雖然取消預售制已經(jīng)板上釘釘了，而且也有分析認為，取消預售制將有效防止“爛尾樓現(xiàn)象”的發(fā)生，但是作為購房者還是應(yīng)該有清醒的認識：以后買房子，還是要盡量選擇大城市的大開發(fā)商，而且是杠桿率不高的大開發(fā)商。因為在現(xiàn)房銷售制度下，這樣的開發(fā)商才最具競爭力，且開發(fā)的樓盤品質(zhì)才有保障。對于那些人口流失、低級別城市的郊區(qū)、新區(qū)，又是小開發(fā)商的項目，樓盤爛尾的可能性會很高，大家購房時一定要學會避開。