摘要：春江水暖鴨先知，房企的動(dòng)態(tài)，往往預(yù)示著樓市的興衰。

       1月18日，據(jù)央視新聞報(bào)道，有機(jī)構(gòu)對(duì)上市的70多家A股、H股的房地產(chǎn)企業(yè)做了統(tǒng)計(jì)，它們2020年的銷(xiāo)售額大約是11萬(wàn)億元左右，比2019年同比增長(zhǎng)10%以上。

       然而，銷(xiāo)量的高增，并不意味著房企受到市場(chǎng)的青睞。

       2020年全年，房地產(chǎn)主題基金平均收益率僅為9.21%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新能源（94.31%）和消費(fèi)（68.38%）主題基金板塊，僅相當(dāng)于滬深300指數(shù)漲幅（27.21%）的約三分之一。在50家A股和H股上市房企中，有46家2020年末的市值低于2019年末。

       劃重點(diǎn)：90%的房企市值跌回2019年。

       90%的房企市值下跌，說(shuō)明什么？

       各位千萬(wàn)不要低估資本市場(chǎng)的“威力”，資本的態(tài)度，代表了資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)前景的預(yù)期，房企只要做高股價(jià)，才能做股權(quán)質(zhì)押、發(fā)債融資，如果市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商棄若敝履，說(shuō)明整個(gè)行業(yè)的前景都變得黯淡。

       原因出在哪？

       一方面，是因?yàn)檠胄泻?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">住建部動(dòng)用了“雷霆手段”。

       去年8月份的時(shí)候，住建部和央行就召開(kāi)過(guò)一次重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究形成重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

       這三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分別是：1，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%。2，凈負(fù)債率大于100%。3，現(xiàn)金短債比小于1倍。

       也就是說(shuō)，約談的那些重點(diǎn)房企今年就開(kāi)始實(shí)施“三道紅線”，2023年必須完成，屆時(shí)財(cái)務(wù)指標(biāo)若無(wú)法滿足，就限制開(kāi)發(fā)商發(fā)債借錢(qián)，這對(duì)依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房企來(lái)說(shuō)幾乎是致命的。

       在1月上旬，央行、住建部又召集重點(diǎn)房企舉行座談會(huì)，與會(huì)房企除了去年9月已參與融資新規(guī)試點(diǎn)房企，亦包括部分去年未參與試點(diǎn)的房企。

       第二次約談，意味著三道紅線的試點(diǎn)將“擴(kuò)圍”。

       換言之，接下來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，都將籠罩在融資收緊的陰影中。

       資本都是有“前瞻性”的，明明房地產(chǎn)行業(yè)在走下坡路，資金面收緊的力度持續(xù)加大，愿意投資房企的人越來(lái)越少，房企市值自然逆勢(shì)下跌。

       另一方面，銷(xiāo)量創(chuàng)新高，是因?yàn)榻祪r(jià)促銷(xiāo)，而不是樓市回暖。

       回顧去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，在一季度，反應(yīng)靈活的房地產(chǎn)企業(yè)緊急盤(pán)整全國(guó)供貨系統(tǒng)，在銷(xiāo)售較好的城市加大推盤(pán)力度，全力激活營(yíng)銷(xiāo)體系。直播賣(mài)房、打折賣(mài)房、渠道帶客，線上線下等各種花式營(yíng)銷(xiāo)，“回籠資金是第一要?jiǎng)?wù)”為2020年房企的第一共識(shí)。

       房企業(yè)績(jī)門(mén)檻提升的背后，是“以價(jià)換量”的犧牲。

       以某TOP3房企為例，其2019年的銷(xiāo)售單價(jià)保持在1萬(wàn)元/平方米之上，但2020年其銷(xiāo)售單價(jià)已下降至8945元/平方米。碧桂園、萬(wàn)科以及融創(chuàng)中國(guó)等頭部房企的銷(xiāo)售單價(jià)也均出現(xiàn)了不同程度的下滑。

       事實(shí)上，2021年樓市的“困難”模式，才剛剛開(kāi)始。

       房貸額度縮水已成定局

       據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道，多家銀行1月信貸投放額度已基本告罄。其中，受房地產(chǎn)融資新規(guī)影響，涉房貸款額度出現(xiàn)大縮水。

       不少股份行的房產(chǎn)信貸早早放完，跟額度緊張有關(guān)。

       某大行房產(chǎn)事業(yè)部人士向記者透露，去年一季度涉房（房地產(chǎn)融資）信貸規(guī)模為300億元，今年一季度封頂只有100億元，大幅縮水三分之二�！氨O(jiān)管部門(mén)同時(shí)管控增速和增幅，我們短期內(nèi)也不能增加多少�！彼�說(shuō)。

       另外，根據(jù)第一財(cái)經(jīng)的報(bào)道，多位銀行業(yè)人士時(shí)最高頻次的回答是：“房貸額度相對(duì)來(lái)說(shuō)較緊，目前申請(qǐng)貸款基本都需要排隊(duì)�！�

       某國(guó)有大行上海地區(qū)支行人士也對(duì)記者稱，由于涉房類(lèi)貸款占比受限，行內(nèi)個(gè)人按揭額度控制掉了，都是等頭寸出來(lái)一點(diǎn)點(diǎn)放，有進(jìn)有出才行。“不過(guò)，雖然能放，支行層面，額度是要靠搶的，目前年初基本指標(biāo)應(yīng)該都能完成。”

       眾所周知，上海最近兩個(gè)月樓市尤為火熱，新房、二手房成交均創(chuàng)出記錄，在購(gòu)房需求最強(qiáng)烈的階段，房貸額度反而大幅縮水，二手房業(yè)主等不到賣(mài)房款，開(kāi)發(fā)商等不到回款，庫(kù)存就無(wú)法消化掉，只能懸在半空。

       上海尚且如此，其他二三線省會(huì)城市，三四線地市的境遇可想而知，只要銀行的房貸額度持續(xù)收緊，拖幾個(gè)月不批房貸，房?jī)r(jià)大漲的基礎(chǔ)就不復(fù)存在。

       調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)不會(huì)有絲毫松動(dòng)

       1月15日，在新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾說(shuō)：加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)資金流入房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)，推動(dòng)金融資源更多流向制造業(yè)、小微企業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。

       把這句話理解透，就能明白2021年樓市的宏觀背景：房地產(chǎn)，會(huì)一直“缺錢(qián)”。

       央媒新華社前段時(shí)間曾發(fā)表評(píng)論文章，題目叫《房地產(chǎn)融資“閘門(mén)”再擰緊，金融監(jiān)管?chē)?yán)控“灰犀牛”》。

       文章指出：對(duì)銀行機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，在套上“緊箍咒”的同時(shí)，更需要的是擺脫對(duì)房地產(chǎn)依賴的勇氣和能力，找準(zhǔn)符合高質(zhì)量發(fā)展的信貸投放領(lǐng)域。

       無(wú)論是央行的表態(tài)，還是央媒的喊話，“大拆大建”、“水泥森林”的房地產(chǎn)，確實(shí)到“日暮西山”的時(shí)間了。

       這個(gè)讓人又愛(ài)又恨的行業(yè)，需要更多的管理和產(chǎn)品品質(zhì)的思考，而非盲目擴(kuò)張、高速周轉(zhuǎn)的“賺快錢(qián)”。