摘要：發(fā)展長租房市場，有利于租賃市場的健康可持續(xù)發(fā)展，也有利于緩解整體住房市場的供需矛盾。只有穩(wěn)定租賃關(guān)系，穩(wěn)定租金水平，才能厚植長租房市場發(fā)展的土壤

       最近，筆者的一位朋友遇上了一樁突如其來的煩心事：原本說好春節(jié)后續(xù)約的房子因為房東決定賣房沒法再住，短時間內(nèi)就要找房搬家，打亂了他工作生活的節(jié)奏。與這位朋友一樣，找到合適的房子后想要長期租住，是不少租客的心愿。

       去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。這一舉措精確瞄準了當前租賃市場的短板。

       長期以來，我國住房市場存在“重購輕租”的現(xiàn)象，而在租賃市場發(fā)展的短板中，租賃周期較短的問題比較突出�！斑^一陣兒就得搬家，老有一種漂泊感”“想到住不了多久，就沒有心思裝飾收拾房間”，這些是不少租客內(nèi)心的真實想法。長租能夠有效提升租客的租房體驗。發(fā)展長租房市場，推動更多居民將租賃作為長期住房的解決方案，一方面有利于租賃市場的健康可持續(xù)發(fā)展，另一方面，租購“兩條腿走路”也有利于緩解整體住房市場的供需矛盾，營造一個能夠更加理性租購的市場環(huán)境。

       規(guī)范發(fā)展長租房市場是各方期待，也需要多方努力，最關(guān)鍵的莫過于“兩穩(wěn)”，即穩(wěn)定租賃關(guān)系與穩(wěn)定租金水平。

       租賃關(guān)系穩(wěn)，長租才有保障。目前，我國住房租賃合同契約周期多為1年，平均租賃周期與租賃市場較為成熟的國家相比偏短。有數(shù)據(jù)表明，德國的平均租賃周期長達11年，日本為5.2年，英國為2.5年。這些平均租期較長的國家都通過較為嚴格的法律法規(guī)保護維持租賃關(guān)系的穩(wěn)定。比如如果合同期滿出租人想要終止租賃，必須提前幾個月通知承租人；合同期內(nèi)如果出租人終止租賃要有正當理由并且也要提前數(shù)月通知承租人等等。這些規(guī)定都有力地保護了租賃關(guān)系中更為弱勢的承租人居住權(quán)，防止出租人隨意毀約，鼓勵長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系。

       租金水平穩(wěn)，長租才有動力。租金水平是租客最為關(guān)心的租賃因素之一。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，畢業(yè)生選擇租賃住房時，近七成重點關(guān)注租金因素，僅次于對交通便利程度因素的考量。出租人隨意漲價、漲幅過高，都會傷害長租意愿。因此針對租金水平進行合理調(diào)控對長租房市場的發(fā)展至關(guān)重要，應當通過制訂在合同期內(nèi)無特殊約定不允許漲價、合同到期后出租人調(diào)整租金漲幅要有限制等規(guī)定，來保持租金水平的長期穩(wěn)定。

       穩(wěn)定租賃關(guān)系、穩(wěn)定租金水平，才能厚植長租房市場發(fā)展的土壤。這兩者的穩(wěn)定，首先有賴于法律法規(guī)的制訂完善。去年9月向社會公開征求意見的《住房租賃條例（征求意見稿）》，明確了出租人和承租人的權(quán)利義務，并提出鼓勵長期住房租賃合同簽訂的政策。期待這一條例盡快正式出臺，讓住房租賃有法可依，在兼顧出租人出租積極性的同時，更好保護承租人權(quán)益，更好地保障租賃關(guān)系和租金水平的穩(wěn)定。同時，通過數(shù)字化技術(shù)加強住房租賃交易服務平臺的建設(shè)，推動住房租賃合同備案、租賃信息服務、租賃交易流程指引與合同示范、住房租賃信用管理、租賃價格指數(shù)等信息的發(fā)布管理更加公開透明，減少租賃雙方信息不對稱帶來的各類問題。

       從長遠來看，規(guī)范發(fā)展長租房市場還需要“租購同權(quán)”的進一步落地落實，通過更大力度的改革逐步實現(xiàn)租和購享有平等的公共服務，這樣才能從根本上推動長租房市場發(fā)展壯大，促進我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。