摘要：據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2018年至2019年這兩年房企償債規(guī)模成倍增長(zhǎng)，2020年償債規(guī)模約9154億元，同比增長(zhǎng)28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬(wàn)億元大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

       近年來(lái)，雖然在樓市調(diào)控政策作用下，銀行對(duì)房企的支持受到約束與限制，但是，境外融資、債券融資等并沒有受限制，因此，房企的負(fù)債仍然呈快速上升趨勢(shì)，以至于償債高峰到來(lái)的時(shí)候，房企的償債壓力就會(huì)越來(lái)越大，資金籌集和調(diào)度的難度也越來(lái)越大，一些資金實(shí)力原本就不足的房企，將面臨資金鏈斷裂和違約等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

       上萬(wàn)億的償債規(guī)模，在市場(chǎng)火熱時(shí)，也許不是什么大問(wèn)題，大進(jìn)大出、快進(jìn)快出、借新還舊，等等，都是房企的老套路，且百試不爽。因此，那時(shí)候，也沒誰(shuí)去關(guān)注房企的資金問(wèn)題，反正銀行就是房企的提款機(jī)，想怎么提錢就怎么提錢，想提多少就提多少，只要能拿出抵押物就行。不管是大房企還是小房企，只要有銀行擔(dān)著，就不愁出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的。負(fù)債算什么，不夠就借唄。

       好日子確實(shí)過(guò)了好多年，好得房?jī)r(jià)不停地上漲，居民購(gòu)房的欲望也不斷地被點(diǎn)燃。這種完全失去理智的方式，顯然是不可行的，也是沒有前景的，甚至是險(xiǎn)象環(huán)生的。所以，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位誕生了，城市政府的責(zé)任要求也出現(xiàn)了，政府將不能再用房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，要堅(jiān)持因城施策，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，要時(shí)刻緊繃房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦。如此一來(lái)，原有的套路將不再適用房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，首先受到約束的就是房企的融資。因?yàn)�，只要房企在融資問(wèn)題上得不到限制、受不到約束，調(diào)控就難以產(chǎn)生積極效果。房企大量轉(zhuǎn)向境外融資和發(fā)行債券等，就是金融機(jī)構(gòu)在涉房貸款方面受到約束的最顯著表現(xiàn)。

       問(wèn)題的關(guān)鍵在于，房企不從銀行融資，不代表債務(wù)就降下來(lái)了。境外融資和發(fā)行債券等，同樣是負(fù)債，同樣需要償還，同樣存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)償債高峰到來(lái)的時(shí)候，擺在房企面前的，顯然不只是銀行債務(wù)，更多的應(yīng)當(dāng)是境外融資和債券形成的債務(wù)。特別是債券，可是到期就得兌付，一旦形成違約，其影響是非常大的。毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，這可不是一件簡(jiǎn)單的事。在市場(chǎng)比較低迷，商品房銷售不是很暢的情況下，資金周轉(zhuǎn)也是比較慢的，很多企業(yè)都出現(xiàn)了流動(dòng)性不強(qiáng)的問(wèn)題。流動(dòng)性不強(qiáng)，自然就會(huì)反映到債務(wù)償還能力上，反映到資金鏈上。一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)了。

       償債高峰到來(lái)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是極大的考驗(yàn)。能不能按時(shí)足額地償還到期債務(wù)，將直接決定房企的生存。近一段時(shí)間以來(lái)，圍繞房企的種種議論，如資金緊張、資金鏈斷裂、融資難度增大等，都成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。如蘇寧的債權(quán)質(zhì)押融資、恒大與戰(zhàn)略投資者簽訂補(bǔ)充協(xié)議、華夏持續(xù)不斷的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)傳聞等。房企到底有多大風(fēng)險(xiǎn)，如何化解這些風(fēng)險(xiǎn)，房企確實(shí)到了需要好好思考的時(shí)候了。

       解決房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，依靠目前的借新債、還舊債的方式，顯然是無(wú)法維持下去的，總有一天會(huì)債務(wù)爆雷。最有效的辦法，就是去杠桿、減債務(wù)、降負(fù)債率、增流動(dòng)性。否則，沒有幾家房企能杠得住，也沒有幾家房企能在這樣的債務(wù)狀態(tài)下生存得好。要想去杠桿，最有效的辦法就是加快商品房銷售步伐，不要再死杠房?jī)r(jià)。死杠房?jī)r(jià)，只有死路一條。只有通過(guò)降價(jià)售房回籠資金，才能確保資金鏈不斷裂，并有效降低負(fù)債規(guī)模、降低負(fù)債率、減輕償債壓力。

       那么，降價(jià)售房，會(huì)不會(huì)造成開發(fā)商虧損呢。當(dāng)然有可能，但是，也很正常。只要是經(jīng)營(yíng)，就不可能都是賺錢的。實(shí)體企業(yè)，虧損的比重可不低�？墒�，為了員工、為了社會(huì)，仍然在堅(jiān)持著。為什么房企就不能虧損，就不能降價(jià)售房、就不能將此前有賺到錢拿出來(lái)彌補(bǔ)一下降價(jià)售房造成的損失。

       這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，為什么房企始終不愿降價(jià)售房，始終死杠房?jī)r(jià)，就是因?yàn)榉科髲膩?lái)沒有像實(shí)體企業(yè)那樣出現(xiàn)過(guò)虧損，而只有賺多賺少。顯然，現(xiàn)在輪到房企在賺錢和虧損面前思考了。死杠房?jī)r(jià)，可以不虧損，但可能會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉。降價(jià)售房，可能會(huì)虧損，但可以保住企業(yè)不破產(chǎn)倒閉。孰優(yōu)孰劣，房企應(yīng)當(dāng)好好掂量。房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“穩(wěn)定期”，穩(wěn)定狀態(tài)下的房地產(chǎn)，需要房企更加冷靜和穩(wěn)健，而不是繼續(xù)用負(fù)債來(lái)維持企業(yè)的生存，用負(fù)債來(lái)給開發(fā)商張面子。負(fù)債張面子的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，而是要在“房住不炒”定位下，重新給企業(yè)進(jìn)行定位。