摘要：近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，劃定銀行房地產(chǎn)貸款集中度“紅線”。

       為增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動(dòng)的能力，防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）。

       房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指，在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。

       根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型，《通知》明確對(duì)7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。

       控制風(fēng)險(xiǎn)敞口 優(yōu)化信貸資源投向

      銀保監(jiān)會(huì)表示，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，是健全我國宏觀審慎管理制度，完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制的重要舉措，有助于提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，有助于強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束。

       實(shí)際上，從國際經(jīng)驗(yàn)可以看出，銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口持續(xù)增長可能導(dǎo)致其資產(chǎn)質(zhì)量易受房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)沖擊，增加金融體系脆弱性，可能潛藏系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

       而許多國家都把控制房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，作為宏觀審慎管理的重要內(nèi)容。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全球約36個(gè)國家將債務(wù)收入比上限納入宏觀審慎工具箱，超過24個(gè)國家運(yùn)用了貸款價(jià)值比，風(fēng)險(xiǎn)敞口管理等供給側(cè)工具也常被用來抑制潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步積累。

      業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，人民銀行推出房地產(chǎn)貸款集中度管理，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款余額占比提出上限要求，將從供給側(cè)抑制銀行的放貸沖動(dòng)，有助于降低銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口。促進(jìn)銀行形成自我約束的內(nèi)在機(jī)制，調(diào)整中長期經(jīng)營策略和信貸結(jié)構(gòu)。

       目前，我國銀行信貸投放中房地產(chǎn)占比高，擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金供給�！锻ㄖ�》有助于銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)金融資源從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

       分五檔設(shè)定要求 區(qū)域差別化約束

       從房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的內(nèi)容來看，制度充分考慮了機(jī)構(gòu)具體實(shí)際，體現(xiàn)了分類分檔、區(qū)域差異化約束的原則。

       人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)稱，2019年以來，央行、銀保監(jiān)會(huì)已就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開展了廣泛調(diào)研，與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了充分的溝通，相關(guān)指標(biāo)設(shè)定充分考慮了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，并采取了分類分檔、差別化過渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制等多種機(jī)制安排。

       具體來看，《通知》明確對(duì)7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。

       比如，第一檔中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。房地產(chǎn)貸款占比指，房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例；個(gè)人住房貸款占比是指，個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。

       目前，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，央行、銀保監(jiān)會(huì)將要求其穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。

       對(duì)于超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。

       《通知》體現(xiàn)了區(qū)域差別化約束的原則。允許人民銀行副省級(jí)及以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，在充分論證的前提下，在《通知》相應(yīng)檔次具體要求基礎(chǔ)上增減2.5%的空間內(nèi)，合理確定其轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

       平穩(wěn)有序推進(jìn) 對(duì)居民房貸影響有限

       據(jù)了解，房地產(chǎn)貸款集中度管理機(jī)制屬于長效機(jī)制，旨在防止房地產(chǎn)貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防范風(fēng)險(xiǎn)敞口過于集中，并不是禁止相關(guān)業(yè)務(wù)開展。

       為制度平穩(wěn)有序推進(jìn)，《通知》明確了過渡期，對(duì)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別進(jìn)行了設(shè)置。

       《通知》明確，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年。超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。

       除采取了分省分類施策、差別化過渡期等多種機(jī)制安排外，還將指導(dǎo)超出上限的銀行按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整數(shù)量，有序做好調(diào)整工作，避免出現(xiàn)斷貸、抽貸。個(gè)別調(diào)整壓力較大的銀行，還可以通過申請延長過渡期等方式差異化處理。

       為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算，其中包括公租房建設(shè)等領(lǐng)域的貸款。為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

       業(yè)內(nèi)專家表示，為落實(shí)資管新規(guī)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)非標(biāo)資管產(chǎn)品回歸表內(nèi)的壓力較大。明確回表房地產(chǎn)貸款不納入集中度管理，意味著政策不會(huì)對(duì)銀行在過渡期內(nèi)完成資管新規(guī)要求產(chǎn)生額外影響，有助于穩(wěn)定銀行預(yù)期。

       此外，根據(jù)公開資料測算，大部分商業(yè)銀行尚未觸及上限，居民無需過度擔(dān)心買房申請貸款受到影響，存量住房貸款也不會(huì)因?yàn)樵撜�策而被銀行提前收回，短期內(nèi)對(duì)房貸利率不會(huì)造成影響。長期有利于穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。