摘要：相比過去的“穩(wěn)妥推進”，這一次多了“積極”兩字，這被視為房地產(chǎn)稅順利推進的信號。

       不過，日前，全國人大公布2021年度重點立法工作計劃，反壟斷法等在列，未出現(xiàn)房地產(chǎn)稅的身影。

       這是怎么回事？

       “穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革”，著眼的是整個十四五時期；2021年房地產(chǎn)稅不會那么快落地，但不排除未來幾年迅速推進的可能性。

       事實上，無論從官方到民間，都已形成共識：房地產(chǎn)稅是大勢所趨，唯一的問題是落地時間。

       十四五時期，即2025年之前，可能是最佳時機。

       其一，中央會議剛提出“解決好大城市住房突出問題”。

       正如《中央會議再提房地產(chǎn)》一文所論，房地產(chǎn)，正在從經(jīng)濟問題，變成民生問題，房地產(chǎn)稅不乏社會輿論基礎(chǔ)。

       這背后，房地產(chǎn)稅的技術(shù)儲備都已到位，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)、70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題三大問題都已解決，房地產(chǎn)稅可以說萬事俱備，只欠東風(fēng)。

       另一方面，全國賣地收入即將見頂，一二線城市土地資源日益減少，房地產(chǎn)稅的現(xiàn)實必要性有所提升。

       房地產(chǎn)稅是地方稅，全部歸地方政府所有，這是未來各大的城市主要稅源之一，房地產(chǎn)稅未來有望取代土地財政。

       此外，日前，中國社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》建議：爭取在“十四五”期間，試點開征房地產(chǎn)稅。

       可見，十四五時期，推進房地產(chǎn)稅立法，將會是大概率事件。

       房地產(chǎn)稅，會不會所有城市一刀切征收？

       根據(jù)最新表述，房地產(chǎn)稅的推出，要遵循“十二字原則”：立法先行、充分授權(quán)、分步推進。

       立法先行，說的是房地產(chǎn)稅不會搞突然襲擊。

       稅收法定，已成立法原則，房地產(chǎn)稅也不例外，必須歷經(jīng)草案起草、征求意見、人大立法、審議通過、落地執(zhí)行等法定程序，不會貿(mào)然開征，必定會給社會留足緩沖空間。

       充分授權(quán)和分步推進，則意味著房地產(chǎn)稅可能不會全國一盤棋，也不會一刀切全部征收，可能會拿部分一二線熱門城市進行試點，三四線城市不會那么快推出。

       根據(jù)有關(guān)部門表態(tài)，未來房地產(chǎn)稅可能會設(shè)置一定免征面積，可能是首套免征，也可能是每人免征40方-60方。

       總而言之，不會不分剛需、投資同等征收，剛需要保護，投資要征稅，這應(yīng)當(dāng)是基本底線所在。

       房地產(chǎn)稅能不能降房價？

       從根本上來說，房地產(chǎn)稅，最主要的作用并非降房價，而是為地方政府開辟新稅源，以取代日漸枯竭的賣地收入。

       賣地收入，全部歸地方政府所有，進而成了許多城市主要的財政收入來源。溫州、杭州、昆明、福州、武漢、西安、南京、鄭州等城市土地財政依賴度超過100%。

       雖然大城市土地資源不斷減少，賣地收入的空間開始收縮，房地產(chǎn)稅的重要性與日俱增。

       雖說房地產(chǎn)稅雖然不是為房價而來，但勢必影響到整個房地產(chǎn)市場。

       房地產(chǎn)稅是持有稅，只要有房就要長期繳稅。即使每年稅率只有1個點，累計下來也不是一筆小成本，這就與個稅、契稅、增值稅這種交易時才會產(chǎn)生的一次性稅費，形成懸殊對比。

       根據(jù)《央行最新調(diào)查報告》，我國城鎮(zhèn)居民家庭七成財富都是房產(chǎn)，住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

       假設(shè)一套房的剛需家庭可以免征，那么房地產(chǎn)稅覆蓋的家庭比例也高達41.5%，影響范圍之大，可見一斑。

       同時，房地產(chǎn)稅本身就是樓市收緊的明顯信號。

       這是所有樓市調(diào)控里最具殺傷力的一環(huán)，不在于其實際影響有多大，而在于其給整個市場帶來的情緒預(yù)期。

       全國版房地產(chǎn)稅仍需時間，一二線城市會不會先行先試？

       2020年以來，市場多次流傳“深圳開征房產(chǎn)稅”的消息，這些傳聞隨即被當(dāng)?shù)乇僦{。

       需要指出的一點是，房地產(chǎn)稅要“立法先行”，如果沒有全國層面的立法，地方版的房地產(chǎn)稅恐怕也很難推進。

       不過，“房地產(chǎn)稅”推進需要時間，不等于“房產(chǎn)稅”就不能先行先試。

       我們要區(qū)分“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”，房地產(chǎn)稅是包括土地、房產(chǎn)在內(nèi)的一系列稅收體系，既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅等稅收。

       房產(chǎn)稅，就是針對房產(chǎn)而言，地方版的房產(chǎn)稅卻早已有之。

       早在2011年，上海、重慶就已試行開征房產(chǎn)稅，一直持續(xù)到現(xiàn)在，每到年末，有房一族還會收到政府關(guān)于繳納房產(chǎn)稅的通知。

       不過，這兩地的房產(chǎn)稅只能說是初級版本，普遍存在稅基較窄、免稅面積較大、稅率偏低等問題。

       這也告訴我們，從熱門城市開始試點房產(chǎn)稅，并非沒有空間。讓一些樓市熱門城市先行先試，也是有先例可循的。

       在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)之下，只要將上海重慶版房產(chǎn)稅進行升級，稅率與國際接軌，這樣的房產(chǎn)稅同樣是有殺傷力的。

       那么，誰會成為第一個吃螃蟹的城市？