摘要：2017年以來(lái)，全國(guó)共有153家長(zhǎng)租品牌“爆雷”，2020年1-11月就多達(dá)84家。其中，很大一部分原因在于“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”、濫用“租金貸”等運(yùn)營(yíng)模式導(dǎo)致資金鏈斷裂。多家長(zhǎng)租公寓爆雷，讓房東和租戶(hù)陷入“受害者”相爭(zhēng)的漫長(zhǎng)博弈。  

       危機(jī)并非一朝一夕產(chǎn)生。兩年前，長(zhǎng)租公寓還是一片高光態(tài)勢(shì)，各路資本爭(zhēng)相加碼，頭部企業(yè)相繼赴美上市。但也正因資本力量的加持，一些分散式長(zhǎng)租公寓陷入“互聯(lián)網(wǎng)式”燒錢(qián)補(bǔ)貼、越擴(kuò)張?jiān)教潛p的普遍困境。  

       為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，成都、西安、重慶等城市先后發(fā)文，要求建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)。此前，杭州、深圳等地也已陸續(xù)發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管通知。長(zhǎng)租公寓已進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代。  

       頻頻“爆雷”  

       在蛋殼公寓“爆雷”之前，自2019年起，相繼發(fā)生多起長(zhǎng)租公寓“爆雷”事件，如鼎家、樂(lè)伽公寓、國(guó)暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等長(zhǎng)租公寓倒閉或跑路，引發(fā)房東和業(yè)主大規(guī)模維權(quán)。即便是行業(yè)頭部公司自如，也難逃盈利困境，這是企業(yè)戰(zhàn)略激進(jìn)的表現(xiàn)，也是行業(yè)不成熟的結(jié)果。  

       長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”，根源在于商業(yè)模式。貝殼研究院依據(jù)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì)，在陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛或倒閉的企業(yè)中，近七成因?yàn)椤案呤盏统觥焙汀伴L(zhǎng)收短付”。資金鏈斷裂導(dǎo)致大量租金無(wú)法兌付的情況。  

       從2017年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓開(kāi)啟了房源爭(zhēng)奪，在資本的加持下大打“價(jià)格戰(zhàn)”。某業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，2017-2018年間，很多長(zhǎng)租公寓以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的租金從業(yè)主手里收取房源；為爭(zhēng)搶租客又低價(jià)出租，降低租金以出貨。  

       “大部分長(zhǎng)租公寓因?yàn)榱鲃?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露而‘爆雷’。”互聯(lián)網(wǎng)財(cái)富管理專(zhuān)家王永升表示，“資金的流動(dòng)性管理是企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)必須做好的事情，但長(zhǎng)租公寓名義上是租房企業(yè)，本質(zhì)上是帶有金融性質(zhì)的企業(yè)。如果長(zhǎng)租公寓的租金利差非常小或者為負(fù)，即月租金收入與月租金成本的差值越小，則長(zhǎng)租公寓的毛利越低。如果利差不能覆蓋人力財(cái)務(wù)等成本，則長(zhǎng)租公寓處于虧損態(tài)勢(shì)，乃至‘爆雷’現(xiàn)象頻頻發(fā)生�！�  

       他進(jìn)一步表示，現(xiàn)實(shí)中長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，為了獲取房源高價(jià)拿房、避免空置低價(jià)出租，長(zhǎng)租公寓就處于虧損態(tài)勢(shì)。如果向租客收取了較長(zhǎng)期限的租金，而又向房東支付了短期的租金，則長(zhǎng)租公寓在兩端都有義務(wù)需要履行，對(duì)房東支付房租對(duì)租房客提供服務(wù)。當(dāng)這種虧損的游戲進(jìn)行不下去時(shí)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)就頻頻“爆雷”，這是對(duì)于長(zhǎng)租公寓不計(jì)成本的激進(jìn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的懲罰。  

       擺脫“野蠻”  

       盡管“爆雷”“甲醛房”“租金貸”等問(wèn)題頻發(fā)，但長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，仍滿(mǎn)足了當(dāng)下年輕人的租賃需求，是解決我國(guó)租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的重要途徑。作為一種新興業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租行業(yè)急需步入有序發(fā)展的軌道。  

       易居控股CEO丁祖昱認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓正如早期的共享單車(chē)、滴滴，拼資金、拼實(shí)力、拼規(guī)模是行業(yè)早期階段的正常表現(xiàn)。“大浪淘沙”之后，行業(yè)將走向成熟，中端企業(yè)逐漸退出，最終達(dá)到多方制衡的健康狀態(tài)。  

       “長(zhǎng)租公寓最近接連‘爆雷’，反映出了目前該行業(yè)所存在的準(zhǔn)入門(mén)檻低、監(jiān)管不夠嚴(yán)格、相關(guān)法律法規(guī)不夠完善等問(wèn)題�！�北京市京師律師事務(wù)所律師孟博表示，“以蛋殼公寓為例，其經(jīng)營(yíng)模式一直被反復(fù)提示風(fēng)險(xiǎn)，即支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期。資金鏈斷裂后，便出現(xiàn)了大量租金無(wú)法兌付的情況�！�  

       他進(jìn)一步表示，從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，租金亟需監(jiān)管，“長(zhǎng)租公寓‘爆雷’的一個(gè)重要原因就是未能對(duì)租金實(shí)行監(jiān)管，相關(guān)長(zhǎng)租公寓企業(yè)因此‘無(wú)所顧忌’。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，有必要從賬戶(hù)變更、公示監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)防控金設(shè)立、風(fēng)險(xiǎn)防控金使用、風(fēng)險(xiǎn)防控金調(diào)整、資金繳交、風(fēng)險(xiǎn)警示等多個(gè)角度，對(duì)租金進(jìn)行監(jiān)管�！�  

       國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)文表示，應(yīng)設(shè)立行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范（如隔間、裝修、安全等），定期組織行業(yè)形勢(shì)研討；地方政府應(yīng)會(huì)同住建部門(mén)建設(shè)長(zhǎng)租公寓信息平臺(tái)，房客租金應(yīng)在銀行開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管。  

       強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代來(lái)臨  

       近日，多地已發(fā)文加強(qiáng)監(jiān)管。其中，濟(jì)南要加強(qiáng)對(duì)“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的監(jiān)管，對(duì)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快的企業(yè)實(shí)施約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、依法依規(guī)查處等舉措。  

       針對(duì)“租金貸”問(wèn)題，成都明確表示，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%；深圳也明確，住房租賃企業(yè)不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款；西安要求住房租賃企業(yè)在監(jiān)管合作銀行開(kāi)立企業(yè)住房租賃交易資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，以避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為。  

       此外，西安要求房租漲幅不得超過(guò)居民人均收入增幅。將進(jìn)一步穩(wěn)定住房租金水平，基于居民房?jī)r(jià)收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標(biāo)，確定租金價(jià)格指數(shù)合理區(qū)間，2020-2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過(guò)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。  

       此前，針對(duì)過(guò)熱的租賃市場(chǎng)及迅速增長(zhǎng)的房租，北京市住建委聯(lián)合銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門(mén)集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的相應(yīng)政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國(guó)家網(wǎng)信辦等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》終止了長(zhǎng)租公寓企業(yè)通過(guò)租金貸的方式走規(guī)模競(jìng)速的老路，明確指出，“租金貸”收入占比不能超過(guò)租賃企業(yè)租金收入的30%。  

       監(jiān)管政策密集出臺(tái)，就是要讓長(zhǎng)租公寓回歸“住”的本質(zhì)。“政府通過(guò)政策不斷規(guī)范租房市場(chǎng)發(fā)展，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)依然有其存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)，是提供住房基礎(chǔ)服務(wù)的重要市場(chǎng)平臺(tái)，在這樣的情況下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需要的是更加規(guī)范的發(fā)展。”盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚表示，“對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前是轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，從某種意義上來(lái)說(shuō)就是長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)的新一輪的洗牌過(guò)程，行業(yè)正從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向深耕運(yùn)營(yíng)�！�