摘要：在11月無宅地成交后，12月北京土地市場將迎來一波供應(yīng)高峰。

       根據(jù)北京市國土局掛牌信息，12月份北京計(jì)劃出讓12宗土地，累計(jì)出讓建筑面積155.78萬平方米，起始出讓金為406.3億元。

       “每年年底都是土地市場的供應(yīng)高峰，因?yàn)檎�府要完成全年的供地�?jì)劃�！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對記者表示，由于今年北京土地市場在供應(yīng)和成交端出現(xiàn)了2-3個(gè)月的斷檔期，12月集中供地更為順理成章。

       北京前11月土地吸金超1660億

       在北京12月計(jì)劃出讓的12宗土地中，有8宗住宅用地，包括6宗R2二類居住用地以及2宗F81類綠隔產(chǎn)業(yè)用地，其中1宗用地明確了人才公寓規(guī)模，另1宗F81用地根據(jù)其性質(zhì)，有打造成為租賃公寓的可能。此外，2宗新推出的海淀地塊，樓面價(jià)均達(dá)6.7萬元/平方米以上，從而引發(fā)關(guān)注。

       據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，北京住宅用地市場今年1-11月累計(jì)成交254萬平方米，累計(jì)成交面積同比連續(xù)三個(gè)月下滑，11月單月無住宅用地成交。

       “近期宅地市場供應(yīng)量較少，近四個(gè)月僅12月有6宗宅地供應(yīng)，共計(jì)40萬平方米，預(yù)計(jì)全年宅地市場成交量將略高于去年1個(gè)百分點(diǎn)。”貝殼研究院首席分析師許小樂表示。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，整體看，2020年全國土地市場持續(xù)高位運(yùn)行。

       中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月30日，上海、杭州、廣州3個(gè)城市土地出讓收入超2000億，北京、南京等8個(gè)城市土地出讓收入超1000億。累計(jì)看，全國有超過30個(gè)城市賣地收入超過500億，刷新歷史記錄。

       其中，北京前11月累計(jì)土地出讓金約1668.7億元，同比增長13.84%，在50個(gè)大中城市土地出讓金排行中，位列第五，僅次于上海、杭州、廣州以及南京。

       據(jù)貝殼研究院報(bào)告，從目前全國351城出讓計(jì)劃統(tǒng)計(jì)可知，12月預(yù)計(jì)出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積3.1億平方米，是11月總供應(yīng)量的1.7倍。其中一線城市12月計(jì)劃推出用地規(guī)劃建面是11月成交規(guī)劃建面的1.3倍。

       “年底，部分現(xiàn)金流充裕的房企拿地積極性提高，多地再現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，土地市場熱度持續(xù)提升�！睆埓髠ジ嬖V記者。

       新房市場成交現(xiàn)“暖冬”

       進(jìn)入年末，在土地市場即將迎來供應(yīng)高峰的同時(shí)，北京新房項(xiàng)目也加快了入市步伐。

       北京市住建委官網(wǎng)顯示，今年9-10月，其公布了20多個(gè)住宅項(xiàng)目的預(yù)售許可預(yù)告，合計(jì)供應(yīng)住宅1.13萬套。

       “9月、10月一些新項(xiàng)目的入市，使得11月的簽約進(jìn)入高峰�！惫�毅對記者表示。

       據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，1-11月北京新建住宅網(wǎng)簽達(dá)4.26萬套，全年有望接近4.8萬套，這也是最近5年的最高點(diǎn)。其中11月新建住宅網(wǎng)簽5843套，是2015年7月至今連續(xù)64個(gè)月以來的最高值。

       由于供應(yīng)量增加，熱點(diǎn)項(xiàng)目網(wǎng)簽明顯上漲，張大偉分析認(rèn)為，2020年北京新房市場出現(xiàn)了暖冬。

       “年底開發(fā)商沖刺全年業(yè)績的動(dòng)力很強(qiáng)勁，相繼推出熱點(diǎn)項(xiàng)目，也是為加速項(xiàng)目的網(wǎng)簽以及回款，從而完成全年業(yè)績指標(biāo)的要求，預(yù)計(jì)12月份整體商品住宅的簽約量依然會保持高位。”郭毅如是說。

       許小樂指出，預(yù)計(jì)隨著12月供應(yīng)端的發(fā)力，將帶動(dòng)成交量隨之活躍，但考慮到簽約存在一定的滯后性，預(yù)計(jì)北京全年新房成交量將與去年基本持平。

       在價(jià)格方面，貝殼研究院報(bào)告顯示，11月北京商品住宅累計(jì)成交均價(jià)為47908元/平方米，累計(jì)同比上漲2%�？傮w來看，新房市場成交均價(jià)保持穩(wěn)定。

       上述報(bào)告稱，自2018年限競房產(chǎn)品入市以來，成交均價(jià)增速從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%。2020年1-11月限競房成交面積為293萬平方米，占整體商品住宅成交面積的48%，其價(jià)格限制屬性對市場價(jià)格起到較好的穩(wěn)定作用。

       關(guān)于2021年北京新房市場價(jià)格走勢，由于北京今年不限價(jià)地塊供應(yīng)比例提高，不限價(jià)地塊的建設(shè)用地面積占整體宅地建設(shè)用地面積的比例由去年的48%提升至目前的88%，使得市場上出現(xiàn)明年房價(jià)將回暖的預(yù)期。

       張大偉指出，限競房累計(jì)入市8.7萬套，已經(jīng)網(wǎng)簽5.2萬套，可售庫存也從去年底的3.3萬套跌至2.9萬套，隨著供應(yīng)減少，土地結(jié)構(gòu)的變化，北京2021年將再次以不限價(jià)商品房供應(yīng)為主。

       “雖然土地市場不限價(jià)的土地在增多，但新房在上市的時(shí)候依然面臨預(yù)售價(jià)格隱形的調(diào)控，房價(jià)上漲的預(yù)期雖然客觀存在，但從整體新房市場的均價(jià)水平來看不會出現(xiàn)明顯上漲的趨勢�！惫�毅表示。

       截至11月底，北京商品住宅庫存面積為1133萬平方米，出清周期回落至20個(gè)月。許小樂認(rèn)為，12月供應(yīng)端發(fā)力的概率較高，從而使得成交量相對活躍，出清周期或?qū)⒃诖擞绊懴滦》�拉長，但隨著簽約的逐步完成，出清周期后期將保持穩(wěn)定。