摘要：近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓發(fā)展迅速，但高收低租、長(zhǎng)收短付的模式也為其埋下了致命隱患，長(zhǎng)租公寓“爆雷”“跑路”的消息屢屢出現(xiàn)。繼杭州、成都等城市出臺(tái)租賃新規(guī)后，近日，西安、深圳等地也紛紛出臺(tái)相應(yīng)文件，向“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”造成“爆雷”“跑路”等住房租賃市場(chǎng)亂象“亮劍”。

       “天下苦住房租賃市場(chǎng)亂象久矣”

       9月22日，曾發(fā)報(bào)道《長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷” 高風(fēng)險(xiǎn)租賃模式如何終結(jié)？》，直指今年頻頻曝出的長(zhǎng)租公寓亂象。事實(shí)上，早在長(zhǎng)租公寓這種模式出現(xiàn)之前，天下已苦房屋租賃市場(chǎng)亂象久矣。黑中介、“二房東”、破舊的房屋……都讓剛畢業(yè)的大學(xué)生或在一線城市漂泊的年輕人等住房租賃市場(chǎng)的主要目標(biāo)客源心力交瘁，甚至尊嚴(yán)盡失。

       此時(shí)，長(zhǎng)租公寓可謂“應(yīng)運(yùn)而生”。不少租客相信，這一模式可以讓租房者不必?fù)?dān)心突然被趕走，也不必?fù)?dān)心“二房東”的套路；同時(shí)，個(gè)性化的裝修風(fēng)格和配套的物業(yè)管理，也為“蝸居”生活保留了一絲尊嚴(yán)。

       從市場(chǎng)份額來(lái)看，據(jù)住建部初步統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)的規(guī)�；�住房租賃企業(yè)的市場(chǎng)份額僅占2%左右，一時(shí)間長(zhǎng)租公寓成為市場(chǎng)新寵。有行業(yè)研究報(bào)告曾做出如下預(yù)測(cè)：到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元；到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億。

       房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、資深分析師許小樂(lè)認(rèn)為，正因此，大量的資本渴望涌入這片“紅�！保�而已有的品牌更希望能多分上一杯羹。然而，也正是資本的加持，讓原本“美好”的長(zhǎng)租公寓變了樣。房產(chǎn)品牌瘋狂搶占市場(chǎng)，引發(fā)種種問(wèn)題，市場(chǎng)之內(nèi)更是充滿了惡性競(jìng)爭(zhēng)�！皳屨挤吭�、體面裝修，讓房產(chǎn)機(jī)構(gòu)資金壓力倍增，一旦資金鏈斷裂，‘跑路’‘爆雷’便不可避免。”而據(jù)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì)，在陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛或倒閉的企業(yè)中，近七成是因?yàn)椤案呤盏统觥焙汀伴L(zhǎng)收短付”。

       嚴(yán)控“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”和“租金貸”

       混亂的市場(chǎng)需要規(guī)范、需要凈化。9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，其中就涉及到了“租金貸”問(wèn)題，并對(duì)長(zhǎng)租公寓“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都作出了相關(guān)限制性規(guī)定。在我國(guó)尚未針對(duì)住房租賃領(lǐng)域進(jìn)行立法的背景下，這部條例將填補(bǔ)住房租賃領(lǐng)域的法律空白。

       除住建部外，各大城市近期也紛紛出臺(tái)了相關(guān)條例。以深圳市為例，11月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。要求住房租賃企業(yè)不得通過(guò)“長(zhǎng)收短付”“高進(jìn)低出”等方式，哄抬租賃價(jià)格、加大企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益；同時(shí)應(yīng)充分意識(shí)到相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。

       建立多元化糾紛調(diào)處機(jī)制

       值得注意的是，深圳此次還提出建立健全糾紛調(diào)處機(jī)制。住房租賃企業(yè)與房屋權(quán)利人或者承租人的房屋租賃糾紛無(wú)法協(xié)商解決的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)人民調(diào)解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得采取暴力威脅、恐嚇、斷水?dāng)嚯姷缺┝κ侄悟?qū)逐承租人。

       同時(shí)，《通知》還明確，如果住房租賃企業(yè)違反有關(guān)管理規(guī)定，將由住房建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門依法依規(guī)查處，采取約談告誡、暫停房源發(fā)布、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、實(shí)行信用扣分等措施，并抄送市場(chǎng)監(jiān)管、公安、網(wǎng)信、稅務(wù)等部門，作為不良行為記錄，納入行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，實(shí)施聯(lián)合懲戒。如涉嫌犯罪的，將移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

       “從《通知》的內(nèi)容以及聯(lián)合懲戒力度來(lái)看，足見(jiàn)深圳此次凈化租賃市場(chǎng)的決心。”房產(chǎn)研究人士黃卉表示，深圳市的舉措不啻為一次好的嘗試，以此讓租賃企業(yè)進(jìn)一步審視自身的企業(yè)運(yùn)營(yíng)，做好“以出定收”的成本管理，以保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流，避免通過(guò)不當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行規(guī)�；瘮U(kuò)張，使企業(yè)陷入到資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)中。

       此外，黃卉認(rèn)為，要引導(dǎo)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)規(guī)范、向好發(fā)展，還需政策鼓勵(lì)新增租賃住房、盤活閑置房屋，提高各類房屋產(chǎn)權(quán)人或開(kāi)發(fā)商的積極性，使得租賃市場(chǎng)的有效供給增加。對(duì)企業(yè)，則要通過(guò)鼓勵(lì)專業(yè)化、規(guī)�；�住房租賃企業(yè)的發(fā)展，有效提高整體租賃市場(chǎng)的服務(wù)品質(zhì)，改善租客的居住條件。此外，住房租賃涉及民生保障，最關(guān)鍵的是穩(wěn)定租金價(jià)格。各地在出臺(tái)細(xì)則時(shí)，不妨借鑒深圳思路，指導(dǎo)企業(yè)不得通過(guò)各種違法行為哄抬租金，在合同期間不得單方面提高租金，以此來(lái)規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租金價(jià)格。