“三道紅線”壓力山大 房企融資步伐已加速！
發(fā)布時間：2020-11-11 來源：地產(chǎn)深度報道 編輯：謝明亮
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摘要：進入11月，房企的融資需求仍保持在高位。11月10日，上交所信息顯示，龍光地產(chǎn)一筆85億元的小公募項目狀態(tài)更新為“已受理”；融創(chuàng)一筆10億元資產(chǎn)支持ABS也在同日獲上交所受理。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月以來至9日，房企美元融資已超過15億美元，并有多家企業(yè)發(fā)布了融資計劃，同時境內(nèi)也有多宗大額融資計劃，累計超過500億元。
其中，11月4日，建發(fā)股份100億元小公募公司債券就獲上交所受理；而碧桂園139億元的小公募公司債也于11月9日獲得深交所受理。
近期全國房企加緊在調(diào)控落實前大力融資。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月房企境內(nèi)外債券融資累計約10283億元，融資規(guī)模突破萬億。
各家房企都在抓緊靴子正式落下前的時間，擴大融資渠道。
近日就有報道稱，踩中“三道紅線”的恒大和融創(chuàng)計劃首次在中國銀行間市場發(fā)行債券。
這被市場認為是正面信號。某TOP 10房企人士就表示，“三道紅線”控制的是總量，只要沒有具體針對哪種融資方式，只要總量控制，多元化融資反而是受鼓勵的。
野村發(fā)表研究報告表示，納入“三道紅線”的12家內(nèi)房股于中國銀行間市場申請發(fā)債，有助改善它們的債務結構，集資成本下降，特別是高度杠桿的內(nèi)房股，亦認為放寬銀行間市場發(fā)債或為首個正面政策訊號。
事實上，由于“三道紅線”的壓力，房企發(fā)債的情況頗受關注。
深交所11月9日更新信息顯示，金科股份發(fā)行的一筆80億元小公募的項目狀態(tài)為“不通過”，而9月25日時，該筆債券的項目狀態(tài)已經(jīng)是“通過”。
有機構人士認為，該債券項目狀態(tài)變化的原因“可能是‘三道紅線’”。據(jù)金科股份中報，截至2020年6月底，以“三道紅線”為準，金科提出預收賬款后資產(chǎn)負債率為74.11%、凈負債率為124.62%、現(xiàn)金短債比為1.01，踩中兩道“紅線”。
不過，有接近金科地產(chǎn)的人士透露，項目狀態(tài)為“不通過”是因交易所數(shù)據(jù)更新，導致金科小公募上午顯示異常。午間，該筆債券的項目狀態(tài)再更新為“通過”。
盡管金科該筆債券并非真的“不通過”，但隨著“三道紅線”新規(guī)落地時間將近，房企境內(nèi)融資還是出現(xiàn)了收縮的跡象。
克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為1087.28億元，環(huán)比下降4.7%，同比上升18.6%。
其中，房企境內(nèi)債權融資654.09億元，環(huán)比下降16.5%，同比增長39%；境外債權融資398.25億元，環(huán)比上升48.1%，同比上升12.2%。
克而瑞研究中心認為，隨著房企融資調(diào)控逐步落實，監(jiān)管部門下發(fā)試點房企融資監(jiān)測三張表，融資監(jiān)管穿透式表內(nèi)外，房企融資環(huán)境進一步收緊，境內(nèi)融資量應聲下跌，年內(nèi)單月融資額僅高于1月和2月。同時，由于11月房企迎來償債高峰，境外債權融資實現(xiàn)較大增長。
同時，房企融資成本有上升的趨勢�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，10月單月融資成本5.8%，環(huán)比上升0.24個百分點，延續(xù)了9月份的上漲態(tài)勢；其中，境內(nèi)融資成本4.83%，較9月份微降了0.01個百分點�？硕痤A測，年內(nèi)由于融資環(huán)境收緊，預計境內(nèi)融資成本將持續(xù)承壓。
由于境外融資利率攀升，房企又出現(xiàn)了不少高息債。
11月10日，佳兆業(yè)公告稱，額外發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)利率11.95%；銀城國際繼今年6月中旬發(fā)行的一筆票面利率為12%的一年期美元票據(jù)之后，11月5日又再以同樣的利率發(fā)行一筆2億美元票據(jù)；同月8日，佳源國際增發(fā)的1億美元2023年到期票據(jù)，利率也高達12.5%。
而“三道紅線”僅中了一條的碧桂園在10月份成功發(fā)行了兩筆美元票據(jù)，其中一筆為5億美元、利率3.125%的2025年到期票據(jù)，另一筆為5億美元、利率3.875%的2030年到期票據(jù)，創(chuàng)下其10年期債券利率的新低。
