摘要：沒有哪個開發(fā)商說自己日子特好過，如果有，那多數(shù)也是假話，現(xiàn)在不只是說你賺錢就有好日子了，大房企還在賺錢，但他們的日子不比中小房企壓力小。

       近日，A股上市房企陸續(xù)發(fā)布三季報。雖然今年很特殊，面對如此艱難的環(huán)境，但是全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有出現(xiàn)明顯的放松跡象。加上“三道紅線”融資新規(guī)，開發(fā)商面臨的壓力是空前的。

       但話說回來，再差的時候也總有做得比較不錯的。現(xiàn)在的市場就是高度集中化更加明顯。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，排名靠前的房企無論是營收還是利潤，均保持較高增長，呈現(xiàn)出強者恒強的態(tài)勢；業(yè)績出現(xiàn)衰退的房企則基本延續(xù)了半年報之后的頹勢，各項指標下滑嚴重。

       也就是說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場愈發(fā)呈現(xiàn)出一種嚴重分化態(tài)勢，過去普遍都好的時代一去不復(fù)返了。而今天才是真正考驗開發(fā)商實力的時候�？凑l能先有這種憂患意識，并且能夠有所突破現(xiàn)有的一些模式，走出一條康莊大道。很顯然，太難了。但是開發(fā)商一直在摸索著。

       所以，無論你的業(yè)績水平如何，大家都處在一個時代變革中，雖然你的業(yè)績已經(jīng)通過虹吸效應(yīng)把中小房企的財富吸引到自己手中，但是如果不能適應(yīng)新時代的發(fā)展和變化，照樣會被時代拋棄。

       這一點，我想萬科的郁亮更有發(fā)言權(quán)。

       10月31日，郁亮表示，“‘活下去’，是要做時代企業(yè)，努力適應(yīng)變化；‘一根筋’，則是心無旁騖守著本分干到底�！薄叭f科絕對沒有五年發(fā)展規(guī)劃，我們所說的‘活下去’翻成另外一個語言就是叫做時代企業(yè)。”如今房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大變化，如果不適應(yīng)變化就要被淘汰；變化也是一個新機會，誰適應(yīng)這個變化，誰就有新的機會。

       哪怕是萬科這樣的企業(yè)也都在嘗試著轉(zhuǎn)型，自從“三道紅線”以后，所有的房企都被固定在了一個起跑線上，雖然沒有絕對的公平，但是相對來說，大家都被固定在一定的限制中，金融紅利、土地紅利都結(jié)束了，都要適應(yīng)體制轉(zhuǎn)變問題。

       回顧“金九銀十”，實際上早就談不上傳統(tǒng)意義上的旺季，早就成色不足。那么當“三道紅線”后，房企都處在一個起跑線上時，又當如何努力去沖刺僅剩不到兩個月時間的業(yè)績呢？四季度作為房企業(yè)績比拼、降低負債的關(guān)鍵時點，既要降杠桿，還要賣房回款，更有債務(wù)到期和“三道紅線”壓頂，這些困境背后，開發(fā)商該怎么去突破呢？

       我一向說，在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，房企融資渠道逐步收窄收緊，在負債持續(xù)高企的背景下，開發(fā)商必須通過采取一定的措施來“彌補”業(yè)績的虧空，否則全年任務(wù)很難完成。所以，我認為降價可能是很多房企最好的也是最后的出路。可是降價也是個技術(shù)活，不是說說那么簡單，降價也有好多學(xué)問。這也是考驗開發(fā)商們的一個非常重要的關(guān)鍵點。

       開發(fā)商的生命就是賣房回款，要想快速回籠資金，唯一的就是抓住購房者，誰能贏得購房者的信任，誰就能掌握市場主動權(quán)，降房價或者說穩(wěn)定住房價是趨勢，也是開發(fā)商們必須面對的考驗。

       對頭部開發(fā)商而言，早就做到了在全國范圍各個季度以平穩(wěn)的節(jié)奏推盤。融資渠道收緊，房企要降杠桿就得加快推盤，積極促銷，狠抓回款。

       另外一個就是關(guān)于拿地，不拿地不行，拿地也不行，到底怎樣行？融創(chuàng)中國孫宏斌說，“對融創(chuàng)而言，今年是從容的一年。融創(chuàng)要在保持負債總量穩(wěn)定的前提下，通過增加銷售、利潤使公司負債率降下來�，F(xiàn)在是土地市場風(fēng)險最大的時候，土地拍得貴，不是很好的拿地時機�！�

       同樣，雅居樂陳卓林也表示，“我們現(xiàn)在不能亂拿地，下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情�！�

       由此可見，拿地成為房企燙手的山芋行為，拿吧不是，不拿吧，也不是，所以收縮好這個度非常關(guān)鍵。謹慎拿地可能就有利于降負債。如果在賣房和銷售回款上做好，不僅保證現(xiàn)金流動性，還可以降負債。

       還有一條路那就是賣股權(quán)了。有不少房企也在不斷轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)，盡力盡早把杠桿率水平降到合規(guī)范圍內(nèi)。所以綜合下來，擺在開發(fā)商面前的路不多，最普遍的辦法就是降價賣房回款、謹慎拿地、賣股權(quán)。