摘要：眾所周知，2016-2018年，是三四線城市房?jī)r(jià)上漲的“爆發(fā)期”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的資料顯示，全國(guó)160多個(gè)三四線城市在16-18年“補(bǔ)漲”平均幅度超過50%。很多三四線城市2015年以前房?jī)r(jià)只有三四千一平，經(jīng)歷了2-3年的上漲之后，房?jī)r(jià)妥妥步入“萬(wàn)元俱樂部”。有些環(huán)一線三四五線城市房?jī)r(jià)甚至3年“飆漲”了2-3倍，比如燕郊、固安、惠州、嘉興等——2015年底，房?jī)r(jià)只有平均六七千元一平，但是到2017年，兩萬(wàn)一平、三萬(wàn)一平的樓盤比比皆是。

       熟悉中國(guó)樓市發(fā)展進(jìn)程的人，可能都知道，本輪“房住不炒”高壓調(diào)控下，一二線城市紛紛或降溫或橫盤，反而三四線城市卻迎來“逆勢(shì)”大漲。雖然有專家開脫，說這幾年房?jī)r(jià)上漲是新型城鎮(zhèn)化、貨幣金融、投資投機(jī)等因素的影響，但明眼人都知道，“棚改”就是近年來三四線城市房?jī)r(jià)上漲的主要推手。

       2015年之前，廣大三四五線城市房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重積壓，房企去庫(kù)存壓力巨大，房子賣不掉資金回不來，開發(fā)商急，銀行、地方也都急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。到底該怎么辦？于是“棚改補(bǔ)房”的升級(jí)版政策就應(yīng)運(yùn)而生了——棚改不再以房換房，轉(zhuǎn)而用“貨幣化補(bǔ)償”的方式對(duì)拆遷戶進(jìn)行安置。具體辦法就是投放基礎(chǔ)性貨幣給國(guó)開行等政策性銀行，銀行可以拿債券做抵押，獲得期限極長(zhǎng)、利率極低的貸款，再發(fā)放給棚改拆遷戶。最后，拆遷戶拿著補(bǔ)貼房款自己到市場(chǎng)上去購(gòu)買新房。

       公開資料顯示，2015-2020年全國(guó)棚改開工總量在3300萬(wàn)套。其中2015-2017年每年棚改的開工量都在600萬(wàn)套以上，三年總量1800萬(wàn)套。而且棚改拆遷貨幣化安置在二線城市基本上比例在20-30%，但在三四線城市比例普遍都在60%-80%。換言之，棚改定向貨幣的水，主要都流向了三四線城市，最終也都流向了三四線城市的樓市，除了帶來了房?jī)r(jià)“飆漲”，還給地方的建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等業(yè)績(jī)作出了突出貢獻(xiàn)。

       事實(shí)擺在眼前，任何人反駁都沒有意義——棚改政策才是三四線城市房?jī)r(jià)上漲的“禍?zhǔn)鬃锟�”：開發(fā)商借此民生工程拼命貸款買地，無(wú)數(shù)拆遷暴發(fā)戶“跟風(fēng)”投機(jī)炒房；疊加一二線城市嚴(yán)調(diào)控下需求和資金無(wú)處釋放，只能外溢到三四線城市，因此短短兩三年時(shí)間三四線城市就被炒得滾燙，房?jī)r(jià)也跟著水漲船高。

       “棚改”工程是針對(duì)于城鎮(zhèn)中，歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院，通過直接拆除重建的方式，解決這類人的住房問題，改善他們的居住環(huán)境。不得不說“棚改”的初衷是造福人民，是實(shí)打?qū)嵉拿裆�工程�?/p>

       不過“叫停棚改”的聲音早就喧囂塵上了。隨著近年來學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家等對(duì)“棚改”真實(shí)權(quán)益的重新考量，以及國(guó)家也注意到，過去這五六年時(shí)間里，越來越多的城市出現(xiàn)了“借棚改之名盲目舉債”的現(xiàn)象，而且很多庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市對(duì)“棚改”也沒有停下的意思。結(jié)合以上幾點(diǎn)，從2018年開始，國(guó)家對(duì)于棚改拆遷，也有了新的態(tài)度：先是國(guó)開行收回棚改審批權(quán)限，繼而是國(guó)家宣布，各大城市因地制宜推進(jìn)棚改工作，其中明確庫(kù)存充足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，要“下調(diào)”或者“停止”棚改目標(biāo)。

       到了2020年，國(guó)家更明確表示“棚改”將退出歷史舞臺(tái)，實(shí)行了十多年之久的“棚改”政策從明年起可能要停止了——國(guó)務(wù)院2020年初發(fā)布的相關(guān)文件一錘定音到：2020年是棚改的“終結(jié)之年”。完成2020年的460萬(wàn)套棚改任務(wù)之后，其實(shí)全國(guó)性的棚改目標(biāo)已經(jīng)所剩不多了。

       國(guó)家一錘定音背后傳達(dá)的信息再明確不過，國(guó)家已經(jīng)到了不得不出手的地步，棚改貨幣化補(bǔ)償即將退潮，房?jī)r(jià)飚漲的城市再無(wú)游移空間。事實(shí)上，盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，也意味著三四線城市的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是強(qiáng)弩之末。

       國(guó)家一錘定音，明年起停止“棚改”已經(jīng)是板上釘釘。需要說明的是，這里所說的停止并非一刀切全部叫停，而是過去那種大規(guī)模的棚改將停止。那么未來何種方式將接棒“棚改”繼續(xù)對(duì)城市中的二三十年的老舊小區(qū)進(jìn)行優(yōu)化處置呢？國(guó)家也給出了“答案”：“棚改”即將成為歷史，“舊改”成為新方向。

       4萬(wàn)億“舊改”粉墨登場(chǎng)，明年起，老房子統(tǒng)統(tǒng)又“吃香”了

       何為“舊改”？“舊改”到底改什么？2020年的《政府工作報(bào)告》說得很清楚：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施（基礎(chǔ)類），支持加裝電梯和無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)（改善類），健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)等生活服務(wù)設(shè)施（提升類）。即未來城區(qū)老舊小區(qū)、老房子不再拆遷，而是進(jìn)行全面的原地改造。

       官方給出的“舊改”5年規(guī)劃是：到2025年之前，全國(guó)要完成17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造。涉及居民超過4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米。

       基于此，住建部原副部長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院參事仇保興計(jì)算出了，未來5年舊改可撬動(dòng)的具體投資總額為4萬(wàn)億元。無(wú)獨(dú)有偶，恒大研究院常務(wù)副院長(zhǎng)夏磊，按老舊小區(qū)改造的基礎(chǔ)、改善、提升三大內(nèi)容測(cè)算，保守估計(jì)老舊小區(qū)改造也至少需投入4萬(wàn)億元。依據(jù)信息顯現(xiàn)，2020年、2021年舊改對(duì)象都是2000年以前建造的老房子，將惠及3.9萬(wàn)個(gè)小區(qū)、700萬(wàn)戶家庭。也就是說，從明年起有20年房齡的老房子可能又“吃香”了，這一大批業(yè)主算是有福了。為什么這么說？20年房齡的老房子是第一批進(jìn)行改造的，主要涉及內(nèi)部管道、電路、氣路、水路等的更換，最主要的是將對(duì)4層以上老房子進(jìn)行加裝電梯。業(yè)內(nèi)專家預(yù)估，經(jīng)過改造后的老房子，整體溢價(jià)可能超過20%-30%，尤其是多層老房子加裝電梯后最上面兩層升值空間巨大。

       “舊改”時(shí)代來臨，兩類人受益，兩類人恐要遭殃

       受益的兩類人群分別是：第一類就是上面我們說到的在改造范圍內(nèi)的老舊小區(qū)業(yè)主，尤其是那些基礎(chǔ)條件比較好的小區(qū)，未來不僅改造起來比較順利，而且升值的空間也會(huì)優(yōu)于那些條件惡劣的小區(qū)。而加裝電梯之后的高樓層業(yè)主，可能獲得的好處遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它樓層業(yè)主。如果按照改造后整體溢價(jià)在20%-30%計(jì)算，一線城市以現(xiàn)在的均價(jià)6萬(wàn)/平計(jì)算，升值幅度在120萬(wàn)-180萬(wàn)；即便是二線城市均價(jià)2萬(wàn)/平計(jì)算，也每套房子也能躺賺40萬(wàn)-60萬(wàn)；

       第二類受益人群就是參與改造的企業(yè)及個(gè)人。這類人包括但不限于：建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具行業(yè)、通信設(shè)備行業(yè)、防水、涂料、管材、保溫材料等等細(xì)分領(lǐng)域。據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析，僅戶外改造涉及的樓體加固、樓面改造、加裝電梯、電氣排水系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)環(huán)境等改造這一項(xiàng)就可能釋放5萬(wàn)億的市場(chǎng)空間。除此之外，戶內(nèi)改造帶來的家居、廚電、地板等更新?lián)Q代，可釋放的市場(chǎng)空間更不可估量。

       恐要遭殃的兩類人群分別是：第一類是專業(yè)囤積老房子“賭拆遷”的投資炒房客。棚改停止意味著拆遷不再。舊改登場(chǎng)，雖然在一定程度上也能給老房子帶來升值，但是不得不說這類房產(chǎn)的市場(chǎng)認(rèn)可度普遍偏低，遠(yuǎn)不如之前“拆遷”獲得的巨額補(bǔ)償豐厚和方便。加之很多投資炒房客之前購(gòu)買的多是底層的老房子，但舊改替代棚改之后，真正意義升值的是高層的房子，底層住宅反而優(yōu)勢(shì)變成了劣勢(shì)。這么算下來，很多囤積老房子的炒房投資客，可能要遭殃做折本生意了。

       第二類就是希望老房子拆遷的人。這類人雖然不是投資炒房客，但是他們一心想住新房，更有甚者想通過拆遷暴富，從此小房換大房，舊房換新房。但是舊改政策下，老房子拆遷沒可能了，他們的希望也就此破滅了。繼續(xù)等改造后房產(chǎn)升值，還是趁早低價(jià)賣掉拿著房款購(gòu)買新房，但是不管怎么選，最后都會(huì)發(fā)現(xiàn)不劃算，遭殃的是自己。