摘要：萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的老大哥，一言一行都受到廣泛關(guān)注！

       2014年6月，時(shí)任萬科總裁的郁亮首次提出：“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，樓市進(jìn)入白銀時(shí)代！”

       那一年全國樓市格外的蕭條！

       2018年9月，又是萬科，大聲疾呼“活下去”！

       滿場鮮紅的宣傳標(biāo)語,醒目的三個(gè)大字，更是被人們解讀出了羅生門的味道。

       業(yè)內(nèi)為之嘩然，萬科怎么了？又在制造恐慌！

       事實(shí)證明，大哥不愧是大哥，所言不虛！接下來的兩年時(shí)間里，大家的日子確實(shí)一天比一天難過。

       今年房地產(chǎn)市場更是壓力重重，銷售市場：后勁不足，金融環(huán)境：三道紅線，政策層面：房住不炒。

       各家房企又該何去何從呢？

       09月25日，萬科南方區(qū)域媒體交流會上，董事會主席郁亮再次發(fā)聲：

       樓市發(fā)生巨變，所有房企再次來到同一起跑線！

       在郁亮的講話里，中國房地產(chǎn)行業(yè)被兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，劃分為有三個(gè)階段：

       一是21世紀(jì)初期階段，是土地紅利階段,誰能拿到地，誰就能賺錢；

       二是招拍掛之后，進(jìn)入金融紅利階段,需要更多的資本市場和金融支持，才可以買更多的地！

       三是三道紅線政策的實(shí)施，影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。

       因?yàn)榻鹑诩t利時(shí)代已經(jīng)劃句號了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入全新管理紅利時(shí)代。

       所有的房企再次來到了同一起跑線，一切歸零。

       土地紅利時(shí)期，拿地是一切的根本！

       李超人拿地賺錢的輕松程度自認(rèn)第二，相信沒人敢自夸第一。

       或許沒人想到，除了“公攤面積”這一房地產(chǎn)大殺器之外，“捂地開發(fā)”這一專業(yè)名詞，也是李超人發(fā)明的！

       近日，網(wǎng)絡(luò)流傳一張圖片——

       這張網(wǎng)傳的文件，顯示由成都市高新區(qū)發(fā)布，重點(diǎn)內(nèi)容如下：

       和記黃埔地產(chǎn)成都公司因存在捂地、捂盤等不良行為，被禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔成都公司及其項(xiàng)目提供新增融資、貸款。

       同時(shí)要求，禁止區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

       而這次被成都點(diǎn)名“拉黑”的南城都匯項(xiàng)目，是李嘉誠在2004年以21.35億元拿下的"地王"，一共1036畝，成交樓面價(jià)1030元/㎡。

       拿地至今已經(jīng)有足足16年時(shí)間，然而到現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目8期規(guī)劃只推出了6期，至今依然在建設(shè)中。

       結(jié)果呢，今年7月長實(shí)集團(tuán)作價(jià)78.48億，將整個(gè)項(xiàng)目甚至包括成都公司的所有員工打包，轉(zhuǎn)讓給了禹洲集團(tuán)和瑞卓置業(yè)，拍拍屁股走了。

       揮了揮衣袖，不帶走一片云彩！

       也就是說， 李超人在成都16年整整賺了38億，只留下一地雞毛！

       事實(shí)上，這已經(jīng)是李超人旗下公司的一貫運(yùn)作手法了。

       在重慶，2007年和記黃埔以24.6億元獲取楊家山片區(qū)地塊，成交樓板價(jià)約760元/平方米，十年不動工。2018年和記黃埔擬出售該處資產(chǎn)，報(bào)價(jià)200億元，漲了近10倍。

       在北京，1993年，長江實(shí)業(yè)參與譽(yù)天下項(xiàng)目開發(fā)，長期處于停工狀態(tài)，耗時(shí)25年，也就是1/4個(gè)世紀(jì)。到2018年，譽(yù)天下項(xiàng)目終于全部竣工。經(jīng)過10多年的囤地，再經(jīng)過10年的開發(fā)，北京核心區(qū)域的土地溢價(jià)可想而知。

       在上海，2006年，長實(shí)與合作方，以22億元的底價(jià)共同購得高尚領(lǐng)域地皮，折合樓面價(jià)3055元/平。歷時(shí)十余年的慢途開發(fā)，最終項(xiàng)目平均售價(jià)為87555元/平方米，較13年前的拿地價(jià)格增長了近28倍。

       值得一提的是，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃將建120萬平方米的綜合體，最終交付的時(shí)候，高檔寫字樓、大型商場一個(gè)也沒有，只有切割成小面積的、散賣的、廉價(jià)的公寓式辦公樓！LOW到爆炸！

       憑借特殊的身份，頂著“香港首富”等光環(huán)，對政府相關(guān)部門表示愿意參與城市開發(fā)，從而用極低的價(jià)格拿到區(qū)域最好的地塊，然后，就一個(gè)字—— “捂”。

       第一個(gè)進(jìn)入?yún)^(qū)域開發(fā)，卻是最后一個(gè)開盤，坐等周邊商業(yè)配套做成熟，享漁翁之利，并且穩(wěn)賺取土地溢價(jià)，吃盡土地紅利！

       可謂機(jī)關(guān)算盡太聰明啊！

       隨著招拍掛制度的逐步推廣，土地開發(fā)政策的完善，各地政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管力度日益加強(qiáng)，土地紅利階段一去不復(fù)返了。

       房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入金融紅利階段！

       房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底，還是一個(gè)重資金，金融密集型行業(yè)。

       開發(fā)商從資本市場獲得的支持越多，金融融資成本越低，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域就越得心應(yīng)手。

       尤其是多年來的國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，老百姓生活水平的提高，房價(jià)隨之上漲。

       預(yù)售制度的實(shí)施，更是將房地產(chǎn)開發(fā)演化成一個(gè)杠桿博弈。

       土地的儲備，成為了開發(fā)商的生存的根本。

       搶地，事實(shí)上成為房企金融實(shí)力的大比拼。

       早期的土拍市場，規(guī)則很簡單，價(jià)高者得。

       一時(shí)間，全國各地地王頻出，開發(fā)商為此一擲千金！

       全國最高溢價(jià)率地王：689.38%

       融創(chuàng)中國2016年9月27日創(chuàng)造的。

       經(jīng)過76輪競價(jià)，融創(chuàng)用19.47億元的價(jià)格拍下了東莞市黃江鎮(zhèn)一宗商住用地，溢價(jià)率卻高達(dá)689.38%，創(chuàng)下了截至目前全國土地市場的最高溢價(jià)率！

       全國單價(jià)地王：樓面價(jià)100315元/平方米。

       2016年8月，融信中國拍得上海靜安中興社區(qū)一幅地塊，樓面價(jià)100315元/平方米，扣除商業(yè)配套以及配建保障房，實(shí)際樓面價(jià)約11萬元/平方米。

       全國總價(jià)地王：310億

       2020年2月20日，香港置地聯(lián)合體拿下上海一宗土地，問鼎全國總價(jià)地王，總價(jià)310億。

       沒有錢，你都不好意思開口搶地。

       蓋房子成了一場金融實(shí)力的大比拼。

       為了進(jìn)一步抑制土拍價(jià)格的飛漲，各地陸續(xù)修改了拍賣規(guī)則，價(jià)格熔斷機(jī)制出臺，搖號拿地應(yīng)運(yùn)而生。

       價(jià)格一定，憑本事?lián)u號，是不是聽起來更公平了？

       圖樣，圖森破！

       根據(jù)概率學(xué)，分母一定的情況下，分子越多，搖中的概率越大。

       馬甲公司，應(yīng)運(yùn)而生。

       幾天前，揚(yáng)州的一場土拍中，316個(gè)"馬甲"公司搶一塊地。

       根據(jù)后來披露的一些內(nèi)部信息顯示，316家競拍企業(yè)背后直指35家房企，馬甲超過10家的就占了三分之一。

       碧桂園、保利、美的、金地、綠城分別以50家、40家、22家、20家、20家的馬甲數(shù)量排在前五。

       最終的幸運(yùn)兒正是在這五家馬甲最多的企業(yè)之中誕生，金地集團(tuán)中標(biāo)。

       每一家馬甲公司的入圍，都意味著1.9億的投標(biāo)保證金。

       硬生生的把一場”公平“的搖號制度，變成了資本的競賽。

       這也就是為什么融資、借貸成為房地產(chǎn)開發(fā)商最為重要的部門。

       這也就是為什么”快周轉(zhuǎn)“成為部分開發(fā)企業(yè)的生存之道。

       融資成本壓力之下，時(shí)間就是金錢，被演化到了極致！

       金融紅利階段，借錢是房地產(chǎn)開發(fā)的必經(jīng)之路！

       憑本事借的錢，更要有本事去還！

       長期以來，高負(fù)債，高融資，高周轉(zhuǎn)，成為房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的不二法門。

       所有的風(fēng)險(xiǎn)都被房地產(chǎn)市場的火熱所掩蓋。

       瘋狂之下，泡沫越吹越大，風(fēng)險(xiǎn)也隨之膨脹。

       部分房地產(chǎn)企業(yè)在盲目的飛速擴(kuò)張過程中，積累的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，最終無法掩蓋，暴露于天下。

       泰禾被萬科收購，福晟被世貿(mào)托管，包括此次被卷入重組風(fēng)波的X大！

       2020年8月16日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》發(fā)文說：房地產(chǎn)是目前威脅金融安全最大的灰犀牛！

       風(fēng)險(xiǎn)一觸即發(fā)！

       房地產(chǎn)市場改何去何從，成為樓市發(fā)展的需要迫切解決的問題。

       融資”三道紅線“門檻政策的實(shí)施，將成為規(guī)范市場的第一步。

       9月26日，媒體有消息稱，監(jiān)管部門要求“三條紅線”試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

       至此，目標(biāo)有了，時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定了，甚至部分房企的整改措施都已經(jīng)完成。

       距離達(dá)到國家要求的紅線以下，只有不到3年的時(shí)間。

       房地產(chǎn)公司為了完成目標(biāo)，未來三年將進(jìn)行巨大的調(diào)整。相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的融資紅利，也將在此期間逐步消減。

       就像萬科郁亮所說的，金融紅利時(shí)代已經(jīng)劃句號了，外部條件將會歸零，開發(fā)商將會再次站在同一條起跑線上，開始新一輪的爭奪！

       在這場新的比賽中，良幣驅(qū)逐劣幣，大魚吃小魚的情景將會不斷上演。

       全國房企將會迎來新一輪的大洗牌！

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