摘要：李嘉誠(chéng)曾說(shuō)，決定房產(chǎn)價(jià)值的因素有3個(gè)，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。他能在商界叱咤一生，無(wú)不與他成功的投資哲學(xué)有關(guān)，所以有人稱，李嘉誠(chéng)是地產(chǎn)界的“鼻祖”，而他一生總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)也廣為人們流傳。但如果我們把地段僅僅狹義地理解為某一個(gè)位置，未必就局限了，隨著時(shí)間的推移，地段一詞又賦予了新的意義，簡(jiǎn)言之，地段必須有基本的載體，否則，再好的核心地段房子也不會(huì)有多少升值空間。

       先來(lái)舉個(gè)身邊的例子。

       這些天有幾位朋友聊天，回憶到買(mǎi)房的事，一朋友張某2006年時(shí)，在北方某城市全款購(gòu)買(mǎi)了一套房子，總價(jià)15萬(wàn)元，而另一朋友瞿某說(shuō)他2000年在上海買(mǎi)了一套房，總價(jià)大概50萬(wàn)左右，當(dāng)時(shí)付的首付款差不多也正好是15萬(wàn)左右，目前這套房子市價(jià)在700萬(wàn)元左右，而張某的這套房子去年賣(mài)了42萬(wàn)元。雖然存在杠桿和利息因素，導(dǎo)致資金成本有所差異，但大體上比較，都是投入差不多本金的情況下，兩者的財(cái)富差距天壤之別。

       當(dāng)然，我們今天不是鼓勵(lì)大家去用高杠桿買(mǎi)房，而且國(guó)家一直在調(diào)控樓市，一個(gè)重要原則就是“房住不炒”，但有一個(gè)現(xiàn)實(shí)不得不承認(rèn)，房子是一個(gè)家庭最重要的財(cái)富，即使一些機(jī)構(gòu)的保守數(shù)據(jù)也顯示，大多家庭差不多有70%的以上的資產(chǎn)都在房產(chǎn)上，央行前不久的一份調(diào)查報(bào)告也證明了這一點(diǎn)，戶均住房達(dá)到1.5套，即使按照全國(guó)均價(jià)近萬(wàn)元/平米、人均近40平米算，平均每家也有180萬(wàn)的房產(chǎn)，但很多家庭可能連30萬(wàn)的現(xiàn)金都難拿出來(lái)，所以，房?jī)r(jià)的任何波動(dòng)都關(guān)系到財(cái)富的變化。如果按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，不同“地段”房子的差距還會(huì)越來(lái)越大。

       然而，如果完全套用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)買(mǎi)房，則很可能碰壁。

       原因一：城市化的邏輯變了。如果按照住房市場(chǎng)的城市化推算，基本可以推到1998年的住房商品化改革，當(dāng)時(shí)的城市化率為30.4%，到2019年末為60.6%，差不多翻一倍，這意味著快速城市化已經(jīng)宣告一段落。按照近5年的城市化率算，平均每年城市化率在1%左右，有專家因此把2019年定義為城市化下半場(chǎng)的元年，未來(lái)城市化增速還將會(huì)進(jìn)一步趨緩。按照中國(guó)社科院報(bào)告的預(yù)計(jì)，到2030年，我們的城市化率達(dá)到70%，未來(lái)10年，平均到每年城市化率也不過(guò)1%，新增有效購(gòu)房需求將趨緩。

       原因二：人口流向的邏輯變了。過(guò)去20年，農(nóng)村流入城市的人口基本遵循百花齊放，一到六線城市都有，每個(gè)城市都能享受到人口紅利，這是我們強(qiáng)大的人口基數(shù)以及較低的城市化率決定的。但現(xiàn)在城市化已過(guò)6成，農(nóng)村流入城市變緩的同時(shí)是城市之間人口的流動(dòng)，中小城市向大城市的流動(dòng)，向城市圈和都市圈流動(dòng)，與之對(duì)應(yīng)的，有些城市人口頂峰過(guò)去而進(jìn)入下降階段，而有的城市人口還會(huì)進(jìn)一步增加。

       一句話，未來(lái)的樓市一定不是昨天的簡(jiǎn)單重復(fù)。那么，未來(lái)哪里的房子最具長(zhǎng)期升值空間呢？中央會(huì)議釋放信號(hào)，房子越靠近“這3處”潛力越大。

       在7月30日的中央會(huì)議上，國(guó)家提到了兩個(gè)點(diǎn)，一是以“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局。二是以“新型城鎮(zhèn)化帶動(dòng)投資和消費(fèi)需求，推動(dòng)城市群和都市圈”一體化發(fā)展。至少釋放了以下幾個(gè)信號(hào)：

       1.國(guó)內(nèi)大循環(huán)將帶來(lái)前所未有的改變。有人說(shuō)，國(guó)內(nèi)大循環(huán)以前又不是沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)，這話有一定道理，但今天則是完全不一樣了，在與世界多年的融合發(fā)展后，我們形成了一定的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)體系，經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)具備了基本的條件。但需要注意的是，內(nèi)循環(huán)絕不是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)的單向循環(huán)，考慮到人力成本和國(guó)家戰(zhàn)略，內(nèi)陸地區(qū)在制造方面或更具優(yōu)勢(shì)，與之相關(guān)的消費(fèi)、科技、投資、服務(wù)和金融等方面也會(huì)迎來(lái)全面發(fā)展。比如，在中西部這一個(gè)范圍不大的圈子里，就有成都、重慶、西安、武漢、鄭州5個(gè)國(guó)家中心城市，占已公布國(guó)家中心城市數(shù)量的55%，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)內(nèi)陸地區(qū)的戰(zhàn)略重視，內(nèi)陸產(chǎn)業(yè)城市將是內(nèi)循環(huán)的受益者。

       2.新城市城鎮(zhèn)化作為國(guó)內(nèi)大循環(huán)的重要一環(huán)，城市群和都市圈將迎來(lái)“第二春”發(fā)展。根據(jù)2019年中小城市高質(zhì)量發(fā)展報(bào)告顯示，中小城市的GDP總量達(dá)到了76.43萬(wàn)億元，占到全國(guó)GDP總量的近85%，而他們又主要集中在大大小小的城市群和都市圈。

       看了以上內(nèi)容，有人一定會(huì)認(rèn)為，這不把所有的城市都說(shuō)了一遍嗎？那不就沒(méi)有重點(diǎn)了嗎？其實(shí)并不是如此�？梢愿爬�為兩點(diǎn)：一是城市群和都市圈本來(lái)就是“你中有我，我中有你”；二是這些城市本身也是區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政治文化中心，是本區(qū)域的人口吸納大戶，即使外來(lái)人少，但也能吸收本省、本地區(qū)的人口，越是區(qū)域中心城市、越靠近中心城市，其發(fā)展?jié)摿υ酱�，原因在于中心城市發(fā)展飽和后，產(chǎn)業(yè)和資源會(huì)向周邊擴(kuò)散和轉(zhuǎn)移，靠近城市會(huì)受益更多。這里特別提到，由于地緣情節(jié)因素，人口大省會(huì)有更多的人口紅利。

       新型城鎮(zhèn)化發(fā)展又會(huì)反哺房產(chǎn)價(jià)值。

       經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，其實(shí)是一個(gè)全面發(fā)展的過(guò)程，城市各項(xiàng)事業(yè)都會(huì)升級(jí)，比如基建、醫(yī)療、教育、科技、金融等等方面，都會(huì)迎來(lái)更多的發(fā)展。比如你買(mǎi)的房子，原來(lái)各項(xiàng)配套沒(méi)有或者不好，現(xiàn)在有了或者有了更好的，房子自然會(huì)享受到這種溢價(jià)過(guò)程。

       通過(guò)以上介紹，若你買(mǎi)的房子在“城市群、都市圈和內(nèi)陸產(chǎn)業(yè)城市”這3個(gè)地方，長(zhǎng)期升值空間概率也相對(duì)較大。對(duì)此，你認(rèn)同嗎？、