摘要：中國(guó)人有多愛(ài)買房子，兩個(gè)數(shù)據(jù)一探究竟。第一，央行最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均1.5套房，住房擁有率達(dá)到驚人的96%，僅次于世界最高的羅馬尼亞（96.4%）。其中有40%的家庭擁有2套住房；第二，廣發(fā)銀行聯(lián)合西南財(cái)大的報(bào)告顯示，中國(guó)家庭總資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)占比高達(dá)77.7%。居民工資收入的近80%都用來(lái)買房了，這何其瘋狂？無(wú)怪乎，財(cái)經(jīng)專家葉檀要高呼：有些人買房純屬“自殺性”資產(chǎn)配置，倘若經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“重大變故”，將有超過(guò)一半的人，極可能傾家蕩產(chǎn)。

       倘若是為了解決真正的居住需求而愛(ài)買房，這無(wú)可厚非，但隨著房地產(chǎn)的狂飆發(fā)展，國(guó)人買房的目的也早已不再單純——同樣是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（2018年）顯示，按全國(guó)城鎮(zhèn)家庭購(gòu)房的目的來(lái)分析，其中投資性購(gòu)房需求占58.2%，而改善型購(gòu)房需求占26.7%，真正的首套剛需購(gòu)房需求僅15%。什么意思？直白點(diǎn)說(shuō)，近半數(shù)國(guó)人把房子當(dāng)成了攫取財(cái)富的工具。

       是的，你沒(méi)看錯(cuò)，最近十年，有太多的人就是“把買房當(dāng)作投資”，他們買來(lái)房子并不為了居住，甚至于很多人連租都懶得租，就單純地放在那里“空置吃灰”，坐等升值賺錢。大佬潘石屹曾經(jīng)揭露過(guò)，“我知道在北京有人買100套房子，自己只住一套�！�

       中國(guó)空置房到底有多少？網(wǎng)上的數(shù)據(jù)有很多，但是能夠引用的權(quán)威數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為只有兩個(gè)：第一個(gè)是騰訊與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間，一線城市空置率22%，二線城市24%；另一個(gè)是，西南財(cái)大權(quán)威部門2018年底發(fā)布的《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》，2017年全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)有6500萬(wàn)套空置住房，空置率為21.4%，其中，二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠(yuǎn)超一線城市的16.8%。

       這兩個(gè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)之所以相對(duì)靠譜，一方面是調(diào)查機(jī)構(gòu)的權(quán)威性，另一方面是采樣與統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)基數(shù)大、研究科學(xué)。但不論是采用哪個(gè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，我們最后基本可以確定，我國(guó)的住房空置率最接近21%。但至于到底有多少套房子處于空置狀態(tài)，這個(gè)依然存在爭(zhēng)議，西南財(cái)大認(rèn)為是6500萬(wàn)套，但是經(jīng)濟(jì)學(xué)博士周天勇教授最近說(shuō)，2019年底，這個(gè)數(shù)字可能上升到一億套了。不管是6500萬(wàn)套，還是一億套，結(jié)果其實(shí)都可以歸納為，我國(guó)的空置房其實(shí)已經(jīng)“爛大街”了——空置房數(shù)量，至少可以解決一億人口的居住問(wèn)題。

       按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)空置率在10%以內(nèi)，算是比較安全的區(qū)間，10-20%就比較危險(xiǎn)了，超過(guò)20%以上屬于嚴(yán)重積壓風(fēng)險(xiǎn)巨大。

       愛(ài)買房的國(guó)人，無(wú)休止囤積房子，造成各大城市房屋嚴(yán)重供不應(yīng)求，疊加過(guò)去三年多，調(diào)控一直都只是出臺(tái)一些“限”字類政策，真正對(duì)癥下藥的“征收房產(chǎn)稅、空置稅”等直擊要害的政策遲遲不見(jiàn)出臺(tái)，因此有人說(shuō)，調(diào)控三年，房?jī)r(jià)死撐不降的根本原因是“沒(méi)有出臺(tái)空置稅、房產(chǎn)稅”。

       事實(shí)真的如此嗎？單純從經(jīng)濟(jì)學(xué)供給方面分析，確實(shí)有一定道理：原本開(kāi)發(fā)建設(shè)的房子足夠解決每年的新增住房需求之用，但是因?yàn)橛腥硕噘I了，而且買來(lái)不住也不出租，房子就被“拋荒空置”，資源浪費(fèi)的同時(shí)，也嚴(yán)重影響了供需，直接推升了房?jī)r(jià)。

       空置率高企不下，確實(shí)是推升房?jī)r(jià)的因素之一，但絕對(duì)不是主因。調(diào)控三年多，房?jī)r(jià)死撐不降的“根源”到底是什么？黃奇帆僅用3個(gè)字就說(shuō)破了：炒地皮。

       2019年底在參加創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)論壇上中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆在回答記者采訪時(shí)直戳“房?jī)r(jià)久調(diào)不降”的要害：地價(jià)上去了，房?jī)r(jià)也會(huì)上去。所以，在這個(gè)意義上，只要把土地價(jià)格控制了，房?jī)r(jià)就基本穩(wěn)住了。

       黃奇帆確實(shí)敢說(shuō)，也真的懂得房地產(chǎn)運(yùn)行發(fā)展的真實(shí)邏輯，過(guò)去這些年全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)不斷上漲，根本原因就是土地價(jià)格的不斷攀升。至于地價(jià)為何會(huì)不斷上漲，原因就更簡(jiǎn)單了，開(kāi)發(fā)商捂地不開(kāi)發(fā)、大量囤地是一方面，地方為了多賣地、高價(jià)賣地，推波助瀾也是一方面。

       如何有效控制地價(jià)，黃奇帆也開(kāi)出了“藥方”：應(yīng)該使用經(jīng)濟(jì)的手段，那就是決不允許背個(gè)銀行炒地皮。即，各地方要出臺(tái)政策嚴(yán)格要求開(kāi)發(fā)商拿地要使用自有資金，不準(zhǔn)再大力運(yùn)用銀行信貸資源，瘋狂加杠桿的行為更是不能被允許。

       這個(gè)辦法雖好，也指出了癥結(jié)所在，但是卻短時(shí)期不能被采納，原因也很現(xiàn)實(shí)：中國(guó)絕大多數(shù)城市走的都是“靠出賣土地融資發(fā)展城市”的模式，即靠賣地維持財(cái)政平衡。不準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商背著銀行貸款拿地，意味著地方可能會(huì)沒(méi)有賣地收入，或者賣地收入大減，那他們的發(fā)展又該如何繼續(xù)呢？這是擺在絕大多數(shù)城市施政者眼前的最大問(wèn)題。

       房?jī)r(jià)為何死撐不降？潘石屹也說(shuō)了實(shí)話

       早前，被問(wèn)及房?jī)r(jià)不斷上漲的“根源”，潘石屹也說(shuō)了實(shí)話，“中國(guó)的M2是GDP的2.1倍，美國(guó)則是0.9倍。央行發(fā)了那么多錢，不往房地產(chǎn)上跑，跑到蔥上嗎？跑到豬肉上嗎？跑到米面上嗎？事實(shí)證明這些市場(chǎng)都太小了，最后只能跑到房地產(chǎn)上�！�

       不太懂經(jīng)濟(jì)學(xué)的人，可能很難明白潘石屹的意思，其實(shí)總結(jié)就是一句話，這些年流入房地產(chǎn)的資金太多了，并不是房?jī)r(jià)在上漲，而是錢越來(lái)越不值錢。房子承載著巨量資金，自然成了財(cái)富保值增值的最佳渠道。

       從2008年以來(lái)，我們到底發(fā)了多少貨幣？答案是120萬(wàn)億人民幣。而且過(guò)去10年，不管是從絕對(duì)值上還是增量上來(lái)看，我們都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)的。如此天量的資金近乎于“傾灌”進(jìn)房地產(chǎn)，怎能不對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾呢？

       因此，從上述兩位專家論述房?jī)r(jià)死撐不降的原因來(lái)看，調(diào)控樓市就變得非常簡(jiǎn)單了，控制好地價(jià)的同時(shí)，做到貨幣政策收緊，讓錢不那么容易流向房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)就很難漲起來(lái)。事實(shí)上，這也是過(guò)去幾年，國(guó)家一直在探索的方向：既加大加快對(duì)土地財(cái)政的改革，又堅(jiān)持不懈收緊金融。更令人欣喜的是，這兩年房地產(chǎn)稅、空置稅等有效打擊投資炒作，平抑房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效手段，也屢屢傳出要出臺(tái)。