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摘要:突如其來的疫情,打亂了武漢樓市原有的節(jié)奏。作為受疫情沖擊最大的城市之一,武漢樓市上半年情況如何,接下來又會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì),備受市場(chǎng)關(guān)注。
就疫情對(duì)武漢樓市的影響,克而瑞武漢分析師譚堯認(rèn)為,今年上半年的確經(jīng)歷了一段令人煎熬的日子,但從武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的情況看,并沒有此前預(yù)期的那么艱難。
“武漢樓市上半年走過一段較為曲折的過程,前四個(gè)月樓市成交下滑很厲害。不過五月以后一些區(qū)域復(fù)蘇的速度比我們想象中要快,F(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)一種新的情況:開發(fā)商看好后市,加之需求集中釋放,不少項(xiàng)目上調(diào)了價(jià)格!弊T堯在接受財(cái)聯(lián)社采訪時(shí)說。
武漢樓市的冷與熱,在兩組數(shù)據(jù)中呈現(xiàn)出不同的狀態(tài)。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì),今年上半年武漢商品住宅成交量463.32萬平方米,同比下降47.4%;供應(yīng)量為551.53萬平方米,同比下降40.4%。在價(jià)格方面,中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年武漢227個(gè)取得預(yù)售證的住宅項(xiàng)目中,約三成上調(diào)了備案價(jià)。
“太過悲觀或過于樂觀,都不符合武漢樓市的實(shí)際情況!焙狈康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員李國(guó)政指出,“武漢樓市滿血復(fù)活是不可能的,今年如果能達(dá)到去年交易量的八成,就已經(jīng)很不錯(cuò)。一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)的時(shí)候,也應(yīng)該看到武漢待售新房庫(kù)存量在不斷走高,而且下半年還有大量項(xiàng)目將入市,今年預(yù)計(jì)有2600萬平方米供應(yīng)量,上半年僅供應(yīng)了約兩成!
上半年69個(gè)項(xiàng)目調(diào)高備案價(jià)
譚堯表示,不少人此前可能有這樣的預(yù)期,受疫情影響武漢房?jī)r(jià)也許會(huì)有所下降,但實(shí)際情況并非如此。
“成交量下降幅度很大。很多樓盤雖然也有所謂的折扣,但優(yōu)惠力度相當(dāng)小,幾乎可以忽略不計(jì)。近期市場(chǎng)的新現(xiàn)象是,江漢、黃陂、東湖高新區(qū)等區(qū)域一些樓盤的價(jià)格還在小幅上漲!弊T堯如是說。
李國(guó)政告訴,六月份武漢一些高檔房項(xiàng)目便上調(diào)了價(jià)格,近期少數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲,一定程度上是這種現(xiàn)象的延續(xù)。
“價(jià)格上揚(yáng),與政府適度放松了備案價(jià)格管控有關(guān)。一些項(xiàng)目售價(jià)格可根據(jù)市場(chǎng)情況,進(jìn)行小幅度調(diào)整。而在疫情前,武漢對(duì)價(jià)格的管控可以說相當(dāng)嚴(yán)厲! 李國(guó)政指出。
一家閩系房企武漢公司營(yíng)銷經(jīng)理告訴,光谷、白沙洲等幾個(gè)板塊近期銷售價(jià)格上揚(yáng)態(tài)勢(shì)較為明顯。
“與去年相比,今年光谷等幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域新房獲得的預(yù)售價(jià)格漲幅較大。此外,近期土拍市場(chǎng)升溫,幾個(gè)熱點(diǎn)板塊上半年新房供應(yīng)相對(duì)有限,加之開發(fā)商對(duì)后市持較為樂觀的預(yù)期,不少剛?cè)胧械男卤P上調(diào)了售價(jià)。”上述營(yíng)銷經(jīng)理說。
據(jù)中原地產(chǎn)湖北研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),至今年六月底,武漢新房市場(chǎng)共計(jì)有227個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證,其中69個(gè)項(xiàng)目的備案價(jià)有所上漲。此外,上調(diào)價(jià)格的項(xiàng)目中,超過一半項(xiàng)目漲幅在6%以內(nèi),較去年平均5%以內(nèi)的漲幅,上浮了約1%。
李國(guó)政認(rèn)為,武漢近期新房?jī)r(jià)格上揚(yáng),也與市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的變化有一定關(guān)系:上半年一批高檔住宅集中入市,拉高了整體價(jià)格水平。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,武昌區(qū)以2.4萬元/平方米的成交均價(jià),成為武漢今年上半年成交均價(jià)最高的區(qū)域;而江岸區(qū)受前期豪宅項(xiàng)目集中備案影響,今年上半年成交均價(jià)約2.2 萬元/平方米,均價(jià)同比漲幅高達(dá)30%。
一家上海房企武漢公司營(yíng)銷中心經(jīng)理對(duì)表示,疫情帶來一個(gè)意外的情況是,促使一批改善需求加快入市,“此前積聚了兩個(gè)多月的需求集中釋放,也加快了高檔房去化速度。近期高檔房項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)的勢(shì)頭,還有擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)!
僅完成全年供應(yīng)計(jì)劃近兩成
一些區(qū)域新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲的時(shí)候,武漢土地市場(chǎng)也呈不斷升溫的態(tài)勢(shì),今年硚口、蔡甸、經(jīng)開、武昌、光谷幾個(gè)區(qū)域,六月前后開始出現(xiàn)多個(gè)單價(jià)地王。
經(jīng)過168輪激烈競(jìng)爭(zhēng),南山地產(chǎn)7月1日以9.6億元競(jìng)得光谷東一幅地塊,該地塊溢價(jià)率高達(dá)93.13%,而1.35萬元/平方米的樓面單價(jià)刷新了該區(qū)域紀(jì)錄。而在5月19日,招商蛇口全資子公司招商局地產(chǎn)(武漢)有限公司以58.87億元的價(jià)格,競(jìng)得硚口區(qū)新單價(jià)地王,樓面價(jià)為1.56萬元/平方米。
譚堯指出,幾個(gè)區(qū)域之所以先后出現(xiàn)單價(jià)地王,一是市場(chǎng)復(fù)蘇的速度較快,二是房企對(duì)后市持樂觀預(yù)期,愿意在武漢土地市場(chǎng)投入更多資金。
“今年武漢所出讓的多是地理位置相當(dāng)不錯(cuò)的地塊。此外,武漢城市建設(shè)配套投入以及產(chǎn)業(yè)政策和人才引進(jìn)力度不斷加大,使得房企看好后市,因而在土地市場(chǎng)展開較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。”譚堯表示。
在前述閩系房企武漢公司營(yíng)銷經(jīng)理看來,雖然武漢一些項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò),土地市場(chǎng)交投活躍,但這并不代表武漢樓市已經(jīng)完全走出了低谷。
“武漢樓市仍在復(fù)蘇過程中,多數(shù)項(xiàng)目去化情況談不上很理想,一定程度上是有價(jià)無市。此外,從供應(yīng)量的角度來看,上半年并非項(xiàng)目上市的高峰,武漢四月份才有少量項(xiàng)目分批逐步復(fù)工,還有不少項(xiàng)目是五月才全面復(fù)工。復(fù)工時(shí)間的推后,使不少項(xiàng)目上市的時(shí)間延至下半年,供應(yīng)高峰也將在下半年到來。貿(mào)然提價(jià),如果項(xiàng)目資源獨(dú)特性不夠強(qiáng),可能會(huì)影響后期去化率!鄙鲜鰻I(yíng)銷經(jīng)理表示。
李國(guó)政也認(rèn)為,武漢目前仍處于樓市復(fù)蘇過程中,不應(yīng)對(duì)后市過于樂觀?紤]到去年成交量創(chuàng)下新高,今年因疫情而丟失了很多時(shí)間和機(jī)會(huì)窗口,武漢樓市接下來仍面臨不小挑戰(zhàn)。
據(jù)中指院數(shù)據(jù),今年上半年武漢住宅供應(yīng)、需求同比都出現(xiàn)了下降,下降幅度均超過40%。而根據(jù)今年武漢商品住宅2600萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃,上半年僅完成全年供應(yīng)量的二成。
“近期一些項(xiàng)目賣得比較好,除與項(xiàng)目定位有關(guān)系,也與上市時(shí)間節(jié)點(diǎn)有關(guān)。如從全年供應(yīng)的角度來看,受疫情等各方面因素影響,很多項(xiàng)目并沒有在上半年上市。而下半年將迎供應(yīng)高峰,如果需求量增長(zhǎng)跟不上供應(yīng)量節(jié)奏,這些項(xiàng)目將面臨較大去化壓力。”李國(guó)政表示。