摘要：近期多地發(fā)布樓市調(diào)控新政。7月23日，南京市七部門聯(lián)合發(fā)布樓市調(diào)控新政。前一天，寧波市對(duì)此前發(fā)布的調(diào)控政策打“補(bǔ)丁”。

       整體看，各地在支持剛需購房的同時(shí)，加碼調(diào)控力度，遏制投機(jī)炒房。專家指出，發(fā)布新一輪調(diào)控措施的城市前期多出現(xiàn)房價(jià)明顯上漲的情況，后續(xù)其他熱點(diǎn)城市加碼調(diào)控的可能性大。

       完善政策

       7月23日，南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門聯(lián)合發(fā)布樓市調(diào)控新政，從加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控、支持剛需購房、完善限購政策、規(guī)范行業(yè)秩序等方面出發(fā)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。

       7月22日，寧波市對(duì)此前發(fā)布的調(diào)控政策打“補(bǔ)丁”，其核心在于明確符合條件的“無房家庭”可在寧波市六區(qū)（海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)）優(yōu)先認(rèn)購1套商品住房，該套住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

       上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，寧波市實(shí)施“限購+優(yōu)購”的政策組合拳模式，有助于落實(shí)“房住不炒”和支持合理住房需求的政策導(dǎo)向。

       經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn)，從各地發(fā)布的樓市調(diào)控新政看，總體特征是在“房住不炒”的思路下，支持剛需購房，遏制投資者入市炒房。

       南京市7月23日發(fā)布的調(diào)控新政明確，商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%的房源。寧波市7月22日的調(diào)控新政提及，“市六區(qū)”無住房且符合規(guī)定的家庭，可按照新政要求優(yōu)先認(rèn)購1套商品住房；同時(shí)，市六區(qū)范圍符合銷售條件的商品住宅項(xiàng)目或批次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督下隨機(jī)抽取不少于50%的可銷售住宅房源（按套數(shù)計(jì)）供無房家庭優(yōu)先認(rèn)購。

       深圳市7月15日發(fā)布的調(diào)控政策對(duì)剛需購房同樣有所規(guī)定。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒表示，深圳市“新八條”的一個(gè)亮點(diǎn)就是優(yōu)先滿足剛需，有效遏制投機(jī)炒房。杭州市7月2日發(fā)布的調(diào)控新政明確，均價(jià)35000元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目對(duì)“無房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。

       遏制投機(jī)

       各地推出舉措大力遏制炒房。

       深圳市新政明確，在購房之日前3年內(nèi)有一次以上離婚記錄的，購房者擁有的住房套數(shù)按購房之日前3年歷次離異時(shí)家庭總套數(shù)之和計(jì)算，即追溯3年內(nèi)所有離婚記錄。南京市新政規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

       在人才落戶、人才購房方面，杭州市明確，以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。寧波市明確，本人或配偶屬于本市引進(jìn)的頂尖人才、特優(yōu)人才、領(lǐng)軍人才、拔尖人才、高級(jí)人才的，可以認(rèn)定為“無房家庭”，但須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從各地近期發(fā)布的樓市調(diào)控新政看，集中表現(xiàn)為遏制“假離婚”“假落戶”“假人才”。中指研究院指數(shù)事業(yè)部曹晶晶認(rèn)為，深圳市、寧波市的調(diào)控力度相對(duì)更大。

       穩(wěn)定預(yù)期

       注意到，近期發(fā)布調(diào)控政策的城市，多出現(xiàn)房價(jià)明顯上漲的情況。

       樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳市上半年二手房成交套數(shù)達(dá)44000套，同比上漲41%，僅次于2019年下半年，成交均價(jià)同比上漲8%；新房市場(chǎng)成交16727套，同比下跌5%。過去12個(gè)月，深圳市新房市場(chǎng)月度去化周期維持在7-8個(gè)月，處于較低水平，說明市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

       中指研究院數(shù)據(jù)顯示，南京市上半年商品住宅成交面積同比上升11.78%，為近六年同期第三高位；土地市場(chǎng)成交金額707.13億元，同比上漲40.25%。截至6月底，南京市商品住宅去化周期為6.42個(gè)月。

       寧波市土地、商品房市場(chǎng)熱度不低。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月寧波市新房價(jià)格同比上漲6%，二手房價(jià)格同環(huán)比漲幅躋身TOP10，分別上漲8.6%和1.2%。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年寧波市土地市場(chǎng)出讓金為598.03億元，土拍平均溢價(jià)率達(dá)32.74%。

       張大偉認(rèn)為，近期發(fā)布新一輪調(diào)控政策的城市多存在房價(jià)明顯上漲的情況，不少城市出現(xiàn)新盤價(jià)格倒掛現(xiàn)象，存在套利空間。收緊信貸、減少套利空間、增加供應(yīng)等措施，可進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房，“后續(xù)其他熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼的可能性很大”。

       曹晶晶稱，近期出臺(tái)樓市調(diào)控新政的城市多存在房價(jià)上漲的壓力，調(diào)控政策出臺(tái)將促使市場(chǎng)更加理性。