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摘要:有不少專業(yè)人士認(rèn)為,雖然我們的城市化率在2019年末達(dá)到了60%,但離發(fā)達(dá)國家普遍80%以上城市化率,起碼還有20個增長點(diǎn),而城市化率的增長空間與房地產(chǎn)發(fā)展緊密相連,像中國這樣的人口大國,人口紅利期還遠(yuǎn)沒有走完,所以,有專家就表示,中國的房地產(chǎn)還有廣闊的發(fā)展空間。
然而他們忽略了4個數(shù)據(jù),一是按照發(fā)達(dá)國家城市化發(fā)展規(guī)律,超過60%以后,意味著后期的城市化率將進(jìn)一步放緩,意味著各個城市人口全面流入逐步結(jié)束,其實(shí)有的城市已經(jīng)提前結(jié)束;二是人均住房面積已經(jīng)接近40平米,家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.5套,意味著住房總量不缺了;三是青年人口快速下降,有數(shù)據(jù)表明,00后比90后少了4700萬人,當(dāng)然有人對這個數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑,但保守的說法也少了3000萬人。
而與此同時,老齡化比例則不斷上升,根據(jù)中國發(fā)展報告數(shù)據(jù)顯示,到2022年時,我國65歲以上老齡人口占比達(dá)14%,實(shí)現(xiàn)老齡社會轉(zhuǎn)變。四是貨幣增速放緩,從2017年起,我們M2貨幣供應(yīng)量增速告別了雙位數(shù)增長,進(jìn)入到8-9%區(qū)間,從過去M2與GDP高度一致的規(guī)律看,未來隨著GDP增速進(jìn)一步放緩,M2逐步向下的趨勢形成,意味著貨幣貶值速度也將趨緩。
從以上幾個因素可以看出,房地產(chǎn)全面普漲的時代結(jié)束了,永遠(yuǎn)告別過去買什么房子都能漲、都能賺錢的時代。房子是不是就沒有潛力了呢?其實(shí)并非如此,即使一些發(fā)達(dá)國家的城市化率幾乎沒有增長空間了,但一些房子還是在跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而升值。同樣,我們未來的房子也會出現(xiàn)分化,有的房子值錢,有的房子很可能就不值錢。毫無疑問,核心大城市的房子、豪宅等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品永遠(yuǎn)都有價值潛力,但我們今天說的不是這些“公認(rèn)”的好房子,而是3類已被“新政鎖定”的房子,或成奢侈品,懂行的人正在“暗暗”下手。
第一類,地段好的低密度老房子。
根據(jù)相關(guān)部門規(guī)劃,在2020年有近4萬個小區(qū)納入“舊改”,有業(yè)內(nèi)人士表示,根據(jù)要求,基本都是2000年前建造的老小區(qū) ,隨著時間推移,每年都會有不少小區(qū)進(jìn)入到當(dāng)年的改造范疇。當(dāng)“舊改”新政出來的時候,一些等待拆遷的老住戶似乎有些惋惜,畢竟拆遷在過去一直被視為一夜致富的機(jī)會。
其實(shí),經(jīng)歷過拆遷的人知道,真正拆遷致富的人并不多,而且按照一般的安置方式,很多在城市核心地段的老房子拆掉以后,基本不可能在原地重建,而是會被安排到越來越偏僻的地方,特別是現(xiàn)在城區(qū)建設(shè)用地越來越少,被安置的地方就更為偏遠(yuǎn)了。所以,就經(jīng)濟(jì)賬算的話,“舊改”未必就比拆遷差。
當(dāng)然,并不是所有的房子在經(jīng)過改造后就能發(fā)生“值”的蛻變,比如戶型結(jié)構(gòu)太老舊、小區(qū)密度太高、改造空間太狹小的老小區(qū)。但地段好、密度低的老房子改造后則會煥然一新,因?yàn)檫@類房子周圍的學(xué)區(qū)、醫(yī)療等必需配套都非常齊全,加上綠化、道路增加和拓寬,以及加裝電梯和停車位大幅增加并滿足基本需要,這類房子在經(jīng)歷舊改后,各種優(yōu)勢都會顯現(xiàn)出來,自然也不會逃過懂行人的“法眼”。
第二類,衛(wèi)星城近核心城市地段的房子。
城市化進(jìn)入下半場,還有哪些地方將成為城市經(jīng)濟(jì)的新增長極呢?在中央近期公布的市場經(jīng)濟(jì)意見文件中給出了答案,提出要深化戶籍制度改革,除超大城市外,探索城市群內(nèi)戶口通遷,居住證互認(rèn)制度。其實(shí),這不是一個新提法,此前發(fā)改委在《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》提出了更為細(xì)致的部署,包括都市圈內(nèi)的社保戶籍互認(rèn),基礎(chǔ)設(shè)施一體建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、土地指標(biāo)跨區(qū)域調(diào)劑以及商品房供應(yīng)體系的融合發(fā)展。
當(dāng)你所在城市群、都市圈內(nèi)的城市一體化進(jìn)入實(shí)質(zhì)發(fā)展階段,那么,衛(wèi)星城將迎來前所未有的發(fā)展,其實(shí),按照發(fā)達(dá)國家城市化歷程來看,這也是城市化后半程必經(jīng)之路。就房地產(chǎn)方面來說,核心城市開發(fā)建設(shè)的土地已經(jīng)用得差不多了,而衛(wèi)星城市土地多,且地價成本和房價都要比核心城市低很多,比如核心城市周邊的房價要1-2萬元/平米,但一街之隔的衛(wèi)星城地段只有5-6千元/平米,現(xiàn)在房價的差距其實(shí)就是戶口的差距、城市福利的差異,當(dāng)戶口和各種配套打通了后,這種差距無疑會拉平。
所以,在這種趨勢下,衛(wèi)星城靠近核心城市地段的房子將迅速迎來價值重估,加上空氣環(huán)境的優(yōu)勢,或比衛(wèi)星城中心區(qū)更具有價值,成為很多人眼中的“奢侈品”,當(dāng)然,這一切都有一個發(fā)展過程,事實(shí)上,對于一些有閑錢的懂行人來說,其實(shí)已經(jīng)在布局。
第三類,品質(zhì)多層住宅。
就眼下的市場來看,高層住宅和多層住宅價格差距其實(shí)并不太明顯,有的話,也僅僅是得房率不同而產(chǎn)生的價格差異,而沒有體現(xiàn)出其他方面的價格差距。原因在于,房地產(chǎn)快速發(fā)展過程中,人們首要的目標(biāo)是先有房,對居住舒適度以及未來的事考慮得不是很多。
隨著時間推移,高層住宅的弊端逐漸顯現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)教授朱國鐘曾通過大量模擬實(shí)驗(yàn)認(rèn)為,未來高層住宅將淪為貧民窟。雖然說,我們不能一竿子“打死”所有的高層住宅,比如品質(zhì)高、維護(hù)好的高層住宅還是不錯的,但對于大多數(shù)高層住宅來說,都會面臨三個共同的問題,一是消防救援;二是維保經(jīng)費(fèi)不足;三是拆不起。
不可否認(rèn),高層住宅在提高單位居住人口,解決大量新進(jìn)城市住房問題上起到了巨大作用,但如果量過大的話,也會產(chǎn)生相應(yīng)后遺癥,需要加以糾正。住建部在《加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理》中幾個關(guān)鍵詞要求,一般不得新建500米以上建筑、嚴(yán)格限制新建250米以上建筑、100米以上建筑應(yīng)充分論證,同時規(guī)定,“縣城住宅要以多層為主”。這意味著未來無論是新建高樓層辦公樓還是住宅小區(qū),國家已經(jīng)在開始“踩剎車”。與高層住宅相反,那些密度低、綠化好、戶型佳的品質(zhì)多層住宅將迎來發(fā)展。
房君認(rèn)為,房地產(chǎn)高峰期雖然在逐步過去,在房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的大基調(diào)下,并不是所有的房子都具有發(fā)展?jié)摿,但住房市場從“增量進(jìn)入存量”以后,一些受到政策“照顧”的房子仍然吃香,具有長期的價值。當(dāng)然,能買這類房子的家庭,一定是具有超前眼光,以及以較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力為基礎(chǔ)。