調(diào)控罰酒三杯 是誰給了這些城市固執(zhí)的勇氣？
發(fā)布時間：2020-07-15 來源：米宅 編輯：李亞婷
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摘要：大家都知道，繼深圳房價從去年年底，蹦起來之后。全國很多地方房價，也有點壓不住了，尤其是長三角和珠三角，房價也是一浪趕一浪，后浪催前浪。
究其原因，很簡單——房價傳導(dǎo)+土拍示范。無論啥事，榜樣的力量是無窮的。深圳一年能漲20%——30%，東莞、惠州為啥不能漲。杭州一年能漲10%——20%，為啥紹興不能漲，杭州不能漲。南京能漲，為啥蘇錫常不能漲。
尤其是京、滬這兩個中國樓市的老大哥，春夏之交，房地產(chǎn)市場居然也來了一個“欲窮千里目，更上一層樓”，讓全國的投資者不禁又想起了四年前春天的故事。所以，你漲我也漲，要漲大家一塊漲， 區(qū)域房價傳導(dǎo)成為了這兩個城市群今年市場的第一主導(dǎo)力量。
2、第二是土拍。年初，為了紓解企業(yè)困難，年初各地紛紛出臺各種拿地優(yōu)惠政策。基本可以分為四類：其一，取消限制性規(guī)定，變相降低開發(fā)難度，提升開發(fā)收益。譬如上半年上海新晉出讓的涉宅用地已然取消 15%的自持比例要求，又如蘇州取消封頂和現(xiàn)房銷售，土地出讓價格超過市場指導(dǎo)價，不需要封頂銷售；進入一次性報價，也不用現(xiàn)房銷售。
其二，核心一、二線城市明顯加大供地力度，優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)持續(xù)增多。典型如北京，2019 年之前供地以“雙限雙競”地塊居多，但 2020 年上半年不限價地塊供應(yīng)持續(xù)增多，其中不 乏豐臺、海淀、石景山等核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，很大程度提振房企拿地?zé)崆�，北京兩度刷新�?年最高單價紀錄。
其三，調(diào)降土地出讓門檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時的資金壓力。西安、南昌、江門等市土地競買保證金降至 20%，一個月內(nèi)繳納 50%的土地款，余款最長繳納期限不超過一年。另一方面，南京、福州、無錫等延繳出讓金至疫情一級響應(yīng)解除，且延繳不產(chǎn)生滯納金或違約金。三招下來，地主家的余糧一下子充實了，讓開發(fā)商拿地?zé)崆榇蟠笤黾�。于是，全國各地拍地地王一下子就多了起來，以寧波為例�?/p>
3月28日，鄞州區(qū)YZ02-02-d4（投創(chuàng)地塊）地塊起始樓面價13200元/㎡，吸引了碧桂園、綠城等11家開發(fā)商角逐，最終經(jīng)過4小時261輪，綠城以18080元/㎡，溢價率37%，總價26.9億斬獲地塊。4月3日，綠城，新希望、榮安等15家開發(fā)商搶奪東部新城核心區(qū)地塊，綠城最終經(jīng)過126輪，20740元/㎡疊加21200元人才房，溢價率24%，總價23.4億元拿下。東部新城核心區(qū)地王誕生。
4月30日，高塘四村地塊吸引了雅戈爾、新希望等19家房企競爭，最終中海以20750元/㎡疊加28500平人才房，溢價率30%，總價34億元拿下。海曙地王誕生。5月8日，鄞州中心區(qū)地塊吸引了中海、雅戈爾等18家開發(fā)商競爭，最終經(jīng)過121輪，中交以20750元/㎡疊加4700平的人才房，溢價率41%，總價14.1億元拿下地塊。
6月24日，經(jīng)過495輪競價，杭州浙鶴企業(yè)管理有限公司（綠城）以總價288207.85萬元競得寧波鄞州區(qū)JD07-05-08(明樓地段)地塊，樓面價32520元/㎡，溢價率41.39%。
三個月，拍出五個地王，市場簡直不是一般的熱鬧，讓本來就不算冷的寧波房價一下興奮起來。于是，這兩個月寧波的房價，就像打了興奮劑一樣，一路向上，尤其二手房，上午一個價，下午一個價，簡直成為了日常操作。
上圖中綠線代表新房房價，紅線代表二手房價，新房房價由于限價還算穩(wěn)定，但是二手已經(jīng)如脫韁野馬，一路上揚。根據(jù)第三方冰山機構(gòu)的最新數(shù)據(jù)，寧波的漲幅已經(jīng)相當(dāng)?shù)捏@人。二手房漲幅，全國第二，僅次于深圳。
由于寧波執(zhí)行的是限價，所以看新房房價意義不大，關(guān)鍵是二手，而二手代表的則是預(yù)期。所以，穩(wěn)地價，穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，要穩(wěn)一塊穩(wěn)。一旦地價穩(wěn)不住，房價和預(yù)期一個都穩(wěn)不住。
3、房價漲成這個鬼，咋辦？所以，必須強化調(diào)控呀。終于，7月6日，浙江省寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對當(dāng)前寧波偏熱的房地產(chǎn)市場進行“降溫”。該通知，對于寧波市場最的改變就是“限購擴區(qū)”，將整個限購范圍擴展到了海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)全部市五區(qū)。
然而，除了這點干貨，似乎整個通知中冷卻市場的具體措施實在不多。限購、限貸、限價政策沒有更多的變化，整個通知中更多則是這樣的語言�！皬娀鹑谡弑O(jiān)管”、 “保障自住住房需求”、“強化市場銷售管理”、“加大查處力度” ，然而怎么強化，怎么保障，怎么加大，除了多一句“每批次預(yù)售建筑面積不少于5萬平方米，每批次間隔時間不少于3個月”，似乎也沒有了更多的內(nèi)容。
4、然而，這種“罰酒三杯”式的調(diào)控，不單單是寧波一市。最近漲價比較猛的東莞、杭州，也出臺了一波。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求》， 除了這條，明確高層次人才家庭在杭州只能享受一次優(yōu)先購房資格，并且自房屋網(wǎng)簽之日起5年內(nèi)不得上市交易的條款之外。
其他沒有更多實質(zhì)性內(nèi)容。東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局則發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市銷售、加強商品住房銷售價格指導(dǎo)、加強商品住房項目銷售監(jiān)管，加大力度打擊捂盤惜售行為。更是抄了去年的作業(yè)，沒有更多的亮點。
所以，與其說這樣的調(diào)控面對的是市場和開發(fā)商，倒不如說這樣的調(diào)控是面對的是輿論，面對的是上級。房價的確漲了，但地方?jīng)]有“不作為”，還是做了一些工作，還是進行了調(diào)控，應(yīng)該就是這種罰酒三杯式調(diào)控的真實心態(tài)。
5、然而，這種心態(tài)更多來自于更早房價上漲的深圳。深圳房價發(fā)生了這樣的大漲，深圳又出臺什么行之有效調(diào)控嗎？該怎么樣，還是怎么樣。當(dāng)?shù)胤秸囂匠鰢疫@樣的底線，這樣的容忍度之時，當(dāng)然有底氣， “罰酒三杯”。前有車，才能后有轍。當(dāng)這三個城市，調(diào)控出臺后，仍然還是“該怎樣，還是怎樣”。那么，更多城市下一次估計連酒都不會罰了，以茶代酒就成了習(xí)慣。
