摘要：天氣變得越來越熱，樓市里的氣氛也日益焦灼。房屋銷售面積、拿地數(shù)據(jù)依然突飛猛進(jìn)。

       從6月29日至7月5日的周度高頻數(shù)據(jù)來看：30大中城市商品房周銷售面積495.8萬平方米，周環(huán)比上漲6.1%，再創(chuàng)年內(nèi)新高。

       7月以來，商品房成交面積環(huán)比上漲23.9%，同比上漲36.4%；其中，一線、二線和三線城市成交面積同比分別上漲28.3%、43.1%和30.3%，全線回暖。

       100城土地成交面積3個(gè)月移動(dòng)同比上漲26.3%，漲幅明顯擴(kuò)大。

       但是，調(diào)控政策又開始念起了“緊箍咒”。

       7月2日，東莞房?jī)r(jià)迎來“限漲令”，同地區(qū)新房房?jī)r(jià)3個(gè)月漲幅不得超10%。

       同日，杭州實(shí)行房屋限售、限制搖號(hào)，高層次人才家庭房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。戶籍所在地屬于本市非限購(gòu)范圍內(nèi)的購(gòu)房家庭，同一時(shí)間段，只能參與一個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)。

       7月6日，寧波限購(gòu)擴(kuò)大，鄞州、江北、鎮(zhèn)海、海曙部分區(qū)域劃入限購(gòu)圈，家庭住房情況核查范圍也將從老三區(qū)擴(kuò)大至市五區(qū)。

       一邊是高漲的市場(chǎng)投機(jī)情緒，另一邊是樓市調(diào)控持續(xù)加碼，這兩個(gè)略顯“矛盾”的信號(hào)，對(duì)后市來說意味著什么？

       筆者認(rèn)為，7月份開始，在調(diào)控的壓力下，樓市“打折潮”與“竣工潮”會(huì)相繼出現(xiàn)。

       上文提到，30大中城市商品房周銷售面積增速創(chuàng)出了年內(nèi)新高，但這份數(shù)據(jù)有個(gè)前提，其他中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)并不好。

       克而瑞發(fā)布的年中回顧報(bào)告顯示，上半年，三四線城市總成交面積達(dá)6377萬平方米，同比下跌22%。返鄉(xiāng)置業(yè)大潮失色，加劇三四線城市市場(chǎng)下行壓力，整體來看，仍有半數(shù)以上城市前5月成交同比跌幅超20%，城市間分化仍然顯著。

       要知道，三四線城市的施工、銷售體量，占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的6成以上，如果成交進(jìn)一步下滑，小城市房企免不了會(huì)降價(jià)、打折、促銷。

       更重要的是：房企的業(yè)績(jī)壓力“如芒在背”。

       根據(jù)中房報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，按照已公布2020年銷售目標(biāo)的46家房企，結(jié)合克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的銷售數(shù)據(jù)測(cè)算，已公布銷售目標(biāo)的房企上半年銷售目標(biāo)完成率僅達(dá)到四成，均值為40.13%。

       相比前五月，整體提升了10.68個(gè)百分點(diǎn)，但是，與去年同期46.14%的銷售目標(biāo)完成率相比，還是略有不足。

       半年度的任務(wù)沒有完成，在售樓部、工地全線正常復(fù)工的情況下，包括碧恒萬融在內(nèi)的諸多大型房企，想完成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，只能在下半年以降價(jià)跑量的方式來實(shí)現(xiàn)，特價(jià)房、打折房將會(huì)成為常態(tài)。

       除了“打折潮”以外，“竣工潮”也即將到來。

       中泰證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)近日發(fā)布報(bào)告指出：樓市的竣工高峰，有望在3-4季度出現(xiàn)。

       假設(shè)期房一二線城市從銷售到交房的周期是2年，三四線項(xiàng)目交房周期是3年，進(jìn)而搭建月度的實(shí)際竣工預(yù)測(cè)模型。

       從增速變化來看，正常情況下，2020年2-3季度可能會(huì)是本輪竣工周期的高點(diǎn)，增速有望達(dá)到10%左右。

       但是，今年2-3月份，絕大部分城市的施工是停滯的，交房的時(shí)間自然會(huì)后延。

       從全年的竣工節(jié)奏看，歷史上1季度竣工面積在全年的占比達(dá)到20%，明顯高于新開工、銷售的情況。

       即使3-6月份復(fù)工復(fù)產(chǎn)后就開始趕工，2-3月份停工的損失也會(huì)造成竣工高點(diǎn)的延遲。

       也就是說，本來應(yīng)該在2-3季度出現(xiàn)的竣工高峰，有望在3-4季度出現(xiàn)，大量房子會(huì)在接下來的接個(gè)月交付。

       當(dāng)“降價(jià)潮”遇到“竣工潮”，對(duì)樓市的沖擊不容小覷。

       本身庫(kù)存高企的中小城市，就因?yàn)榻祪r(jià)打折等因素新房賣不動(dòng)，加上大量成品房源交付到購(gòu)房者手里，投機(jī)客的轉(zhuǎn)售會(huì)對(duì)樓市供給端產(chǎn)生新的壓力。

       更重要的，是大量現(xiàn)房入市后，會(huì)繼續(xù)壓低房屋租金價(jià)格，對(duì)在售的期房產(chǎn)生極大的“擠出”效應(yīng)，由此進(jìn)一步加劇了“降價(jià)潮”的力度，最終形成惡性循環(huán)。

       除了降價(jià)、打折、竣工等角度，央行針對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)也至關(guān)重要。

       7月10日，2020年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)在京召開。

       發(fā)布會(huì)上，人民日?qǐng)?bào)記者問了一個(gè)問題：我們注意到今年上半年M2和社會(huì)融資規(guī)模增速均明顯高于去年，請(qǐng)問該如何看待這一情況？特別是這一情況是否存在著引發(fā)通脹和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期？

       央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾的回答是：早些年大家都很關(guān)注商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新增貸款占各項(xiàng)貸款增量的比例，曾經(jīng)高達(dá)43%、44%，這些年在相應(yīng)的政策引導(dǎo)下，這個(gè)比例逐年下降，今年1-5月份占比已經(jīng)降到25%。

       這個(gè)表態(tài)的意思再明顯不過了，明顯是在“敲打”房?jī)r(jià)。

       流向房地產(chǎn)的貸款在逐年下降，新增占比已經(jīng)降到了25%，降幅高達(dá)20%，盡管社融和M2在增長(zhǎng)，但流入樓市的錢卻在持續(xù)變少，房?jī)r(jià)自然也就失去了走強(qiáng)的基礎(chǔ)。