摘要：2020年上半年剛剛結(jié)束，新一輪樓市調(diào)控就轟然而至。從二線的杭州、東莞，到三四線蠢蠢欲動(dòng)的環(huán)京，再到剛成為自貿(mào)港的海南，無(wú)一例外。

       樓市調(diào)控卷土重來(lái)，釋放了什么信號(hào)？

       杭州打響了第一槍。

       近日，杭州出臺(tái)新政，限售、限購(gòu)、限搖齊上陣，劍指“萬(wàn)人搖號(hào)”：

       1、限售:人才優(yōu)先搖號(hào)購(gòu)房的,限售5年；

       2、限購(gòu)：“無(wú)房家庭”搖號(hào)認(rèn)定門(mén)檻提高，必須繳納一年社�；騻�(gè)稅；

       3、限搖：一戶(hù)購(gòu)房家庭同時(shí)只能參與一個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)。

       杭州市相關(guān)部門(mén)表示，此次發(fā)文旨在貫徹落實(shí)“房住不炒”精神，支持自住需求，抑制投機(jī)炒房，促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

       杭州樓市在2020年備受矚目：

       一方面，杭州連續(xù)三年衛(wèi)冕“賣(mài)地之王”。根據(jù)《全國(guó)賣(mài)地收入排行》一文，2020年上半年杭州賣(mài)地超過(guò)1700億，5年賣(mài)地超萬(wàn)億，遠(yuǎn)超北上廣深，土地財(cái)政依賴(lài)度高達(dá)140%，位居一眾城市最前列。

       另一方面，杭州“萬(wàn)人搖號(hào)搶房”一浪更甚一浪。

       今年上半年，杭州出現(xiàn)6萬(wàn)人搶900多套房的極端案例，一次就凍結(jié)資金超過(guò)400億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2018年4月杭州實(shí)施搖號(hào)買(mǎi)房以來(lái)，已經(jīng)誕生過(guò)27次“萬(wàn)人搖號(hào)”的現(xiàn)象，最低中簽率只有0.766%。

       這背后的原因眾所周知，新房限價(jià)，價(jià)格遠(yuǎn)低于周邊二手房，這其間存在的價(jià)差，為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)炒房套利提供了無(wú)數(shù)的想象空間。

       遏制套利沖動(dòng)、抑制“打新”需求，無(wú)疑就成了重中之重。

       值得注意的是，今年以來(lái)，出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”現(xiàn)象的不只是杭州一地，還有深圳、成都、南京等地。（參閱《二手房壓頂！這些城市正在加速“拋售”》）

       這些城市都有一個(gè)共同點(diǎn)：都是限價(jià)搖號(hào)城市，新房二手房存在明顯價(jià)差，二手房走勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及新房。

       相反，在不存在限價(jià)搖號(hào)的城市，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有套利因素的刺激，樓市則循著基本面而行，不易陷入大漲大跌的困境。

       近期樓市大熱的東莞，同樣祭出了新的樓市調(diào)控手段。

       7月2日，東莞出臺(tái)樓市新規(guī)，劍指捂盤(pán)惜售：

       1、限價(jià)：同地區(qū)（鎮(zhèn)街或園區(qū)）新房申報(bào)房?jī)r(jià)，3個(gè)月漲幅不得超10%。

       2、打擊捂盤(pán)惜售：取得預(yù)售證后，10日內(nèi)公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。

       3、嚴(yán)打炒房：商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。

       東莞這一輪調(diào)控升級(jí)，在預(yù)料之中。

       2020年上半年，東莞樓市一改過(guò)去橫盤(pán)走勢(shì)，新房二手房?jī)r(jià)格齊升，房?jī)r(jià)漲幅甚至超過(guò)隔壁的深圳，位居全國(guó)之冠。

       東莞房?jī)r(jià)走熱，一方面來(lái)自深圳的溢出效應(yīng)。作為深圳都市圈的一員，東莞承接了深圳轉(zhuǎn)移的大量高科技產(chǎn)業(yè)，也承接了來(lái)自深圳大量的住房需求。

       華為終端總部落地東莞松山湖就是典型案例。目前，松山湖二手房均價(jià)已經(jīng)突破3萬(wàn)，部分樓盤(pán)邁進(jìn)5萬(wàn)+時(shí)代，直追廣州。

       另一方面，東莞本身樓市調(diào)控不嚴(yán)，近期又多次進(jìn)行了松綁。去年以來(lái)，東莞先后降低了二手房個(gè)稅、提高公積金貸款額度，且二手房一直未納入限購(gòu)，新房門(mén)檻僅為半年社保。

       此外，東莞中心區(qū)域土地供求失衡，且部分小區(qū)存在業(yè)主“操盤(pán)”漲價(jià)現(xiàn)象，這為樓市炒作添油加火。

       這種背景下，東莞加碼樓市調(diào)控再正常不過(guò)。面對(duì)目前的炒作態(tài)勢(shì)，調(diào)控仍有進(jìn)一步升級(jí)的可能。

       與二線城市不同，三四線城市則頻頻陷入朝令夕改的境地。

       7月1日有消息傳出，河北省張家口市懷來(lái)縣的樓市調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)，住房限購(gòu)政策已經(jīng)廢除，被視為“環(huán)京松綁第一槍”。

       然而未過(guò)24小時(shí)，當(dāng)?shù)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">住建部門(mén)工作人員于7月1日當(dāng)晚回應(yīng)稱(chēng)，解除限購(gòu)不屬實(shí)，將繼續(xù)執(zhí)行。

       樓市再現(xiàn)“一日游”。

       今年以來(lái)，河南駐馬店、陜西寶雞、廣西柳州、江蘇淮安、安徽無(wú)為、廣州、青島、濟(jì)南等10多個(gè)城市的松綁，遭遇了“朝令夕改”的尷尬，樓市松綁存活都沒(méi)超過(guò)一個(gè)星期。

       懷來(lái)雖然名不見(jiàn)經(jīng)傳，卻是名副其實(shí)的“環(huán)京城市”，且有2022年冬奧會(huì)概念的加持。懷來(lái)與北京市延慶區(qū)、昌平區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)接壤，城區(qū)距北京二環(huán)德勝門(mén)僅有100公里。

       所以，懷來(lái)的一舉一動(dòng)，關(guān)乎的不只是自己，更涉及北京及環(huán)京樓市，因而疏忽不得。

       要知道，北京及環(huán)京樓市調(diào)控之嚴(yán)，位居全國(guó)之冠。

       在最嚴(yán)調(diào)控之下，北京房?jī)r(jià)迄今仍未回到2017年的高位，而環(huán)京樓市自2017年腰斬之后一直都未回到當(dāng)初的高度，環(huán)京樓市直接被調(diào)控按住。

       顯然，北京及環(huán)京樓市的走勢(shì)再一次說(shuō)明，樓市調(diào)控并非無(wú)用，關(guān)鍵在于樓市調(diào)控能否打中投機(jī)炒作的七寸。

       海南，則是另一個(gè)典型。

       這兩年，中國(guó)出臺(tái)了無(wú)數(shù)個(gè)重大國(guó)家戰(zhàn)略，從大灣區(qū)、長(zhǎng)三角到長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、黃河經(jīng)濟(jì)帶，但若論規(guī)格最高、力度最大、被寄予的厚望最高的，當(dāng)屬海南自貿(mào)港。這在《中國(guó)最大自貿(mào)港來(lái)了》一文有詳細(xì)論述。

       海南向來(lái)就有樓市炒作的基因。每一次政策利好的出現(xiàn)，都會(huì)帶動(dòng)樓市投機(jī)的蠢蠢欲動(dòng)，這次也不例外。

       不同的是，這一次海南調(diào)控樓市的決心前所未有之大。就在自貿(mào)港文件出臺(tái)次日，海南有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就明確表示：

       海南不能成為房地產(chǎn)的加工廠。

       決心如此之大，背后有歷史教訓(xùn)的慘重記憶。早在1990年代，海南在建省和成立經(jīng)濟(jì)特區(qū)的政策刺激之下，房?jī)r(jià)曾經(jīng)一飛沖天，高峰時(shí)期，�？谌齺喌姆�?jī)r(jià)比肩北上廣深，房企扎堆之下，平均每300人就有一家房地產(chǎn)公司。

       這種格局顯然難以長(zhǎng)期維持。

       1993年開(kāi)始，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，這些企業(yè)在海南留下了600多棟爛尾樓、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金。部分爛尾樓長(zhǎng)期得不到盤(pán)活，一度變?yōu)轲B(yǎng)豬場(chǎng)。

       “天涯海角爛尾樓”的記憶并不遙遠(yuǎn)，海南顯然不想重蹈覆轍。

       2020年，是極其重要卻又與眾不同的一年。

       這一年，無(wú)論是國(guó)際形勢(shì)還是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，都與往年截然不同。同樣，無(wú)論是樓市所處的階段還是高房?jī)r(jià)的社會(huì)影響，都與10年前和5年前存在天壤之別。

       這種基本面的不同，決定了樓市不會(huì)重演2008年和2015年的歷史。

       過(guò)去兩次的大水漫灌和調(diào)控裸奔，曾經(jīng)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的一飛沖天。然而，這一次政策變得更加堅(jiān)定，至少有三點(diǎn)和過(guò)去兩次有著明顯區(qū)別。

       其一，雖然M2（貨幣總量）再次創(chuàng)下歷史新高，但樓市早已提前被筑上高堤。

       潮水雖然千方百計(jì)奔向樓市，但遭遇了政策一而再再而三的圍追堵截，政策“N日游”就是再典型不過(guò)的案例。

       更具代表性的是降息。在新的LPR模式下，實(shí)體利率與樓市利率被區(qū)分開(kāi)來(lái)。

       從去年至今，實(shí)體利率（1年期LPR）累計(jì)降息4次（累計(jì)40個(gè)基點(diǎn)），而樓市利率（5年期LPR）僅降息2次（累計(jì)20個(gè)基點(diǎn)），這正是定向調(diào)控的體現(xiàn)。

       其二，雖然地方在財(cái)政壓力之下蠢蠢欲動(dòng)，不斷試探調(diào)控底線，但中央對(duì)于樓市的態(tài)度可謂異常堅(jiān)定。

       在幾次中央會(huì)議里，“房住不炒”屢屢被提及。而作為金融主管部門(mén)的央行和銀保監(jiān)會(huì)，更是將“房不刺激”和“遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化”掛在口頭。

       這就涉及央地博弈。地方為了財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，總是寄望于刺激樓市。而中央更在乎全局，穩(wěn)就業(yè)、保民生遠(yuǎn)比刺激地產(chǎn)更重要，而金融風(fēng)險(xiǎn)同樣需要防范，因此樓市必然不能再如脫韁野馬一般飛馳。

       其三，這一次最明確的定調(diào)當(dāng)屬“穩(wěn)樓市”，而過(guò)去幾次則明確提及“穩(wěn)定住房消費(fèi)”和“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。

       2008年自不用說(shuō)，且不說(shuō)“4萬(wàn)億”大投資的為例，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，短短半年時(shí)間，利率就從7.74%下降到5.94%，累計(jì)降息180個(gè)基點(diǎn)。

       當(dāng)時(shí)的政策名為“促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展”，“促進(jìn)”二字，凸顯了極其清晰的刺激信號(hào)。

       2015年也是如此。當(dāng)時(shí)，樓市主打的是“去庫(kù)存”，而一年內(nèi)連續(xù)5次降準(zhǔn)、5次降息，累計(jì)降息125個(gè)基點(diǎn)，除了北上廣深之外的城市全部取消限購(gòu)，政策松綁力度之大，相當(dāng)罕見(jiàn)。

       與之對(duì)比，2020年以來(lái)，5年期LPR僅僅降息了20個(gè)基點(diǎn)。

       這些定調(diào)的不同，決定了樓市到底是刺激模式還是維穩(wěn)模式。刺激模式，自然默許上漲；維穩(wěn)模式，重點(diǎn)在于防范下跌。

       雖說(shuō)2020年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨的不確定性更甚于以往，但房地產(chǎn)不會(huì)被輕易啟用，但也不會(huì)被隨意放棄，最后的武器自然要到迫不得已的關(guān)鍵時(shí)刻才會(huì)啟用。

       所以，還是那句話，沒(méi)有政策的全面轉(zhuǎn)向，尤其是沒(méi)有限購(gòu)、限貸、降息等核心政策的松動(dòng)，樓市就難以形成全國(guó)性的普漲。

       就未來(lái)而言，分化是大勢(shì)所趨。只有一個(gè)提醒：守住長(zhǎng)三角、珠三角以及強(qiáng)省會(huì)的核心資產(chǎn)，遠(yuǎn)離收縮型城市。