摘要：疫情之下，新房、二手房成交量受到不小影響。2日，貝殼研究院發(fā)布的2020年樓市半年度系列報告(以下簡稱“報告”)顯示，上半年66城新房成交套數(shù)累計同比下滑16%，各城市類別中，一線城市成交量下滑幅度最大，成交套數(shù)同比下滑25.9%。二手房方面，上半年鏈家重點18城成交量創(chuàng)近三年中最低，成交量同比下降8.4%。

       不過，報告中指出，隨著國內疫情的好轉，二季度新房、二手房的成交量得到恢復，鏈家重點18城二手房成交量已基本恢復到去年同期水平，價格也隨市場修復出現(xiàn)普遍反彈。貝殼研究院分析師認為，在疫情和樓市調控的雙重考驗下，房地產市場表現(xiàn)出了強大的韌性。而這種韌性與金融政策出現(xiàn)寬松、居民資產避險情緒上升、人才引進政策增多等因素有關。

       一線城市新房成交量下滑最大 南京卻逆勢上漲

       報告稱，2020年上半年，貝殼研究院監(jiān)測的66城新房市場合計成交套數(shù)累計同比下滑16.0%，成交面積同比下滑14.0%。在疫情趨于穩(wěn)定后，二季度的新房市場成交量快速恢復，但同比2019年第二季度，成交套數(shù)和面積分別下滑5%和4%。

       分城市類別看，今年上半年，一線城市新房市場成交量和成交面積下滑幅度最大，成交套數(shù)累計同比下滑25.9%，成交面積下滑25.0%；二線城市成交套數(shù)同比下滑16.6%，成交面積下滑15.0%；三四線城市成交套數(shù)同比下滑10.8%，成交面積下滑8.0%。

       不過，報告指出，一二線城市新房市場雖然受疫情影響較大，但恢復速度也更快，在疫情穩(wěn)定的二季度，成交量環(huán)比收窄15-16個百分點，三四線城市則環(huán)比收窄12-13個百分點。

       分區(qū)域看，不同城市、不同城市群的交易狀況不盡相同。一線城市中，上海、廣州、北京上半年的新房成交面積分別同比下滑27%、24%、33%，深圳同比僅下滑5%，這印證了深圳市場的火熱。

       在成交總面積靠前的二線城市中，成都、蘇州、南京、溫州、杭州5個城市不降反升，成交面積均保持增長態(tài)勢。其中，長三角區(qū)域的城市表現(xiàn)突出，南京上半年的成交面積更是同比上漲24.4%。貝殼研究院高級分析師潘浩稱，在新房市場上，長三角區(qū)域城市表現(xiàn)出較為積極的上漲意愿。

       二手房成交量創(chuàng)三年新低 價格已止跌上漲

       報告稱，受疫情影響，上半年鏈家重點18城成交量在近三年中最低，比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增長4.2%，疫情對重點城市二手房市場總體影響不大。

       從月度成交走勢看，二手房市場成交從3月份開始明顯恢復，鏈家重點18城二手房成交量比1-2月成交總量增長41.8%，4、5月份環(huán)比增速分別達到39%和19%。

       “6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對市場造成的沖擊正在逐步消退�！眻蟾媾袛�，二手房成交總量已基本恢復到去年同期水平，總體修復力度呈現(xiàn)出“南強北弱”的特點。

       從區(qū)域上看，環(huán)深、環(huán)滬城市群復蘇強勁，上半年環(huán)深城市群重點城市總成交同比增加20%，其中主要是廣州市場修復強勁。環(huán)滬城市圈二手房的成交量，已經基本上恢復到去年同期水平(同比微降1.6%)。

       京津冀城市復蘇節(jié)奏慢，北京、廊坊及天津3-4月成交環(huán)比1-2月增速慢于其他城市，在5-6月城市圈內城市政策因素推動下，市場才加速復蘇。上半年，環(huán)京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

       報告稱，價格上，2020年一季度重點城市二手房均價普遍環(huán)比去年四季度下跌，二季度均價隨市場修復普遍反彈。

       數(shù)據(jù)顯示，與2019年四季度比，2020年二季度重點18城市中價格上漲的城市有15個，下跌的城市有3個。北京及上海二手房均價漲幅均在3.5%及以上，漲幅靠前。房價跌幅較大的城市為武漢，累計跌幅達3.5%。

       與去年同期相比，二季度重點18城市中價格上漲的城市有11個，下跌的城市有7個。其中房價上漲幅度較大的城市為南京及杭州，房價下跌幅度較大的城市為廊坊、天津、青島及濟南。

       從房價上漲的節(jié)奏看，一線城市及基本面好的強二線城市房價最先啟動上漲。貝殼研究院房價指數(shù)顯示，上半年北京、上海、大連、杭州及南京等城市最早止跌上漲，青島、天津等城市上半年均價保持平穩(wěn)或持續(xù)下跌。

       分析：樓市韌性十足 下半年以穩(wěn)為主

       房地產市場雖然在上半年受到不小的影響，但隨著疫情的緩解，市場快速恢復。貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，年初新冠疫情開始蔓延時，市場普遍擔心疫情對市場造成較大的沖擊，但半年之后，市場用漂亮的V型曲線展現(xiàn)了強大的韌性，部分城市市場“躁動”也似乎顯示新一輪周期在啟動。

       許小樂解讀稱，盡管沒有直接刺激房地產，但更加靈活適度的貨幣政策對市場預期產生了較大的溢出效應。房貸利率由固定利率上浮機制轉為LPR浮動機制之后，房貸利率與市場利率之間的關聯(lián)加強。隨著LPR的下調，購房貸款利率有所下行，銀行房貸周期大大縮短。

       今年以來，代表生產需求的PPI指數(shù)不斷下行，而代表物價水平的CPI指數(shù)處于高位，尤其是與民眾生活息息相關的食品價格漲幅較高。經濟增長壓力下，使居民進一步提升資產保值增值的需求，核心城市、核心區(qū)域的資產成為較好的資產避險工具。

       此外，上半年戶籍制度改革的深化，疊加各地進一步加大人才引進力度、提供購房安家補貼等，讓部分消費者能夠避開調控限制進入市場。

       對于下半年走勢，報告認為，二季度以來的市場升溫充其量只是少數(shù)城市的結構性、階段性行情，大部分城市只是在向常態(tài)復蘇，難以出現(xiàn)房價全局性、持續(xù)性上漲浪潮。下半年，二手房將呈現(xiàn)三大趨勢，即核心城市強于非核心城市、核心區(qū)域強于郊區(qū)、改善型產品強于剛需產品。

       就新房市場而言，二季度重點城市業(yè)績已經接近或已達到2019年同期水平，市場修復過程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，同時隨著疫情過后投資環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，需求端也將重新進行資金分配，預計下半年市場不會持續(xù)大幅上漲。但在經濟下行壓力下，房地產市場作為重要的消費市場，其總量也不會大幅下降，預計全年將穩(wěn)定在近年水平。