摘要：醞釀多年的《民法典》即將正式亮相，其中，第三百五十九條提出：

       住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

       非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

       這意味著，廣受關(guān)注的70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題，終于一錘定音。

       其一，住宅土地使用權(quán)滿70年之后，可以自動(dòng)續(xù)期，不必?fù)?dān)心被收回。

       眾所周知，我國(guó)城市土地為國(guó)家所有，居民只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)。業(yè)主對(duì)房屋本身享有無(wú)限期產(chǎn)權(quán)，但對(duì)房屋之下的土地只有70年不等的使用權(quán)。

       雖說(shuō)建筑設(shè)計(jì)壽命多數(shù)只有50年，很多房子可能三四年就已嚴(yán)重老化，撐不到70年產(chǎn)權(quán)的大限，似乎產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題無(wú)關(guān)緊要。

       事實(shí)上，房子雖然不斷老化不斷折價(jià)，但房屋之下的土地價(jià)值卻是永存的。一旦土地使用權(quán)到期，能否“自動(dòng)續(xù)期”，不僅關(guān)系產(chǎn)權(quán)本身的完整性，而且還會(huì)顯著影響到未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期。

       有恒產(chǎn)方有恒心，可見這一問(wèn)題的重要性。

       因此，這次《民法典》明確住宅土地使用權(quán) “自動(dòng)續(xù)期”，可謂一錘定音，這意味著民眾對(duì)于70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的主要擔(dān)憂，已經(jīng)不復(fù)存在。

       其二，70年土地使用權(quán)到期后，自動(dòng)續(xù)期是否等于“免費(fèi)續(xù)期”？

       自動(dòng)續(xù)期不是問(wèn)題，問(wèn)題是“自動(dòng)續(xù)期”之時(shí)，到底是免費(fèi)續(xù)期，還是要補(bǔ)繳土地出讓金？

       對(duì)此，民法典提出：

       續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

       是補(bǔ)繳還是減免，是全部免費(fèi)還是部分減免，民法典無(wú)法事無(wú)巨細(xì)，只給出了大原則，具體落地執(zhí)行將會(huì)交由其他法律處理。

       這里的法律、行政法規(guī)，是有明確界定的。目前與產(chǎn)權(quán)續(xù)期相關(guān)的現(xiàn)法律規(guī)定主要有二：

       一是《物權(quán)法》：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

       二是《城市房地產(chǎn)管理法》：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

       經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

       顯然，對(duì)于住宅用地，自動(dòng)續(xù)期將是大原則，相關(guān)費(fèi)用有望減免；而非住宅用地，有可能要補(bǔ)繳土地出讓金。

       這方面，并非無(wú)跡可尋。在此之前，有關(guān)人士就曾表示：

       住宅70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期，不需申請(qǐng)，沒(méi)有前置條件，也不影響交易。

       種種跡象都表明，住宅產(chǎn)權(quán)續(xù)期，“減免”是關(guān)鍵，免費(fèi)續(xù)期的可能性非常高，未來(lái)有望通過(guò)新的法律規(guī)定加以確認(rèn)。

       其三，住宅、公寓、商鋪、寫字樓、小產(chǎn)權(quán)之間的差異不只在價(jià)格。土地性質(zhì)不同，未來(lái)待遇大相徑庭。

       到底如何續(xù)期，住宅用地和非住宅用地的待遇可謂大相徑庭。

       根據(jù)法律，住宅用地可自動(dòng)續(xù)期，而非住宅用地則依照法律規(guī)定處理，目前并無(wú)法律規(guī)定支持非住宅用地自動(dòng)續(xù)期，這意味著商業(yè)用地、工業(yè)用地大概率不在豁免之列。

       所謂住宅用地，指的是居住用地，也即商品住宅之下的土地，使用權(quán)一般是70年。而非住宅用地，主要以商業(yè)用地、工業(yè)用地為主，使用權(quán)40年、50年不等。

       商品住宅的用地性質(zhì)為“居住用地”，而公寓、寫字樓、商鋪多數(shù)都是“商業(yè)用地”，小產(chǎn)權(quán)房更多是“集體土地”，這就是差別所在。

       所以，不是什么房子都值得買，一定要注意識(shí)別房子背后的土地性質(zhì)。

       其四，技術(shù)法理障礙均不復(fù)存在，房地產(chǎn)稅立法只剩時(shí)間問(wèn)題。

       70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一旦得以解決，影響房地產(chǎn)稅的法理問(wèn)題就不復(fù)存在。房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離，通過(guò)“自動(dòng)續(xù)期”暫時(shí)得以解決，征收房地產(chǎn)稅也就有了合理的基礎(chǔ)。

       正如《中央文件再提房地產(chǎn)稅》一文所分析的，自此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期、全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)前提均已具備，房地產(chǎn)稅開征只剩時(shí)間問(wèn)題。

       前不久，中央權(quán)威文件提出：穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

       這說(shuō)明，房地產(chǎn)稅一定會(huì)來(lái)，懸念只在于何時(shí)落地。

       不管是3年、5年甚至10年，房地產(chǎn)稅都將是未來(lái)影響中國(guó)樓市的最大變量之一。