太原樓市一直是山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，可近來(lái)受調(diào)控影響，太原市一些高端樓盤(pán)卻難以定位，開(kāi)盤(pán)時(shí)間更是久拖，繼黃金周之后，雖然各大樓盤(pán)又推出優(yōu)惠措施，以撼動(dòng)購(gòu)房者的心，記者采訪中，省城大部分新盤(pán)并沒(méi)有降價(jià)的打算。

　　“具體開(kāi)盤(pán)日期和價(jià)格還沒(méi)定，但肯定會(huì)是一個(gè)性?xún)r(jià)比高的合理價(jià)位。”2011年僅剩兩個(gè)多月就將結(jié)束，而省城本打算今年亮相的多個(gè)高端名盤(pán)，其開(kāi)盤(pán)日期已由上半年推至下半年，10月15日、16日，記者以看房人身份來(lái)到省城長(zhǎng)風(fēng)東街、龍城大街、濱河?xùn)|西兩路的這些待開(kāi)的高端名盤(pán)接待處采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，其具體開(kāi)盤(pán)日期仍未確定，具體價(jià)格仍未公布。

　　在省城樓市限貸政策出臺(tái)半年之后，省城樓市成交量持續(xù)向下，部分樓盤(pán)開(kāi)始推出各式各樣的優(yōu)惠，不少原計(jì)劃2011年秋季開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，集體陷入“開(kāi)盤(pán)日期難定”的困惑，而這在別墅、類(lèi)別墅等定位較高的樓盤(pán)中，表現(xiàn)得尤其明顯。

　　1.舊盤(pán)慢銷(xiāo) 沒(méi)有降價(jià)表態(tài)

　　省城太原的新老高端樓盤(pán)對(duì)開(kāi)盤(pán)及新房源放量的日期一推再推，2010年熱銷(xiāo)的部分項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度也比較慢，但是這些項(xiàng)目的銷(xiāo)售方卻堅(jiān)稱(chēng)“項(xiàng)目保值增值潛力巨大，不會(huì)降價(jià)。”

　　省城太原某高端名盤(pán)2011年因限購(gòu)、限貸影響，出現(xiàn)業(yè)主退房狀況。與該項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的多個(gè)待開(kāi)高端項(xiàng)目表示，這個(gè)樓盤(pán)今年退房率達(dá)到了四分之一甚至更高。據(jù)了解，2010年曾為這個(gè)盤(pán)服務(wù)的大批策劃、銷(xiāo)售、項(xiàng)目管理精英八成已跳槽，到省城其它高端新樓盤(pán)供職。記者致電該項(xiàng)目售樓處時(shí)，工作人員對(duì)業(yè)主大量退房一說(shuō)予以否認(rèn)，稱(chēng)項(xiàng)目售價(jià)還在繼續(xù)上漲，沒(méi)有降價(jià)打算。

　　另一高端樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人透露，樓市已經(jīng)進(jìn)入下行狀態(tài)，高端樓盤(pán)的客戶(hù)多為兩限客戶(hù)，舊盤(pán)即使價(jià)格下降對(duì)市場(chǎng)的撬動(dòng)作用也不大，反而會(huì)壞了市場(chǎng)行情。

　　房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司的樓市分析員小張認(rèn)為，省城今年待開(kāi)高端樓盤(pán)的土地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售成本都在上漲，“項(xiàng)目沒(méi)有漲價(jià)，或者漲幅低于投資成本的增幅，從另一個(gè)角度也可視為樓價(jià)在變相下跌。”

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商在后市的定價(jià)取向，業(yè)界人士李先生認(rèn)為，不同房企由于資金情況不同，采取的辦法也不一樣，他建議部分開(kāi)發(fā)商不如學(xué)習(xí)一線開(kāi)發(fā)商一步到位，低價(jià)開(kāi)盤(pán)更有競(jìng)爭(zhēng)力，既容易促進(jìn)銷(xiāo)量、聚攏人氣，也可給后期價(jià)格留下上漲的空間。

　　2.后市難測(cè) 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信心不足

　　“部分2010年開(kāi)盤(pán)的高端項(xiàng)目已經(jīng)遭遇銷(xiāo)售難，在哪個(gè)節(jié)點(diǎn)開(kāi)盤(pán)才能打動(dòng)買(mǎi)房人?”10月17日，地處省城長(zhǎng)風(fēng)東街路北某老項(xiàng)目的銷(xiāo)售代理高先生坦言，其公司旗下項(xiàng)目本打算隨著萬(wàn)科·紫臺(tái)、綠地·諾丁山、得一·理想國(guó)、盛高·山鼎等高端項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后推出二期房源板式小高層。

　　在省城太原樓市的前沿地帶，這些令人期待的高端大盤(pán)目前的開(kāi)盤(pán)日期仍未敲定，“不是開(kāi)盤(pán)日期難定，而是整個(gè)市場(chǎng)都在觀望。”

　　年初，接受記者采訪時(shí)高先生就表示，長(zhǎng)風(fēng)東山2011到2012年兩年將是省城太原樓市最熱鬧的區(qū)域，這里駐扎著二十余個(gè)樓盤(pán)，其中入并的十余個(gè)大型房企的品牌項(xiàng)目就達(dá)五個(gè)，這些項(xiàng)目的定位高端，形態(tài)、品質(zhì)各有千秋，肯定會(huì)炒熱東山。一直企盼著眾多名盤(pán)高調(diào)高價(jià)開(kāi)盤(pán)的高先生認(rèn)為，自己代理的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本低，在價(jià)格上比名盤(pán)略作讓步，即可大獲全勝。

　　令高先生意外的是，受政策調(diào)控的影響，省城太原傳統(tǒng)的“金九銀十”成色不足。數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至6月，省城的商品房銷(xiāo)售面積下降了26%。十一黃金周七天，省城樓市日均成交銷(xiāo)售的套數(shù)，不及往年同期一個(gè)新開(kāi)單盤(pán)單日的銷(xiāo)售量。

　　中房信息集團(tuán)太原機(jī)構(gòu)的樓市數(shù)據(jù)員分析，省城銷(xiāo)售量難現(xiàn)往年輝煌，整個(gè)樓市的慘淡期會(huì)持續(xù)到明年上半年，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該做好應(yīng)對(duì)冷市的準(zhǔn)備。記者從不少售樓處了解到，高端樓盤(pán)的報(bào)價(jià)也在暗中調(diào)整。

　　省城2011年待開(kāi)的某名盤(pán)為例，2011年6月向客戶(hù)的報(bào)價(jià)為10000元/平方米至12000元/平方米，但從9月開(kāi)始，售樓人員已經(jīng)將預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格報(bào)成8000元/平方米至10000元/平方米。

　　記者向省城太原4家高端項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人了解推遲開(kāi)盤(pán)的原因，對(duì)方稱(chēng)還未領(lǐng)到預(yù)售證，開(kāi)盤(pán)工作尚未籌備妥當(dāng)，而在旺市期，樓盤(pán)提早營(yíng)銷(xiāo)，甚至違規(guī)預(yù)售的現(xiàn)象是屢禁不止的。“高端項(xiàng)目市場(chǎng)不是沒(méi)有客戶(hù)，而是被限購(gòu)限貸了。”樓盤(pán)代理高先生表示，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，在市場(chǎng)動(dòng)蕩期，還是以穩(wěn)為主，這也造成了高端新盤(pán)入市日期及價(jià)格難以確定。#p#副標(biāo)題#e#

　　3.同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)加劇 開(kāi)發(fā)商怕同行撬客

　　目前，省城在售及待售的高端項(xiàng)目中，均價(jià)達(dá)1萬(wàn)元/平方米的已達(dá)13個(gè)到15個(gè)，這些項(xiàng)目有些是高層精裝房，有些是別墅、類(lèi)別墅，各家項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)宣傳中極力宣揚(yáng)與眾不同的奢華配套，比如酒窖、超大游泳池、高爾夫球場(chǎng)、進(jìn)口裝修建材、稀有樹(shù)種的綠化等�？瓷先ィ�項(xiàng)目千差萬(wàn)別，但各盤(pán)的銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)卻是一致的。

　　“大家都在等別人的項(xiàng)目?jī)r(jià)格和市場(chǎng)反應(yīng)。”省城房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，太原準(zhǔn)備新入市的高端項(xiàng)目由于拿地和開(kāi)發(fā)成本在漲而不敢貿(mào)然報(bào)價(jià)。老項(xiàng)目雖然拿地成本較低，定價(jià)上有更多的靈活性，但也在等待新項(xiàng)目的反應(yīng)。

　　“一旦定價(jià)過(guò)高，或者開(kāi)盤(pán)日期不合適，反而會(huì)毀了自己，卻成就了其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。”山西銀海房地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理張建華稱(chēng)，供應(yīng)量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，某個(gè)高端樓盤(pán)價(jià)格下調(diào)，可能使整個(gè)區(qū)域銷(xiāo)量向其集中，這就給其他項(xiàng)目提出了是否跟進(jìn)調(diào)價(jià)的要求。

　　在省城太原豪宅集中的濱河?xùn)|西兩路、長(zhǎng)風(fēng)東街及龍城大街周邊，包括純新盤(pán)和舊盤(pán)二期，也都在尋找區(qū)域的開(kāi)盤(pán)日期和價(jià)格參照。某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人郭先生表示，如果自己先開(kāi)盤(pán)，只要其后開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格低一些，就會(huì)抽走很多潛在客戶(hù)。

　　另一樓盤(pán)負(fù)責(zé)人也對(duì)記者說(shuō)，雖然成交較低，但不少項(xiàng)目的心態(tài)是不傾向于過(guò)早開(kāi)盤(pán)，他們最怕成了區(qū)域項(xiàng)目的參照標(biāo)桿樓盤(pán)。“總有樓盤(pán)會(huì)說(shuō)，看某盤(pán)配套如何，價(jià)格多高，我們有怎樣的性?xún)r(jià)比。而成了區(qū)域標(biāo)桿樓盤(pán)之后，定價(jià)的靈活性就更加難掌握，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)會(huì)大打折扣。”

　　擔(dān)心同行撬客，一些品牌開(kāi)發(fā)商死守陣地不愿輕易出手。而客戶(hù)范圍廣、限購(gòu)限貸影響小、價(jià)格彈性小的中低端樓盤(pán)顯然對(duì)撬客的擔(dān)憂(yōu)較低。

　　4.樓市“體溫計(jì)”失靈 蓄客期加長(zhǎng)

　　“排號(hào)上萬(wàn)，實(shí)際購(gòu)房人數(shù)是否也有這么多?有迫切需要又有購(gòu)買(mǎi)能力的購(gòu)房人又有多少?”聽(tīng)說(shuō)省城某名盤(pán)開(kāi)盤(pán)前的排號(hào)已經(jīng)上萬(wàn)，一位業(yè)內(nèi)人士這樣發(fā)問(wèn)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，省城樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前的蓄客階段，往往要求客戶(hù)繳納一兩萬(wàn)元的“認(rèn)籌金”或“誠(chéng)意金”，以此試探買(mǎi)房人的誠(chéng)意和實(shí)際支付能力，這被稱(chēng)為樓市的“體溫計(jì)”。然后，開(kāi)發(fā)商就可以根據(jù)有效客戶(hù)的多少酌情定價(jià)。

　　而2011年，這一“體溫計(jì)”卻失靈了。2011年的樓市調(diào)控新政中，住建部和太原市房管局明確要求未取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，房企不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

　　這樣一來(lái)，手續(xù)齊全的高端項(xiàng)目不敢收取排號(hào)費(fèi)，對(duì)于客戶(hù)的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力的了解也大打折扣。記者以買(mǎi)房人身份在某樓盤(pán)咨詢(xún)時(shí)，售樓處所說(shuō)的蓄客量以登記到訪客為主。部分樓盤(pán)售樓處每逢假日就人氣高漲，但真正購(gòu)買(mǎi)力有多大，售樓處無(wú)法做出準(zhǔn)確判斷。其房源與蓄客比例，由以往的1：2到1：3，增加至現(xiàn)在的1：4到1：5，蓄客期由往年的半年增至現(xiàn)在的8個(gè)月甚至一年。